Алон позвонил мне в час, когда он обычно никому не звонит. «Илан, мне нужно, чтобы ты кое-что проверил. У меня проблема с подрядчиком, и я думаю, что не могу переложить это дальше».
Алона я знал уже несколько лет, издалека. Он строил в Израиле, знал отрасль изнутри, а когда решил расширяться на Румынию, сделал это так, как делают такие люди: нашёл местного подрядчика, нашёл румынского юриста, знающего рынок, и закрыл всё быстрым темпом. Румынский юрист составил ему договоры купли-продажи с покупателями. Алон не думал, что для этого ему нужен ещё и израильский юрист. «Он знает румынский, он знает тамошний реестр, зачем мне платить вдвое», - сказал он мне однажды, когда мы говорили совсем о другом.
Договоры купли-продажи, которые составил румынский юрист, были совершенно стандартными для тамошнего рынка: фиксированная цена, без привязки к какому-либо индексу. Это именно та структура, которой ждут покупатели в Румынии, и ни один застройщик от неё не отступает, не теряя клиентов. Алон не задавал слишком много вопросов об этом пункте. Он был занят продажами, денежным потоком, графиком строительства. Договор подписали со всеми покупателями, один за другим, и никто не остановился подумать, что это будет значить через год.
Строительство продвигалось. А потом, как и со многими израильскими застройщиками в этот период, пришёл подрядчик-исполнитель с новыми цифрами. Цены на сталь, бетон, перевозки - всё выросло из-за войны в Украине, и влияние на цепочку поставок в Восточной Европе было ощутимым и реальным. Подрядчик не требовал грубо. Он представил таблицу, сравнил согласованную цену с той, что платит сегодня за те же материалы, и попросил надбавку.
Алон, как и любой застройщик, видящий непредусмотренную статью расходов, сразу подумал о самом естественном способе справиться с ней: переложить часть на покупателей. Он вернулся к румынскому юристу с просьбой проверить, есть ли какая-нибудь лазейка в договорах. Ответ был коротким и ясным: нет. Цена закрыта, механизма индексации нет, нет пункта, позволяющего обновить цену из-за роста стоимости сырья. В этот момент он понял, что застрял посередине: подрядчик требует больше, а покупателей больше обязать нельзя. И тогда он позвонил мне.
Я сел над двумя договорами одновременно, договорами купли-продажи и договором подряда с подрядчиком. Я проверил, есть ли какая-нибудь трактовка, какой-нибудь общий пункт о «непредвиденных обстоятельствах», за который можно зацепиться перед покупателями. Не было. Договор, составленный румынским юристом, был для этого слишком чистым, ровно как и должно быть с точки зрения покупателя, и ровно как был проблемен с точки зрения застройщика, не думавшего наперёд.
С подрядчиком разговор был уже другим. Там нам удалось открыть пространство. Мы прошли по договору подряда, нашли места, где можно разделить доплату между сторонами: часть за счёт Алона, часть за счёт отсрочки платежей, часть подрядчик согласился поглотить в обмен на продление графика. Это не решило проблему, но уменьшило её.
То, о чём я думаю в этой истории больше всего, - не отсутствующий пункт. Этого пункта, как сказано, и не должно было быть, это правильная структура перед покупателями в Румынии. Настоящая проблема в том, что никто не сел над обоими договорами вместе, со стороны застройщика, до их подписания. Румынский юрист сделал свою работу правильно для покупателей. Но никто не посмотрел на общую картину со стороны Алона: если цена перед покупателем заблокирована, цена перед подрядчиком должна управляться иначе, с первого дня.
Алон завершил проект с прибылью значительно ниже запланированной. «В следующий раз, - сказал он мне, - я приведу того, кто увидит оба договора вместе, прежде чем я подпишу хоть один из них. А не после того, как проблема уже здесь».
Если Вы застройщики, строящие за границей, не довольствуйтесь местным юристом, проверяющим каждый договор по отдельности. Кто-то должен видеть общую картину: что будет с Вашей прибылью, если цена перед покупателем заблокирована, а затраты перед подрядчиком нет. Этот вопрос нужно задавать до подписания, а не после.
Рои и Алон не знали друг друга и никогда не сидели в одной комнате. Но оба усвоили один и тот же урок, каждый своим трудным путём: фиксированная цена в договоре на недвижимость за границей - не милость и не ловушка, она просто переносит риск из одного места в другое. У Рои этот пункт был защитой. У Алона он был долгом, который он не знал, что взял на себя в день подписания. Разница между ними была не в везении, и вообще не в самом пункте. Разница была в том, кто сел и прочитал оба договора вместе, прежде чем стало слишком поздно спрашивать «а что, если».
Мы, как офис, тоже извлекли из этого урок. Когда мы сегодня сопровождаем израильского застройщика в договоре с покупателями за границей, мы стараемся включать пункт, позволяющий ему повысить цену квартиры при определённых условиях, если затраты на сырьё подскакивают, потому что, увидев, что бывает, когда этого пункта нет, мы не готовы снова оставлять застройщика под этим ударом.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית