Roi mi-a trimis o captură de ecran a unui e-mail, fără niciun alt cuvânt. Doar un rând de subiect: „Actualizare de preț ca urmare a scumpirii materiilor prime.”
Dedesubt, un mesaj scurt de la dezvoltator: proiectul s-a lovit de o creștere excepțională a costurilor, iar ajustarea prețului este „inevitabilă”.
Roi, în jur de patruzeci de ani, administrase deja două apartamente de investiție în Israel înainte să hotărască să cumpere în străinătate. Știa cum funcționează aici - orice contract cu un constructor este legat de indicele costurilor de construcție, e aproape de la sine înțeles, iar orice investitor israelian vine cu așteptarea aceasta întipărită în minte. Așa că, atunci când s-a așezat în fața contractului pentru apartamentul din România și a văzut că nu există nicio clauză de indexare, a simțit ușurare. „În sfârșit un preț care nu se mișcă”, mi-a spus atunci. „Nu ca în Israel.”
Exista o singură clauză care ieșea din tipar: dacă cota de TVA crește între data semnării și data predării, diferența cade în sarcina lui. I se părea rezonabil. Un impozit e un impozit, îl stabilește statul și nimeni nu îl controlează. În afară de asta - prețul e blocat. Așa a înțeles. Așa era și scris.
A trecut un an. Construcția a avansat. Și apoi a venit e-mailul acela.
Explicația dezvoltatorului era sinceră, s-ar putea spune. Prețurile oțelului și ale betonului în Europa au crescut brusc din cauza războiului din Ucraina, nu era o afirmație în vânt, era o realitate care a lovit multe proiecte din zonă. Dar întrebarea pe care mi-a pus-o Roi nu a fost „e adevărat că prețurile au crescut?”. Întrebarea a fost: „e problema mea?”
Am deschis contractul și l-am citit din nou, clauză cu clauză. Clauza de preț era clară și închisă: preț fix, fără indexare la vreun indice, cu o singură excepție explicită - TVA. Nu exista nicio formulare deschisă, niciun „costuri de construcție”, niciun „împrejurări imprevizibile”, nicio ușă din dos prin care dezvoltatorul să poată intra. Cine a formulat clauza aceea atunci, fie dezvoltatorul, fie avocatul lui, a ales să nu-și lase nicio marjă. Iar acum a lucrat în favoarea lui Roi, nu împotriva lui.
I-am răspuns dezvoltatorului în numele lui Roi. Politicos, dar fără să mă bâlbâi: războiul din Ucraina este o împrejurare gravă și înțelegem dificultatea. Dar contractul semnat stabilește un preț fix, cu o singură excepție care nu include creșterea costurilor de construcție. Nu există temei contractual pentru cerere.
Acesta este momentul la care mă gândesc cel mai mult din povestea aceasta. Pentru că Roi nu a „câștigat” pentru că ar fi fost mai deștept decât dezvoltatorul și nici pentru că ar fi avut noroc. A fost protejat pentru că cineva, cu un an înainte, citise clauza aceea până la capăt și știa exact ce scrie în ea și ce nu scrie.
Diferența dintre Israel și străinătate nu este doar „există indexare” față de „nu există indexare”. În majoritatea cazurilor din Israel știți dinainte că prețul se va mișca, iar asta este prețuit în așteptările dumneavoastră. În străinătate, prețul este adesea prezentat ca fix, și sună ca o protecție. Dar „fix” este un cuvânt care trebuie verificat până la capăt. Întrebarea adevărată nu este „prețul este legat de indice?”, ci: care sunt toate excepțiile în care prețul poate totuși să se miște? TVA-ul este o excepție care apare aproape întotdeauna. Unele contracte mai adaugă altele, modificări legislative, costuri de infrastructură și uneori și o formulare generală și vagă care lasă dezvoltatorului o portiță.
Dezvoltatorul nu a renunțat. A mai fost o corespondență, o încercare de compromis parțial, o cerere de „a ne întâlni la mijloc”. Roi a refuzat. Nu pentru că ar fi vrut conflict, ci pentru că nu avea niciun motiv să facă compromisuri pentru ceva ce era deja al lui conform contractului. În final, apartamentul i-a fost predat la prețul convenit în ziua semnării, nici un șekel mai mult.
Dacă cumpărați un apartament de la un dezvoltator din străinătate și ați văzut că nu există indexare, nu presupuneți că asta înseamnă că prețul „nu se poate mișca”. Verificați exact ce excepții sunt scrise acolo. Pentru că ce nu e scris în contract, nimeni nu poate cere de la dumneavoastră, dar numai dacă cineva s-a obosit să se asigure de asta dinainte.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית