כל אדם שני ברחוב שאשאל ישיב לי, ש- מאעכר הוא אדם בעל השפעה המציע את שירותיו כמתווך לשם השגת קיצורי דרך במערכת בירוקרטית סבוכה, לתיאום מפגשים עם אישים שדלתם אינה תמיד פתוחה לציבור, ולעיתים אף להשגת הטבות המנוגדות לחוק תמורת שוחד.
מי שעובד ויוזם נדל״ן בינלאומי נתקל במונח/מושג הזה, ומי שפועל במדינות מזרח אירופה לשעבר ודאי נתקל בזה, אם כי, כאמור, נתקלתי במאעכרים גם במדינות אחרות, מערביות.
דו״ח של Transparency International משנת 2021 קבע כי שוק הנדל״ן הוא אחד מהשווקים הפגיעים ביותר לשחיתות והלבנת הון. הדו״ח ציין כי חוסר שקיפות, רגולציה חלשה ואכיפה לא מספקת תורמים להתפשטות תופעות אלה.
ישבנו בישיבת סטטוס עם לקוחות אצל השותף המקומי במדינה אירופאית, כאשר אחד מהשותפים, יאיר, איש צבא לשעבר שזה הפרויקט הראשון שלו בחו״ל, הסביר לנו כי זה עתה הגיעו מפגישה עם אדריכל שאמר להם כי אם ישכרו את שירותיו יוכל להשיג להם הקלות בנייה במתחם הוילות המתוכנן וגם לקצר לוחות זמנים, שכן הוא מקושר ברשות המקומית.
הרמנו, השותף המקומי ואני, גבה.
השותף המקומי החל להסביר ליאיר שאם זה מותר לפי החוק אז הוא יקבל את זה בכל מקרה, ולא משנה מי האדריכל שיבחרו לעבוד איתו.
ניסיתי להסביר להם שבדרך כלל אלו שמציגים את עצמם כ״בעלי קשרים״ לרשויות לא תמיד מתגלים ככאלה, וכי לא מעט יזמים שפגשתי במהלך השנים שילמו לא מעט למתווכים ו/או כל מיני מבטיחי הבטחות מבלי לקבל את התמורה שהובטחה להם.
גם יוסי, שיש לו ניסיון של מספר שנים בייזום פרויקטים במזרח אירופה, נתקל במאעכר שהגיע אליו באמצעות מכר משותף. המאעכר המקומי הציג עצמו בפני יוסי כבעל קשרים ענפים ברשויות המקומיות ובשלטון המרכזי, והבטיח להשיג ליוסי היתר בניה לפרויקט שתיכנן בתוך מס׳ חודשים ספורים. הוא הסביר ליוסי כי העבודה המאומצת כרוכה בתשלום לנותני שירות וב״תשלום מיוחד״ לזירוז ההליכים, וגבה מיוסי סכום של כמה עשרות אלפי יורו מראש.
כשיוסי התייעץ איתי ועם השותף המקומי, המלצנו לו שלא לשלם מראש אלא לקבוע אבני דרך, אבל הרצון לזרז הליכי תכנון ולצאת לדרך כמה שיותר מהר, ביחד עם כושר השכנוע של המאעכר הכריעו את הכף. הדבר היחיד שהצלחתי לגרום ליוסי לעשות היה לחתום על הסכם מסודר עם חברה בבעלות המאעכר.
שנה חלפה מהמועד בו יוסי העביר את התשלום, ושום דבר לא קרה. לא קיבל היתרי בנייה ולא היתה כל התקדמות בפרויקט. למרות ההתחייבות שהכנסתי לחוזה ביניהם כי במידה ובתום שנה לא יתקבלו היתרי בנייה, יתבטל ההסכם והכספים יושבו - יוסי נותר ללא היתר וללא כסף.
שני הסיפורים הקצרים הללו מציגים אולי את הבעייתיות של התעסקות עם ״מאעכרים״, אולם כאשר יזמים ישראלים רבים, שאינם בקיאים ברזי ונבכי הבירוקרטיה במדינה בה הם פועלים, רוכשים מדי יום קרקע או בניין מעבר לים, חשוב לשים לב לכמה כללי זהירות בעניין:
- יש להיזהר מ״מאעכרים״ המבטיחים הטבות שאינן חוקיות או שאינן ניתנות להשגה בדרכים מקובלות. חשוב לבדוק את אמינותם והמוניטין של אנשים המציעים קיצורי דרך.
- מומלץ להסתייע בבעלי מקצוע אמינים ומנוסים, להיוועץ עם עורך דין מתמחה בנדל״ן בינלאומי לפני חתימה על כל הסכם, אשר מכיר את השוק והרגולציה. חשוב לוודא שעורך הדין מתמחה במדינה הספציפית בה אתם משקיעים. הוא צריך להיות בקיא בחוקי המקרקעין והמיסוי במדינה זו. רצוי שיהיה גם דובר את השפה המקומית בצורה שוטפת ויכול לתקשר ביעילות עם כל הגורמים המעורבים.
- חשוב לתעד את כל ההסכמים בכתב, ולכלול בהם סעיפים הקובעים אבני דרך ותנאים לתשלום. מומלץ להימנע מתשלום מראש ל״מאעכרים״ או לכל גורם אחר, אלא לקבוע אבני דרך ותשלומים בהתאם להתקדמות הפרויקט. איך אמר פעם רוה״מ? ״יתנו - יקבלו״.
- והכי חשוב - להכיר את השוק המקומי, את הרגולציה ואת הגורמים הרלוונטיים לפני ביצוע השקעה בנדל״ן.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.