الجلوس أمام البحر، والإصغاء إلى حفيف الأمواج، والتأمل في الأفق، كل ذلك يملؤني عادة بالهدوء والسكينة ويتيح لي «شحن البطاريات» والتفكير والتخطيط للخطوات التالية. لكن هناك أوقاتًا أكون فيها ببساطة «أهرب» إلى شاطئ البحر لأهدأ فقط وأجد بعض السكون بعيدًا عن كل الضجيج. هذا ما فعلته بعد اللقاء مع نوعام.
نوعام، رجل لطيف ومستقيم، جاء إلى مكتبي بتوصية من صديق. بحسب قوله اشترى شقة في دولة أوروبية، استثمار بدا واعدًا على الورق. لكن مرّت سنة، وبقيت مراجعاته المتكررة للمطوّر بلا رد. مستخرج طابو (مستخرج من سجل الأراضي)؟ سند ملكية؟ لا شيء!
بعد أن اطلعت على المستندات التي أحضرها وبعد الحديث معه، شعرت ببساطة أنني سأنفجر إن لم أخرج من المكتب. كمحامٍ يعمل في مرافقة المستثمرين والمطورين في العقارات الدولية، رأيت كل شيء بالفعل. لكن قصة نوعام تركتني مصدومًا.
«لم أفكر أنني بحاجة إلى استشارة قبل أن أدخل في الاستثمار. ولم أُولِ اهتمامًا كبيرًا لما شرحوه لي،» قال بصوت منكسر، «شاركني زميل من العمل فرصة ذهبية للاستثمار في العقارات في أوروبا وفهمت أنه هو أيضًا يدخل في الاستثمار، فقررت الانضمام. لم أقرأ المستندات قبل أن أوقّع».
«هكذا وقّعت دون أن تقرأ؟ دون أن تفهم؟» سألت محاولًا فهم المنطق وراء القرار.
«شرحوا لي أن الاستثمار 150,000 يورو وأن العائد الذي سأحصل عليه بعد انتهاء التجديد سيكون بمعدل سنوي 8%، وببساطة وقّعت على المستندات،» أجاب.
«كل من يعدك بعائد كهذا تعطيه المال دون أن تفحص؟ هل تعلم أن هناك دراسة أكاديمية نُشرت في مجلة Journal of Real Estate Finance and Economics وجدت علاقة مباشرة بين عدم فهم شروط الاستثمار واحتمال الخسائر المالية؟» أجبت.
«لا. افهم... زميل من العمل أوصاني بالاستثمار. فهمت منه أن الأمر يتعلق بشقة في مدينة مركزية في أوروبا. وماذا نحتاج أكثر من ذلك؟»
«أن نفهم أكثر قليلًا. أن نهتم أكثر قليلًا،» أجبت، «أن نفهم مع من نعقد الصفقة، وما الالتزامات التعاقدية، وماذا يبيعون لنا (عقارًا أم أسهمًا في شركة؟) وما نوع الاتفاقية، اتفاقية استثمار/قرض؟»
باعوا نوعام وحدات مشاركة في شركة اشترت مبنى وتجدده وستؤجره مستقبلًا. تنص الاتفاقية على أنه لن يحصل على أسهم في الشركة بل على حق في أرباح مستقبلية من تأجير العقار وبيعه لاحقًا. وباستثناء الاتفاقية، المصوغة بشكل غامض إلى حد ما، مع شركة مسجلة في دولة أوروبية (ينص فيها أن أي نزاع يجب أن يُنظر أمام محكمة في تلك الدولة)، لا يملك نوعام لا أسهمًا في الشركة ولا ملكية مسجلة في العقار أو في جزء منه.
قبل الانطلاق، يجب أن نفحص بدقة شروط الاستثمار والاتفاقية، على المستوى التجاري والقانوني. لا تتنازلوا عن العناية الواجبة (Due Diligence) التي تشمل فحصًا قانونيًا وماليًا وماديًا للعقار، وفحص المطوّر والشركة البائعة، والتأكد من وجود جميع التراخيص والموافقات المطلوبة. نوعام، مثل كثيرين غيره، تخطى هذه المرحلة الحاسمة.
فحص العناية الواجبة القانوني (Due Diligence) هو عملية تحقيق شاملة هدفها جمع معلومات وفحص جميع الجوانب القانونية المتعلقة بعقار قبل الشراء أو الاستثمار. هذا الفحص ضروري خصوصًا للعقارات في الخارج، حيث قد تختلف القوانين واللوائح كثيرًا عن تلك التي نعرفها من إسرائيل. ينبغي أن يشمل الفحص:
- الملكية والحقوق: التأكد من ملكية واضحة ومطلقة في العقار (شهادة ملكية أو مستخرج طابو)، وانتفاء نزاعات الملكية، وانتفاء حقوق طرف ثالث (بما في ذلك انتفاء الرهون والرهون العقارية والحجوزات).
- التخطيط والبناء: الملاءمة لمخططات التنظيم الهيكلي، وتراخيص البناء، وانتفاء مخالفات البناء، وغير ذلك.
- التمويل: فحص جوانب التمويل المرتبطة بالشراء، مثل القروض العقارية والقروض والرهون وغيرها.
- الضرائب: فهم الالتزام الضريبي عند شراء العقار وحيازته (ضريبة على الإيجار) وبيعه.
- العقود: فحص العقود ذات الصلة بالعقار، مثل عقود الإيجار وعقود الإدارة وغيرها.
- البيئة: تحديد المخاطر البيئية المحتملة.
- التقاضي: استيضاح الدعاوى القانونية أو الإجراءات القضائية المتعلقة بالعقار.
الصفقة العقارية في الخارج صفقة ذات مخاطر - بسبب المسافة الفعلية وعدم القدرة (غالبًا) على رؤية العقار فعليًا، والتواصل والتعامل يجريان مع شركة إدارة، ولدى المشتري/المستثمر فجوات معرفة كبيرة بشأن القانون المحلي (لذلك يُنصح في صفقات كهذه بالاستعانة بمحامٍ من جانبكم يشرف على المحامي المحلي المسؤول عن تنفيذ الصفقة وتسجيلها). وإلى جانب المخاطرة، من المهم أن نتذكر أن الأمر يتعلق بصفقة فيها إمكان عائد مرتفع على عكس الاستثمار العقاري في البلاد.
وجدت دراسة أجرتها شركة الاستشارات الدولية Deloitte أن 63% من المستثمرين في العقارات في الخارج لا يخصصون وقتًا كافيًا لقراءة العقود والمستندات قبل التوقيع.
أعرف اتفاقيات مثل الاتفاقية التي وقّع عليها نوعام. هذه اتفاقيات إشكالية من وجهة نظر المشتري/المستثمر، وأوصي عملائي بتجنب الدخول في صفقات من هذا النوع (إلا إذا كان الأمر يتعلق بمستثمرين ذوي خبرة وكفاءة).
قصة نوعام تذكير مؤلم بأهمية الحذر والفحص المعمّق قبل الاستثمار في العقارات في الخارج. لا تدعوا أحلامكم تتحول إلى كوابيس. احرصوا على عناية واجبة (Due Diligence) شاملة، واستشيروا أصحاب الخبرة، واقرؤوا جيدًا الحروف الصغيرة قبل أن توقعوا على عقد.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית