Сидеть перед морем, слушать шум волн, смотреть на горизонт - все это обычно наполняет меня покоем и безмятежностью и позволяет «зарядить аккумуляторы», подумать и спланировать следующие шаги. Но бывает, что я просто «сбегаю» на берег моря, чтобы успокоиться и найти хоть немного тишины среди всей суматохи. Так я и сделал после встречи с Ноамом.
Ноам, приятный и прямодушный человек, пришел в мой офис по рекомендации друга. По его словам, он приобрел квартиру в одной из европейских стран - инвестицию, выглядевшую на бумаге многообещающе. Но прошел год, а его неоднократные обращения к застройщику остаются без ответа. Выписка из реестра недвижимости (Табу)? Документ о праве собственности? Ничего!
Изучив принесенные им документы и поговорив с ним, я почувствовал, что просто взорвусь, если не выйду из офиса. Как адвокат, сопровождающий инвесторов и девелоперов в международной недвижимости, я повидал уже все. Но история Ноама оставила меня потрясенным.
«Я не думал, что мне нужно консультироваться перед входом в инвестицию. И не уделил особого внимания тому, что мне объясняли, - сказал он приниженным голосом. - Коллега по работе рассказал мне о редкой возможности инвестировать в недвижимость в Европе, и я понял, что он тоже входит в инвестицию, поэтому решил присоединиться. Я не читал документы перед подписанием».
«Так ты подписал, не читая? Не понимая?» - спросил я, пытаясь понять логику, стоящую за этим решением.
«Мне объяснили, что инвестиция составляет 150 000 евро, а доходность, которую я получу по завершении ремонта, будет 8% годовых, и я просто подписал документы», - ответил он.
«Любому, кто пообещает тебе такую доходность, ты отдашь деньги, не проверяя? Знаешь, есть академическое исследование, опубликованное в журнале Journal of Real Estate Finance and Economics, которое обнаружило прямую связь между непониманием условий инвестиции и вероятностью финансовых потерь», - ответил я.
«Нет. Пойми... коллега по работе порекомендовал мне эту инвестицию. Я понял от него, что речь идет о квартире в крупном европейском городе. Чего еще нужно?»
«Понимать чуть больше. Интересоваться чуть больше, - ответил я. - Понимать, с кем мы заключаем сделку, каковы договорные обязательства, что нам продают (объект или акции компании?), какой это вид договора - инвестиционный договор/заем?»
Ноаму продали паи участия в компании, которая купила здание, ремонтирует его и в будущем будет сдавать в аренду. Договор устанавливает, что он не получит акций компании, а лишь право на будущую прибыль от сдачи объекта в аренду и от его продажи в будущем. Кроме договора, составленного довольно расплывчато, с компанией, зарегистрированной в европейской стране (в нем написано, что любой спор должен рассматриваться в суде этой страны), у Ноама нет ни акций компании, ни зарегистрированного права собственности на объект или его часть.
Прежде чем отправляться в путь, необходимо тщательно изучить условия инвестиции и договор - на коммерческом и юридическом уровне. Не отказывайтесь от Due Diligence, включающего юридическую, финансовую и физическую проверку объекта, проверку застройщика и продающей компании, подтверждение наличия всех необходимых разрешений и согласований. Ноам, как и многие другие, пропустил этот критически важный этап.
Юридическая проверка благонадежности (Due Diligence) - это комплексный процесс исследования, цель которого - собрать информацию и изучить все юридические аспекты, связанные с объектом недвижимости, до покупки или инвестиции. Эта проверка особенно важна для объектов за рубежом, где законы и нормы могут сильно отличаться от знакомых нам по Израилю. Проверка должна включать:
- Собственность и права: подтверждение четкого и полного права собственности на объект (свидетельство о собственности или выписка из реестра Табу), отсутствие споров о собственности и отсутствие прав третьих лиц (включая отсутствие залогов, ипотек, арестов).
- Планирование и строительство: соответствие градостроительным планам, разрешения на строительство, отсутствие строительных нарушений и так далее.
- Финансирование: проверка аспектов финансирования, связанных с покупкой, таких как ипотеки, займы, залоги и так далее.
- Налогообложение: понимание налоговых обязательств при покупке, владении (налог на арендный доход) и продаже объекта.
- Договоры: изучение договоров, относящихся к объекту, таких как договоры аренды, договоры управления и так далее.
- Окружающая среда: выявление потенциальных экологических рисков.
- Судебные споры: выяснение судебных исков или судебных процедур, связанных с объектом.
Сделка с недвижимостью за рубежом - это сделка с риском: из-за физического расстояния и невозможности (как правило) увидеть объект воочию, контакт и взаимодействие происходят с управляющей компанией, у покупателя/инвестора большие пробелы в знаниях о местном праве (поэтому в таких сделках рекомендуется привлекать своего адвоката, который будет контролировать местного адвоката, отвечающего за осуществление сделки и ее регистрацию). Наряду с риском важно помнить, что это сделка с потенциалом высокой доходности, в отличие от инвестиции в недвижимость в Израиле.
Исследование международной консалтинговой компании Deloitte показало, что 63% инвесторов в недвижимость за рубежом не уделяют достаточно времени чтению договоров и документов перед подписанием.
Я знаком с соглашениями вроде того, что подписал Ноам. Это проблемные соглашения с точки зрения покупателя/инвестора, и я рекомендую своим клиентам воздерживаться от сделок такого типа (если только речь не идет об опытных и квалифицированных инвесторах).
История Ноама - болезненное напоминание о важности осторожности и тщательной проверки перед инвестицией в недвижимость за рубежом. Не позволяйте Вашим мечтам превращаться в кошмары. Проводите всестороннюю Due Diligence, консультируйтесь со специалистами и внимательно читайте мелкий шрифт, прежде чем подписывать договор.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית