Să stau în fața mării, să ascult murmurul valurilor, să privesc spre orizont - toate acestea mă umplu de obicei de liniște și pace și îmi permit să „îmi încarc bateriile”, să gândesc și să planific pașii următori. Dar sunt și momente în care pur și simplu „fug” la malul mării ca să mă calmez și să găsesc puțină liniște în mijlocul agitației. Asta am făcut după întâlnirea cu Noam.
Noam, un om simpatic și cinstit, a venit la biroul meu la recomandarea unui prieten. Potrivit lui, cumpărase un apartament într-o țară europeană, o investiție care părea promițătoare pe hârtie. Dar a trecut un an, iar solicitările lui repetate către dezvoltator au rămas fără răspuns. Extras de carte funciară (Tabu)? Act de proprietate? Nimic!
După ce am studiat documentele aduse și după discuția cu el, am simțit pur și simplu că voi exploda dacă nu ies din birou. Ca avocat cu experiență în asistarea investitorilor și dezvoltatorilor în imobiliare internaționale, am văzut deja de toate. Dar povestea lui Noam m-a lăsat șocat.
„Nu m-am gândit că trebuie să mă consult înainte de a intra în investiție. Nici nu am acordat prea multă atenție la ce mi s-a explicat”, a spus cu glas umilit, „un prieten de la serviciu mi-a povestit despre o oportunitate extraordinară de investiție imobiliară în Europa și am înțeles că intră și el în investiție, așa că am hotărât să mă alătur. Nu am citit documentele înainte să semnez.”
„Așa ai semnat, fără să citești? Fără să înțelegi?”, am întrebat, încercând să înțeleg raționamentul din spatele deciziei.
„Mi-au explicat că investiția este de 150.000 de euro și că randamentul pe care îl voi primi la finalizarea renovării va fi de 8% pe an și pur și simplu am semnat documentele”, a răspuns.
„Oricui îți promite un asemenea randament îi dai banii fără să verifici? Știi, există un studiu academic publicat în revista Journal of Real Estate Finance and Economics care a constatat o legătură directă între neînțelegerea condițiilor investiției și probabilitatea pierderilor financiare”, am răspuns.
„Nu. Înțelege... un prieten de la serviciu mi-a recomandat investiția. Am înțeles de la el că este vorba despre un apartament într-un oraș central din Europa. Ce mai trebuie?”
„Să înțelegi un pic mai mult. Să te interesezi un pic mai mult”, am răspuns, „să înțelegi cu cine facem tranzacția, care sunt obligațiile contractuale, ce ni se vinde (o proprietate sau acțiuni într-o societate?), despre ce tip de contract este vorba, contract de investiție/de împrumut?”
Lui Noam i se vânduseră unități de participare într-o societate care cumpărase o clădire, o renovează și urmează să o închirieze. Contractul stabilește că nu va primi acțiuni în societate, ci dreptul la profituri viitoare din închirierea proprietății și din vânzarea ei în viitor. În afară de contract, redactat destul de vag, cu o societate înregistrată într-o țară europeană (în care s-a scris că orice litigiu trebuie să ajungă în fața instanței din țara respectivă), Noam nu are nici acțiuni în societate, nici proprietate înscrisă asupra imobilului sau a unei părți din el.
Înainte de a porni la drum, trebuie examinate cu atenție condițiile investiției și contractul, la nivel comercial și la nivel juridic. Nu renunțați la Due Diligence, care include verificarea juridică, financiară și fizică a proprietății, verificarea dezvoltatorului și a societății vânzătoare, precum și asigurarea existenței tuturor autorizațiilor și aprobărilor necesare. Noam, ca mulți alții, a sărit peste această etapă critică.
Verificarea juridică prealabilă (Due Diligence) este un proces de investigare cuprinzător, al cărui scop este să adune informații și să examineze toate aspectele juridice legate de o proprietate imobiliară înainte de cumpărare sau investiție. Această verificare este esențială mai ales pentru proprietățile din străinătate, unde legile și reglementările pot fi foarte diferite de cele cunoscute nouă din Israel. Verificarea ar trebui să includă:
- Proprietate și drepturi: confirmarea unui drept de proprietate clar și deplin asupra imobilului (act de proprietate sau extras de carte funciară), lipsa litigiilor de proprietate și lipsa drepturilor terților (inclusiv lipsa gajurilor, ipotecilor, sechestrelor).
- Urbanism și construcții: conformitatea cu planurile urbanistice, autorizațiile de construire, lipsa abaterilor de la autorizație și altele.
- Finanțare: verificarea aspectelor de finanțare legate de cumpărare, precum ipoteci, împrumuturi, gajuri și altele.
- Impozitare: înțelegerea obligațiilor fiscale la cumpărarea, deținerea (impozit pe chirii) și vânzarea proprietății.
- Contracte: examinarea contractelor relevante pentru proprietate, precum contracte de închiriere, contracte de administrare și altele.
- Mediu: identificarea riscurilor de mediu potențiale.
- Litigii: clarificarea acțiunilor în justiție sau a procedurilor judiciare legate de proprietate.
O tranzacție imobiliară în străinătate este o tranzacție cu risc - din cauza distanței fizice și a imposibilității (de regulă) de a vedea efectiv proprietatea, relația și desfășurarea se fac cu o societate de administrare, iar cumpărătorul/investitorul are lacune mari de cunoaștere în privința legii locale (de aceea se recomandă, în astfel de tranzacții, să apelați la un avocat din partea dumneavoastră care să supravegheze avocatul local responsabil de realizarea tranzacției și de înscrierea ei). Pe lângă risc, este important să ne amintim că este vorba de o tranzacție cu potențial de randament ridicat, spre deosebire de investiția imobiliară din Israel.
Un studiu al companiei internaționale de consultanță Deloitte a constatat că 63% dintre investitorii în imobiliare din străinătate nu dedică suficient timp citirii contractelor și documentelor înainte de semnare.
Cunosc contracte precum cel pe care l-a semnat Noam. Este vorba de contracte problematice din perspectiva cumpărătorului/investitorului, iar clienților mei le recomand să evite să intre în tranzacții de acest tip (cu excepția investitorilor experimentați și versați).
Povestea lui Noam este un memento dureros al importanței prudenței și a verificării aprofundate înainte de a investi în imobiliare din străinătate. Nu lăsați visurile dumneavoastră să se transforme în coșmaruri. Insistați pe un Due Diligence cuprinzător, consultați-vă cu profesioniști și citiți cu atenție literele mici înainte de a semna un contract.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית