Aproape fiecare al doilea om de pe stradă pe care l-aș întreba mi-ar răspunde că un „ma'achar” (în ebraica de stradă, un intermediar influent, un „fixer”) este un om cu influență care își oferă serviciile ca mijlocitor pentru a obține scurtături într-un sistem birocratic încâlcit, pentru a aranja întâlniri cu persoane ale căror uși nu sunt întotdeauna deschise publicului și, uneori, chiar pentru a obține avantaje contrare legii în schimbul unei mite.
Cine lucrează și dezvoltă imobiliare internaționale se lovește de acest termen/concept, iar cine activează în țările din fosta Europă de Est se lovește cu siguranță de el, deși, așa cum am spus, am întâlnit „ma'achari” și în alte țări, occidentale.
Un raport Transparency International din 2021 a stabilit că piața imobiliară este una dintre cele mai vulnerabile piețe la corupție și spălare de bani. Raportul a menționat că lipsa transparenței, reglementarea slabă și aplicarea insuficientă a legii contribuie la răspândirea acestor fenomene.
Stăteam la o ședință de situație cu clienți, la partenerul local dintr-o țară europeană, când unul dintre asociați, Yair, fost militar pentru care acesta este primul proiect în străinătate, ne-a explicat că tocmai veniseră de la o întâlnire cu un arhitect care le spusese că, dacă îi vor angaja serviciile, va putea să le obțină înlesniri de construcție în complexul de vile planificat și să scurteze și termenele, deoarece este bine conectat în administrația locală.
Partenerul local și cu mine am ridicat o sprânceană.
Partenerul local a început să-i explice lui Yair că, dacă acest lucru este permis de lege, îl va primi oricum, indiferent cine este arhitectul cu care aleg să lucreze.
Am încercat să le explic că, de obicei, cei care se prezintă ca „având relații” în administrație nu se dovedesc mereu a fi așa și că nu puțini dezvoltatori pe care i-am întâlnit de-a lungul anilor au plătit sume considerabile unor intermediari și/sau tot felul de făgăduitori de promisiuni fără să primească contravaloarea promisă.
Și Yossi, care are câțiva ani de experiență în dezvoltarea de proiecte în Europa de Est, s-a lovit de un ma'achar care a ajuns la el prin intermediul unui cunoscut comun. Ma'acharul local s-a prezentat lui Yossi ca având relații extinse în autoritățile locale și în administrația centrală și a promis că îi va obține lui Yossi autorizația de construire pentru proiectul planificat în doar câteva luni. I-a explicat lui Yossi că munca intensă implică plata unor prestatori de servicii și o „plată specială” pentru accelerarea procedurilor, și a încasat de la Yossi în avans o sumă de câteva zeci de mii de euro.
Când Yossi s-a consultat cu mine și cu partenerul local, i-am recomandat să nu plătească în avans, ci să stabilească etape, dar dorința de a grăbi procedurile de planificare și de a porni la drum cât mai repede, împreună cu puterea de convingere a ma'acharului, au înclinat balanța. Singurul lucru pe care am reușit să-l fac pe Yossi să-l facă a fost să semneze un contract în regulă cu o societate deținută de ma'achar.
A trecut un an de la data la care Yossi a făcut plata și nu s-a întâmplat nimic. Nu a primit autorizații de construire și nu a existat nicio avansare în proiect. Deși am introdus în contractul dintre ei angajamentul ca, dacă la sfârșitul unui an nu vor fi primite autorizațiile de construire, contractul să fie anulat și banii restituiți - Yossi a rămas fără autorizație și fără bani.
Aceste două povești scurte ilustrează poate problematica relațiilor cu „ma'achari”, dar, când mulți dezvoltatori israelieni, care nu cunosc tainele și meandrele birocrației din țara în care activează, cumpără zilnic un teren sau o clădire peste mări, este important să acordăm atenție câtorva reguli de prudență în acest sens:
- Trebuie să vă feriți de „ma'achari” care promit avantaje ilegale sau care nu pot fi obținute pe căi uzuale. Este important să verificați credibilitatea și reputația persoanelor care oferă scurtături.
- Se recomandă să apelați la profesioniști de încredere și cu experiență, să vă consultați cu un avocat cu experiență în imobiliare internaționale înainte de a semna orice contract, care cunoaște piața și reglementările. Este important să vă asigurați că avocatul are experiență în țara specifică în care investiți. Trebuie să fie versat în legile imobiliare și fiscale din acea țară. De dorit este să vorbească fluent limba locală și să poată comunica eficient cu toți factorii implicați.
- Este important să documentați toate acordurile în scris și să includeți în ele clauze care stabilesc etape și condiții de plată. Se recomandă să evitați plata în avans către „ma'achari” sau către orice alt factor, ci să stabiliți etape și plăți în funcție de avansarea proiectului. Cum a spus cândva premierul? „Vor da - vor primi.”
- Și cel mai important - cunoașteți piața locală, reglementările și factorii relevanți înainte de a face o investiție imobiliară.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית