Există momente pe piața imobiliară în care, indiferent cât de multă experiență ați acumulat, ceva se schimbă sub suprafață, iar cine nu observă la timp, descoperă pe calea grea. Momente pe care investitorii înțelepți știu să le recunoască dinainte.
2026 va fi exact un astfel de moment.
Propunerea de lege privind eficientizarea economică pentru anul 2025 („legea aranjamentelor economice”, Hok HaHesderim) ascunde printre rânduri un singur articol mic, dar impactul lui asupra investitorilor imobiliari, a gazdelor de pe Airbnb și chiar asupra randamentului în sine poate fi mult mai mare decât pare.
Care este revoluția?
Statul obligă toate platformele de închiriere pe termen scurt, Airbnb, <a href="https://www.linkedin.com/redir/redirect?url=http%3A%2F%2FBooking%2Ecom&urlhash=9yVP&trk=article-ssr-frontend-pulse_little-text-block">Booking.com</a> și altele asemenea, să transmită Autorității Fiscale din Israel un raport anual detaliat despre fiecare gazdă care activează prin ele în Israel.
Nu o raportare generală. Nu o estimare.
Un raport complet. Pentru fiecare tranzacție. Pentru fiecare proprietate. Pentru fiecare proprietar.
Și aceasta este nimic mai puțin decât o explozie de reglementare.
Ce vor fi obligate platformele să transmită?
Mai mult decât înțeleg majoritatea oamenilor:
- datele de identificare complete ale proprietarului
- adresa exactă a fiecărui apartament închiriat
- suma anuală încasată de la fiecare proprietate
- numărul tranzacțiilor
- comisioanele percepute
- cu alte cuvinte: fiecare dată care reflectă exact cât ați câștigat, și nu cât ați declarat
Și merită știut: Israelul nu inventează nimic. Pur și simplu închide un decalaj.
Pentru că în lume, acest lucru se întâmplă de mult.
În Uniunea Europeană se colectează astfel de informații încă din 2023, în cadrul standardului DAC7.
În SUA, IRS emite fiecărui proprietar formularul 1099-K și cere platformelor să transmită raportări complete.
New York, Los Angeles și Miami nu permit niciunei proprietăți să funcționeze fără înregistrare, reglementare și raportări de ocupare.
Iar în Israel, 2026 va fi anul alinierii la restul lumii.
Dar există un punct pe care mulți israelieni îl ratează, și aici începe partea critică pentru investitorii imobiliari din străinătate:
Nu în orice țară este permis să puneți pur și simplu un apartament pe Airbnb și să așteptați rezervarea. În multe locuri nu este legal fără autorizație.
Da, chiar și în țările „preferate” de investitorii israelieni.
Ca investitori imobiliari în străinătate, aceasta cere o schimbare de gândire. Pentru că acum a venit etapa în care fiecare cifră trebuie să fie reală:
Brut? Net? Impozit efectiv? Cheltuieli deductibile? Metodă de raportare?
Cine nu înțelege asta, nu știe cu adevărat care este randamentul lui.
Și dacă există un singur lucru pe care îl spun fiecărui investitor la prima discuție:
Un randament care nu include impozitul nu este un randament. Este o fantezie.
Să vorbim în cifre reale, în țările în care investim tot timpul:
Grecia: nu doar impozit. Și autorizație.
Mulți cred că Grecia este un „Vest Sălbatic” pentru Airbnb.
În practică, deloc.
În Grecia, pentru a închiria un apartament pe termen scurt, este necesar:
- înregistrare oficială în registrul turistic (AMA)
- obținerea unui număr de înregistrare obligatoriu pentru fiecare proprietate
- includerea numărului de înregistrare în fiecare anunț
- iar în anumite cazuri, respectarea unor reglementări regionale care limitează numărul de nopți sau numărul de proprietăți
Cine închiriază un apartament fără înregistrare se expune la amenzi grele, pe care destui investitori le-au descoperit abia după aceea.
Și bineînțeles, orice venit din chirii este supus unui impozit progresiv:
- primii 12.000€: 15%
- 12.001 - 35.000€: 35%
- peste 35.000€: 45%
pe net, după cheltuieli recunoscute precum reparații, întreținere și administrare, dar numai la închirierea obișnuită.
La închirierea pe termen scurt, cerințele de deducere se reduc foarte mult pentru cine nu este definit ca o activitate înregistrată.
România: autorizație turistică obligatorie înainte de închirierea pe termen scurt
Și în România, pe care israelienii o îndrăgesc pentru certitudinea ei financiară, nu se poate închiria liber pe termen scurt:
- este necesară o autorizație turistică oficială de la autoritatea locală.
- Uneori există condiții privind siguranța, echipamentele, detectoarele, asigurarea și altele.
- Abia după obținerea autorizației proprietatea poate funcționa legal drept cazare pe termen scurt.
Din 2024, impozitul pe chirii în România este simplu:
- impozit fix: 10%
- deducere standard: 20% din venitul brut (fără chitanțe)
adică:
doar 8% impozit efectiv.
Fără birocrație, fără urmărirea cheltuielilor, iar de aceea România continuă să fie o destinație preferată de israelienii care vor simplitate și certitudine.
Georgia: simplu, ieftin și foarte clar
Aici imaginea este inversă:
din momentul în care v-ați înregistrat ca proprietar, beneficiați de unul dintre cele mai prietenoase regimuri fiscale din lume:
- impozit pe chirii pe termen scurt/lung: 5% din brut
- fără cheltuieli.
- fără bătăi de cap.
Cine nu se înregistrează, plătește 20% din net, cu cheltuieli permise, birocrație inutilă și pierderea avantajului principal.
De aceea aproape toți investitorii pe care îi însoțesc în Georgia aleg traseul de 5%.
Cum este toate acestea legat de dumneavoastră?
Pentru că de acum înainte, înainte să vă uitați la un apartament, o clădire, un proiect sau un Airbnb, trebuie să puneți câteva întrebări simple:
- Randamentul pe care îl văd este brut sau net?
- Care este rata impozitului în țară? Pe brut sau pe net?
- Am voie măcar să închiriez pe termen scurt - sau este nevoie de o autorizație oficială?
- Există cheltuieli care pot fi deduse, sau rămân blocat cu un impozit pe un venit „de pe hârtie”?
Abia după ce există răspunsuri la aceste întrebări, există un randament real.
Înainte de asta? Este o iluzie.
Trecerea la 2025 nu este o amenințare.
Este o oportunitate:
cine înțelege cadrul va ști să calculeze un randament real, să monitorizeze riscurile și să identifice proiecte care valorează mai mult atunci când piața devine ordonată și transparentă.
Și spun asta după însoțirea a peste 300 de tranzacții:
O investiție bună nu este cea care aduce cel mai mult pe hârtie, ci cea care produce cel mai mult net după lege, impozit și autorizare.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית