Покупка квартиры в Израиле - история непростая, нередко вызывающая напряжение и ссоры между супругами, а покупка квартиры в чужой стране в этом смысле может быть еще сложнее. Культурные различия, обычаи и практика могут сильно затруднить жизнь любому, кто хочет купить квартиру за океаном, как и недостаток информации и знакомства с законом и регулированием, и даже с ценами на недвижимость. Любой израильский ребенок скажет, что цены на севере Тель-Авива выше, чем на юге Тель-Авива, но верно ли это и для Афин? Порту? Варшавы? Или Софии? Возможно. А какова цена за кв. м вторичной квартиры в районе Колонаки в Афинах по сравнению с новой квартирой или с той, что проходит ремонт у израильского девелопера? И будет ли цена такой же в районе Пагкрати? Следует полагать, что нет.
Иегуда и Илана - пара, вышедшая на пенсию и желающая купить квартиру в европейской столице, «потому что сейчас все покупают за границей», как выразилась Илана.
По совету друга они встретились с компанией, которая приобретает здания, ремонтирует и модернизирует их, продает израильским инвесторам и управляет квартирами для них через управляющую компанию. Они остались под большим впечатлением от офисов компании в Тель-Авиве, от презентации и от цены, которая показалась им логичной и разумной. Они согласовали коммерческие условия и по рекомендации знакомой, адвоката, связались со мной и попросили заняться юридической стороной в общении с застройщиками.
«Какие у вас соображения для выбора именно этого города?» - спросил я.
«Близость к Израилю, это всего около двух часов лета, - ответил Иегуда. - Цена нам кажется нормальной, и мы видели много публикаций с предложениями проектов и квартир в городе».
«Вы бывали в городе? Летали посмотреть на эту квартиру или на проект?» - спросил я с нажимом.
«Мы гуляли по городу около десяти лет назад», - ответил Иегуда.
По мере того как я задавал им вопросы, они начали понимать, что на самом деле знают немного и по сути входят в сделку, не понимая всех своих потребностей и ограничений страны, города и расположения объекта.
Спустя несколько дней и переписки с представителями маркетинговой компании, после получения проекта договора купли-продажи, мне пришлось провести телефонный разговор с Иегудой.
«Друг мой, как Вы видите из писем, компания не очень спешит передавать нам документы или объяснения. Я попросил показать их документ о праве собственности на здание и до сих пор не получил».
«Меня это немного беспокоит», - ответил он.
«Больше меня беспокоит то, что по короткой проверке, которую я провел в интернете, с местным партнером и у нескольких других компаний, занимающихся маркетингом в городе, цена за кв. м для этого района высока, а обещанная доходность ниже 5% еще до уплаты налога. Я думаю, что если Вы хотите именно этот конкретный город, можно найти более выгодные сделки», - объяснил я.
В конце разговора Иегуда решил сообщить, что не будет покупать квартиру, и начать больше изучать, куда ему стоит инвестировать. Я предложил Иегуде провести еще одну встречу, чтобы понять их цели, изучить потребности и затем иметь возможность обоснованно проконсультировать их, как осуществить покупку.
Все знают «эффект стада», и за годы, что мы занимаемся сопровождением инвесторов за рубежом, мы каждый раз сталкиваемся с этим явлением. Иегуда и Илана тоже увлеклись трендом «все покупают за границей», не изучив глубоко рынок, объект и компанию-застройщика. Результат? Почти попались.
Не торопитесь. Покупка квартиры, в Израиле или за рубежом, - значимое решение. Не позволяйте общественному давлению («все покупают за границей») или агрессивному маркетингу влиять на Вас. Найдите время, чтобы изучить, понять и взвесить все варианты.
Начните с определения Ваших целей: зачем Вы хотите купить квартиру за рубежом? Для проживания, инвестиции, отдыха? Четкое определение целей поможет Вам найти наиболее подходящий объект.
На следующем этапе изучите рынок недвижимости в стране и в конкретном районе, который Вас интересует. Разберитесь в уровнях цен, налогообложении, законах о собственности и потенциальной доходности. Включите физический визит на объект, походите по району, поймите, кто там живет, проверьте с местными посредниками расходы на покупку и ремонт (если требуется).
Будьте терпеливы - поиск подходящего объекта и завершение сделки могут занять время. Не соглашайтесь на квартиру, которая не отвечает Вашим потребностям.
Покупка квартиры за рубежом может быть отличной инвестицией, но важно делать это осознанно и безопасно. Пользуйтесь помощью специалистов, проводите глубокое исследование и не позволяйте внешнему давлению влиять на Ваши решения.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית