לשבת מול הים, להקשיב לרחש הגלים, להביט אל האופק, כל אלו ממלאים אותי בדרך כלל ברוגע ושלווה ומאפשרים לי ״לטעון מצברים״, לחשוב ולתכנן את הצעדים הבאים. אבל יש פעמים שאני פשוט ״בורח״ לחוף הים כדי להירגע ורק למצוא קצת שקט מכל ההמולה. זה מה שעשיתי אחרי הפגישה עם נועם.
נועם, איש חביב וישר דרך, הגיע למשרדי לאחר המלצה מחבר. לדבריו הוא רכש דירה במדינה אירופאית, השקעה שנראתה מבטיחה על הנייר. אך שנה חלפה, ופניותיו החוזרות ונשנות ליזם נותרו ללא מענה. נסח טאבו? שטר בעלות? שום דבר!
אחרי שעיינתי במסמכים שהביא ואחרי השיחה איתו, הרגשתי פשוט שאתפוצץ אם לא אצא מהמשרד. כעו״ד המתמחה בליווי משקיעים ויזמים בנדל״ן בינלאומי, ראיתי כבר הכל. אבל הסיפור של נועם הותיר אותי המום.
״לא חשבתי שאני צריך להתייעץ לפני שנכנסתי להשקעה. גם לא הקדשתי יותר מדי תשומת לב למה שהסבירו לי״ אמר בקול מושפל, ״חבר מהעבודה שיתף אותי בהזדמנות פז להשקעה בנדל״ן באירופה והבנתי שהוא גם נכנס להשקעה, אז החלטתי להצטרף. לא קראתי את המסמכים לפני שחתמתי.״
״ככה חתמת בלי לקרוא? בלי להבין?״ שאלתי מנסה להבין את הרציונל שעומד מאחורי ההחלטה.
״הסבירו לי שההשקעה היא של 150,000 יורו וכי התשואה שאקבל עם סיום השיפוץ תהיה בשיעור שנתי של 8%, ופשוט חתמתי על המסמכים.״ השיב.
״כל אחד שיבטיח לך תשואה כזו תיתן לו את הכסף בלי לבדוק? אתה יודע, יש מחקר אקדמי שפורסם בכתב העת Journal of Real Estate Finance and Economics שמצא קשר ישיר בין חוסר הבנה של תנאי ההשקעה לבין הסיכוי להפסדים כספיים״ השבתי.
״לא. תבין... חבר מהעבודה המליץ לי על ההשקעה. הבנתי ממנו שמדובר בדירה בעיר מרכזית באירופה. מה צריך יותר מזה?״
״להבין קצת יותר. להתעניין קצת יותר״ עניתי, ״להבין מול מי אנחנו עושים עסקה, מהן ההתחייבויות החוזיות, מה מוכרים לנו (נכס או מניות בחברה?) באיזה סוג הסכם מדובר, הסכם השקעה/הלוואה?״
מכרו לנועם יחידות השתתפות בחברה אשר רכשה בניין, משפצת אותו ועתידה להשכירו. ההסכם קובע שהוא לא יקבל מניות בחברה אלא זכות לרווחים עתידיים מהשכרת הנכס ומכירתו בעתיד. למעט ההסכם, המנוסח באופן די מעורפל, מול חברה הרשומה במדינה אירופאית (שנכתב בו שכל סכסוך צריך להגיע לדיון בבימ״ש במדינה האמורה), אין לנועם לא מניות בחברה, ולא בעלות רישומית בנכס או בחלק ממנו.
לפני שיוצאים לדרך, צריך לבחון בקפידה את תנאי ההשקעה ואת ההסכם, ברמה המסחרית וברמה המשפטית. לא לוותר על Due Diligence הכולל בדיקה משפטית, פיננסית ופיזית של הנכס, בדיקת היזם והחברה המוכרת, וידוא קיומם של כל ההיתרים והאישורים הנדרשים. נועם, כמו רבים אחרים, דילג על שלב קריטי זה.
בדיקת נאותות משפטית (Due Diligence) היא תהליך חקירה מקיף שמטרתו לאסוף מידע ולבחון את כל ההיבטים המשפטיים הקשורים לנכס נדל״ן לפני רכישה או השקעה. בדיקה זו חיונית במיוחד עבור נכסים בחו״ל, שם החוקים והתקנות עשויים להיות שונים מאוד מאלה המוכרים לנו מישראל. הבדיקה אמורה לכלול:
- בעלות וזכויות: וידוא בעלות ברורה ומוחלטת בנכס (תעודת בעלות או נסח טאבו), היעדר סכסוכי בעלות, והיעדר זכויות צד ג' (לרבות היעדר שעבודים, משכנתאות, עיקולים).
- תכנון ובנייה: התאמה לתכניות בניין עיר, היתרי בנייה, היעדר חריגות בנייה, ועוד.
- מימון: בדיקת היבטי המימון הכרוכים ברכישה, כגון משכנתאות, הלוואות, שעבודים, ועוד.
- מיסוי: הבנת חבות המס ברכישה, החזקה (מס על השכירות) ומכירה של הנכס.
- חוזים: בחינת חוזים רלוונטיים לנכס, כגון חוזי שכירות, חוזי ניהול, ועוד.
- סביבה: זיהוי סיכונים סביבתיים פוטנציאליים.
- ליטיגציה: בירור תביעות משפטיות או הליכים משפטיים הקשורים לנכס.
עסקת נדל״ן בחו״ל היא עסקה עם סיכון - בגלל המרחק הפיזי והעדר היכולת לראות בפועל את הנכס (לרוב), הקשר וההתנהלות הם מול חברת ניהול, יש לרוכש/משקיע פערי ידע גדולים בנוגע לדין המקומי (לכן מומלץ בעסקאות כאלה להסתייע בעו״ד מטעמכם שיפקח על עוה״ד המקומי שאחראי להוציא לפועל את העסקה והרישום שלה). לצד הסיכון, חשוב לזכור שמדובר בעסקה שיש בה פוטנציאל תשואה גבוה בניגוד להשקעת נדל״ן בארץ.
מחקר של חברת הייעוץ הבינלאומית Deloitte מצא כי 63% מהמשקיעים בנדל״ן בחו״ל אינם מקדישים זמן מספק לקריאת החוזים והמסמכים לפני חתימה.
אני מכיר הסכמים כדוגמת ההסכם עליו חתם נועם. מדובר בהסכמים בעייתיים מבחינת הרוכש/משקיע, ואני ממליץ ללקוחותיי להימנע מלהיכנס לעסקאות מסוג זה (אלא אם מדובר במשקיעים מנוסים ומיומנים).
הסיפור של נועם הוא תזכורת כואבת לחשיבות הזהירות והבדיקה המעמיקה לפני השקעה בנדל״ן בחו״ל. אל תתנו לחלומות שלכם להפוך לסיוטים. הקפידו על Due Diligence מקיף, התייעצו עם מומחים, וקראו היטב את האותיות הקטנות לפני שאתם חותמים על חוזה.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.