Рои прислал мне скриншот письма, не добавив ни слова. Только одна строка темы: «Обновление цены в связи с удорожанием сырья».
Под ней - короткое сообщение от застройщика: проект столкнулся с чрезвычайным ростом затрат, и корректировка цены «неизбежна».
Рои, сорок с небольшим, уже управлял двумя инвестиционными квартирами в Израиле, прежде чем решил покупать за границей. Он знал, как это работает здесь: каждый договор с подрядчиком привязан к индексу цен на строительные ресурсы, это почти само собой разумеется, и каждый израильский инвестор приходит с этим ожиданием, въевшимся в голову. Поэтому, когда он сидел над договором на квартиру в Румынии и увидел, что там нет никакого пункта об индексации, он почувствовал облегчение. «Наконец-то цена, которая не движется, - сказал он мне тогда. - Не как в Израиле».
Был только один пункт, выходивший из общего правила: если ставка НДС вырастет между датой подписания и датой передачи, разница ложится на него. Ему это показалось разумным. Налог есть налог, его устанавливает государство, и никто его не контролирует. Кроме этого - цена заблокирована. Так он это понял. Так это и было написано.
Прошёл год. Строительство продвигалось. А потом пришло это письмо.
Объяснение застройщика было, можно сказать, честным. Цены на сталь и бетон в Европе подскочили из-за войны в Украине, это не была пустая отговорка, это была реальность, ударившая по многим проектам в регионе. Но вопрос, который Рои задал мне, был не «правда ли, что цены выросли». Вопрос был: «Это моя проблема?»
Я открыл договор и снова прочитал его, пункт за пунктом. Пункт о цене был ясным и закрытым: фиксированная цена, без привязки к какому-либо индексу, с единственным и явным исключением - НДС. Никаких открытых формулировок, никаких «затрат на строительство», никаких «непредвиденных обстоятельств», никакой чёрной двери, через которую мог бы зайти застройщик. Тот, кто сформулировал этот пункт в своё время, будь то застройщик или его юрист, выбрал не оставлять себе запаса. И теперь это сработало в пользу Рои, а не против него.
Я ответил застройщику от имени Рои. Вежливо, но не запинаясь: война в Украине - серьёзное обстоятельство, и мы понимаем сложность. Но подписанный договор устанавливает фиксированную цену с единственным исключением, не включающим рост строительных затрат. Договорного основания для требования нет.
Этот момент я вспоминаю больше всего в этой истории. Потому что Рои не «победил» потому, что был умнее застройщика, и не потому, что ему повезло. Он был защищён потому, что кто-то за год до этого прочитал этот пункт до конца и точно знал, что в нём написано, а что нет.
Разница между Израилем и заграницей не только в «есть индексация» против «нет индексации». В большинстве случаев в Израиле Вы заранее знаете, что цена сдвинется, и это заложено в Ваши ожидания. За границей цена часто подаётся как фиксированная, и это звучит как защита. Но «фиксированная» - слово, которое нужно проверять до конца. Настоящий вопрос не «привязана ли цена к индексу», а: каковы все исключения, при которых цена всё же может сдвинуться? НДС - одно исключение, встречающееся почти всегда. Есть договоры, где добавляют ещё: изменения законодательства, затраты на инфраструктуру, а иногда и общую расплывчатую формулировку, оставляющую застройщику лазейку.
Застройщик не сдался. Была ещё переписка, попытка частичного компромисса, просьба «встретиться посередине». Рои отказался. Не потому, что хотел конфронтации, а потому, что ему не было никакой нужды идти на компромисс по тому, что и так уже было его по договору. В конце концов квартиру ему передали по цене, согласованной в день подписания, ни на шекель больше.
Если Вы покупаете квартиру у застройщика за границей и видите, что там нет индексации, не думайте, что это значит «цена не может сдвинуться». Проверьте, какие именно исключения там действительно написаны. Потому что то, чего нет в договоре, никто не может с Вас потребовать, но только если кто-то потрудился убедиться в этом заранее.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית