كل شخص ثانٍ في الشارع سأسأله سيجيبني بأن «المعقِّب» (بالعبرية «مأعخر») هو شخص ذو نفوذ يعرض خدماته كوسيط لتحقيق اختصارات في منظومة بيروقراطية معقدة، ولتنسيق لقاءات مع شخصيات لا تكون أبوابها دائمًا مفتوحة للجمهور، وأحيانًا حتى للحصول على امتيازات مخالفة للقانون مقابل رشوة.
من يعمل ويطوّر عقارات دولية يصادف هذا المصطلح/المفهوم، ومن يعمل في دول أوروبا الشرقية السابقة يصادفه بالتأكيد، وإن كنت قد صادفت «معقّبين» في دول أخرى أيضًا، غربية.
قرر تقرير لمنظمة Transparency International عام 2021 أن سوق العقارات واحد من أكثر الأسواق عرضة للفساد وغسل الأموال. وأشار التقرير إلى أن انعدام الشفافية وضعف التنظيم وعدم كفاية الإنفاذ تسهم في انتشار هذه الظواهر.
جلسنا في اجتماع متابعة مع عملاء عند الشريك المحلي في دولة أوروبية، حين شرح لنا أحد الشركاء، يائير، العسكري السابق الذي هذا أول مشروع له في الخارج، أنهم عادوا لتوّهم من لقاء مع مهندس معماري قال لهم إنه إن استأجروا خدماته فسيستطيع أن يحصل لهم على تسهيلات بناء في مجمع الفيلات المخطط وأيضًا أن يقصّر الجداول الزمنية، لأنه على صلة بالسلطة المحلية.
رفعنا، الشريك المحلي وأنا، حاجبًا.
بدأ الشريك المحلي يشرح ليائير أنه إن كان ذلك مسموحًا بحسب القانون فسيحصل عليه على أي حال، مهما كان المهندس المعماري الذي سيختارون العمل معه.
حاولت أن أشرح لهم أن من يقدمون أنفسهم عادةً على أنهم «أصحاب علاقات» بالسلطات لا يتبين دائمًا أنهم كذلك، وأن مطورين كثيرين التقيتهم على مر السنين دفعوا مبالغ ليست قليلة لوسطاء و/أو لأنواع من مطلقي الوعود دون أن يحصلوا على المقابل الموعود.
حتى يوسي، الذي لديه خبرة بضع سنوات في تطوير المشاريع في أوروبا الشرقية، صادف «معقّبًا» وصل إليه عبر معرفة مشتركة. قدّم المعقّب المحلي نفسه ليوسي على أنه صاحب علاقات واسعة في السلطات المحلية والحكومة المركزية، ووعد بأن يحصل ليوسي على ترخيص بناء للمشروع الذي خطط له خلال بضعة أشهر قليلة. شرح ليوسي أن العمل الشاق يتضمن دفعًا لمقدمي الخدمات و«دفعة خاصة» لتسريع الإجراءات، وجبى من يوسي مسبقًا مبلغًا يبلغ عدة عشرات الآلاف من اليوروهات.
عندما استشارني يوسي والشريك المحلي، أوصيناه بألا يدفع مسبقًا بل أن يحدد مراحل إنجاز، لكن الرغبة في تسريع إجراءات التخطيط والانطلاق بأسرع ما يمكن، إلى جانب قدرة المعقّب على الإقناع، حسمت الأمر. الشيء الوحيد الذي نجحت في جعل يوسي يفعله كان التوقيع على اتفاقية منظمة مع شركة يملكها المعقّب.
مرت سنة منذ الموعد الذي حوّل فيه يوسي الدفعة، ولم يحدث شيء. لم يحصل على تراخيص بناء ولم يكن هناك أي تقدم في المشروع. ورغم الالتزام الذي أدرجته في العقد بينهما بأنه إذا لم تُستلم تراخيص بناء في نهاية سنة، تُلغى الاتفاقية وتُرد الأموال - بقي يوسي بلا ترخيص وبلا مال.
ربما تبيّن هاتان القصتان القصيرتان إشكالية التعامل مع «المعقّبين»، ولكن حين يشتري مطورون إسرائيليون كثيرون، غير ملمّين بدقائق البيروقراطية في الدولة التي يعملون فيها، أرضًا أو مبنى وراء البحار كل يوم، من المهم الانتباه إلى بضع قواعد حذر في هذا الشأن:
- يجب الحذر من «المعقّبين» الذين يعدون بامتيازات غير قانونية أو غير ممكنة بالطرق المعتادة. من المهم فحص مصداقية وسمعة الأشخاص الذين يعرضون اختصارات.
- يُنصح بالاستعانة بأصحاب مهنة موثوقين وذوي خبرة، وباستشارة محامٍ ذي خبرة في العقارات الدولية قبل التوقيع على أي اتفاقية، يعرف السوق والتنظيم. من المهم التأكد من أن للمحامي خبرة في الدولة المحددة التي تستثمرون فيها. عليه أن يكون ملمًّا بقوانين الأراضي والضرائب في هذه الدولة. ويُفضَّل أن يتحدث اللغة المحلية بطلاقة وأن يستطيع التواصل بفعالية مع جميع الجهات المعنية.
- من المهم توثيق جميع الاتفاقيات كتابةً، وتضمينها بنودًا تحدد مراحل الإنجاز وشروط الدفع. يُنصح بتجنب الدفع مسبقًا لـ«المعقّبين» أو لأي جهة أخرى، بل تحديد مراحل إنجاز ودفعات بحسب تقدم المشروع. كيف قال رئيس الحكومة ذات مرة؟ «إذا أعطوا - سيحصلون».
- والأهم - معرفة السوق المحلي والتنظيم والجهات ذات الصلة قبل تنفيذ استثمار عقاري.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית