Каждый второй прохожий на улице ответит мне, что «махер» (на иврите «маэхер», от идиш «macher») - это влиятельный человек, предлагающий свои услуги посредника, чтобы найти короткие пути в запутанной бюрократической системе, организовать встречи с личностями, чьи двери не всегда открыты для публики, а иногда и добиться выгод, противоречащих закону, за взятку.
Тот, кто работает и занимается девелопментом в международной недвижимости, сталкивается с этим термином/понятием, а тот, кто действует в странах бывшей Восточной Европы, наверняка сталкивался с этим, хотя, как уже сказано, я встречал «махеров» и в других, западных странах.
Отчет Transparency International 2021 года установил, что рынок недвижимости - один из наиболее уязвимых для коррупции и отмывания денег рынков. В отчете отмечено, что отсутствие прозрачности, слабое регулирование и недостаточное правоприменение способствуют распространению этих явлений.
Мы сидели на статусной встрече с клиентами у местного партнера в одной европейской стране, когда один из партнеров, Яир, бывший военный, для которого это первый проект за рубежом, объяснил нам, что они только что вернулись со встречи с архитектором, который сказал им, что если они наймут его услуги, он сможет добиться для них строительных послаблений на планируемой территории вилл, а также сократить сроки, потому что у него есть связи в местной администрации.
Мы с местным партнером подняли брови.
Местный партнер начал объяснять Яиру, что если это разрешено законом, то он получит это в любом случае, и неважно, какого архитектора они выберут для работы.
Я пытался объяснить им, что, как правило, те, кто представляется «людьми со связями» в органах власти, не всегда оказываются таковыми, и что немало девелоперов, которых я встречал за годы работы, заплатили немало посредникам и/или всякого рода обещальщикам, не получив обещанного.
Йоси, имеющий несколько лет опыта в реализации проектов в Восточной Европе, тоже столкнулся с «махером», который вышел на него через общего знакомого. Местный «махер» представился Йоси человеком с обширными связями в местных органах власти и в центральном правительстве и пообещал добыть Йоси разрешение на строительство для спроектированного им проекта в течение нескольких коротких месяцев. Он объяснил Йоси, что напряженная работа сопряжена с платой поставщикам услуг и «особой платой» за ускорение процедур, и взял с Йоси несколько десятков тысяч евро вперед.
Когда Йоси посоветовался со мной и с местным партнером, мы рекомендовали ему не платить вперед, а установить этапы, но желание ускорить процессы планирования и стартовать как можно быстрее, вместе с красноречием «махера», склонили чашу весов. Единственное, чего мне удалось добиться от Йоси, - подписать надлежащий договор с компанией, принадлежащей «махеру».
Прошел год с того момента, как Йоси перевел платеж, и ничего не произошло. Разрешений на строительство он не получил, и в проекте не было никакого продвижения. Несмотря на обязательство, которое я включил в договор между ними, что если по истечении года разрешения на строительство получены не будут, договор аннулируется и деньги будут возвращены, Йоси остался без разрешения и без денег.
Эти две короткие истории, пожалуй, показывают проблематичность связей с «махерами», однако когда многие израильские девелоперы, не искушенные в тонкостях и хитросплетениях бюрократии страны, где они действуют, ежедневно покупают землю или здание за океаном, важно обратить внимание на несколько правил осторожности:
- Следует остерегаться «махеров», обещающих выгоды, которые незаконны или недостижимы общепринятыми путями. Важно проверять надежность и репутацию людей, предлагающих короткие пути.
- Рекомендуется пользоваться услугами надежных и опытных специалистов, перед подписанием любого договора консультироваться с адвокатом, работающим в сфере международной недвижимости и знающим рынок и регулирование. Важно убедиться, что адвокат работает именно с той страной, в которую Вы инвестируете. Он должен разбираться в законах о недвижимости и налогообложении этой страны. Желательно также, чтобы он свободно говорил на местном языке и мог эффективно общаться со всеми задействованными сторонами.
- Важно документировать все договоренности письменно и включать в них положения, устанавливающие этапы и условия платежей. Рекомендуется избегать предоплаты «махерам» или любым другим лицам, а вместо этого установить этапы и платежи в соответствии с ходом проекта. Как однажды сказал премьер-министр: «Дадут - получат».
- И самое главное - узнать местный рынок, регулирование и соответствующих участников до совершения инвестиции в недвижимость.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית