Бывают моменты на рынке недвижимости, когда неважно, сколько у тебя опыта: под поверхностью что-то меняется, и кто не заметил вовремя, узнаёт об этом трудным путём. Моменты, которые разумные инвесторы умеют распознавать заранее.
2026 год станет именно таким моментом.
Законопроект об экономической эффективности на 2025 год («закон о договорённостях» - израильский закон, сопровождающий государственный бюджет) скрывает между строк один небольшой пункт, но его влияние на инвесторов в недвижимость, хозяев на Airbnb и даже на саму доходность может быть гораздо большим, чем кажется.
В чём революция?
Государство обязывает все платформы краткосрочной аренды, Airbnb, <a href="https://www.linkedin.com/redir/redirect?url=http%3A%2F%2FBooking%2Ecom&urlhash=9yVP&trk=article-ssr-frontend-pulse_little-text-block">Booking.com</a> и подобные, передавать в Налоговое управление Израиля подробный годовой отчёт о каждом арендодателе, работающем через них в Израиле.
Не общий отчёт. Не оценка.
Полный отчёт. По каждой сделке. По каждому объекту. По каждому владельцу.
И это не что иное, как регуляторный взрыв.
Что платформы будут обязаны передавать?
Больше, чем понимает большинство людей:
- полные идентификационные данные владельца объекта
- точный адрес каждой сдаваемой квартиры
- годовую сумму, полученную по каждому объекту
- число сделок
- взимаемые комиссии
- иными словами: каждый показатель, отражающий в точности, сколько Вы заработали, а не сколько Вы заявили
И стоит знать: Израиль ничего не изобретает. Он просто закрывает разрыв.
Потому что в мире это давно происходит.
В Европейском союзе такая информация собирается уже с 2023 года в рамках стандарта DAC7.
В США IRS выдаёт каждому владельцу объекта форму 1099-K и требует от платформ передачи полных отчётов.
Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Майами не позволяют ни одному объекту работать без регистрации, регулирования и отчётов о заполняемости.
А в Израиле 2026 год станет годом выравнивания с остальным миром.
Но есть момент, который многие израильтяне упускают, и здесь начинается критическая часть для инвесторов в недвижимость за границей:
Не в каждой стране можно просто выставить квартиру на Airbnb и ждать бронирования. Во многих местах без разрешения это незаконно.
Да, и в «любимых» израильскими инвесторами странах.
Для инвесторов в недвижимость за границей это требует смены мышления. Потому что теперь наступил этап, когда каждая цифра должна быть настоящей:
Брутто? Нетто? Эффективный налог? Допустимые расходы? Метод отчётности?
Кто этого не понимает, тот на самом деле не знает, какова его доходность.
И если есть одна вещь, которую я говорю каждому инвестору в первом разговоре:
Доходность без налога - не доходность. Это фантазия.
Давайте поговорим реальными цифрами, о странах, в которые мы инвестируем постоянно:
Греция: не только налог. Но и разрешение.
Многие считают Грецию «диким западом» для Airbnb.
На деле - совсем нет.
В Греции для сдачи квартиры на короткий срок требуется:
- официальная регистрация в туристическом реестре (AMA)
- получение обязательного регистрационного номера для каждого объекта
- указание регистрационного номера в каждом объявлении
- а в некоторых случаях соблюдение региональных правил, ограничивающих число ночей или количество объектов
Кто сдаёт квартиру без регистрации, подвергается тяжёлым штрафам, о которых немало инвесторов узнали лишь постфактум.
И, разумеется, любой арендный доход облагается прогрессивным налогом:
- первые 12 000€: 15%
- 12 001 - 35 000€: 35%
- свыше 35 000€: 45%
на чистую сумму после признанных расходов, таких как ремонт, обслуживание и управление, но только при обычной аренде.
При краткосрочной аренде требования к вычетам резко сужаются для тех, кто не определён как зарегистрированный бизнес.
Румыния: обязательное туристическое разрешение перед краткосрочной арендой
И в Румынии, которую израильтяне любят за финансовую определённость, нельзя свободно сдавать на короткий срок:
- требуется официальное туристическое разрешение от местных властей.
- Порой есть условия по безопасности, оборудованию, датчикам, страховке и прочему.
- Только после получения разрешения объект может законно работать как краткосрочное размещение.
С 2024 года налог на аренду в Румынии простой:
- фиксированный налог: 10%
- стандартный вычет: 20% от брутто (без квитанций)
Это значит:
всего 8% эффективного налога.
Без бюрократии, без учёта расходов, и поэтому Румыния остаётся предпочтительным направлением для израильтян, желающих простоты и определённости.
Грузия: просто, дёшево и очень ясно
Здесь картина обратная:
как только Вы зарегистрировались как арендодатель, Вы пользуетесь одним из самых дружественных налоговых режимов в мире:
- налог на краткосрочную/долгосрочную аренду: 5% от брутто
- без расходов.
- без головной боли.
Кто не зарегистрировался, платит 20% с чистой суммы, с допустимыми расходами, ненужной бюрократией и потерей главного преимущества.
Поэтому почти все инвесторы, которых я сопровождаю в Грузии, выбирают маршрут 5%.
Как всё это связано с Вами?
Потому что отныне, прежде чем смотреть на квартиру, здание, проект или Airbnb, Вам нужно задать несколько простых вопросов:
- Доходность, которую я вижу, - это брутто или нетто?
- Какова налоговая ставка в стране? С брутто или с нетто?
- Вправе ли я вообще сдавать на короткий срок - или нужно официальное разрешение?
- Есть ли расходы, которые можно вычесть, или я застрял с налогом на доход «на бумаге»?
Только когда есть ответы на эти вопросы, есть настоящая доходность.
А до этого? Это иллюзия.
Переход к 2025 году - не угроза.
Это возможность:
кто понимает рамки, сумеет рассчитать настоящую доходность, отслеживать риски и выявлять проекты, которые стоят больше, когда рынок становится упорядоченным и прозрачным.
И я говорю это после сопровождения более 300 сделок:
Хорошая инвестиция - не та, что приносит больше всего на бумаге, а та, что создаёт больше всего чистыми после закона, налога и лицензирования.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית