هناك لحظات في سوق العقار لا يهم فيها كم من الخبرة راكمتم، يتغير شيء تحت السطح، ومن لا ينتبه في الوقت يكتشف ذلك بالطريقة الصعبة. لحظات يعرف المستثمرون الأذكياء كيف يكتشفونها مسبقًا.
عام 2026 سيكون لحظة كهذه بالضبط.
يخفي مشروع قانون النجاعة الاقتصادية لعام 2025 («قانون التسويات») بين سطوره بندًا صغيرًا واحدًا، لكن تأثيره على مستثمري العقار والمضيفين على Airbnb، بل وعلى العائد نفسه، قد يكون أكبر بكثير مما يبدو.
ما هي الثورة؟
تُلزم الدولة كل منصات الإيجار القصير، Airbnb و<a href="https://www.linkedin.com/redir/redirect?url=http%3A%2F%2FBooking%2Ecom&urlhash=9yVP&trk=article-ssr-frontend-pulse_little-text-block">Booking.com</a> وما شابههما، بأن تحوّل إلى سلطة الضرائب الإسرائيلية تقريرًا سنويًا مفصلًا عن كل مؤجِّر ينشط عبرها في إسرائيل.
ليس تقريرًا عامًا. ليس تقديرًا.
تقرير كامل. عن كل صفقة. لكل عقار. لكل مالك.
وهذا لا يقل عن انفجار تنظيمي.
ما الذي ستُلزم المنصات بتسليمه؟
أكثر مما يفهم معظم الناس:
- بيانات هوية كاملة لمالك العقار
- العنوان الدقيق لكل شقة مؤجَّرة
- المبلغ السنوي الذي ورد من كل عقار
- عدد الصفقات
- العمولات المجباة
- وبعبارة أخرى: كل معطى يعكس بالضبط كم ربحتم، لا كم صرّحتم
ومن المفيد أن نعرف: إسرائيل لا تخترع شيئًا. إنها ببساطة تسدّ فجوة.
لأنه في العالم، يحدث هذا منذ زمن.
في الاتحاد الأوروبي يتلقون معلومات كهذه منذ 2023 في إطار معيار DAC7.
في الولايات المتحدة، تصدر مصلحة الضرائب (IRS) لكل مالك عقار نموذج 1099-K وتطالب المنصات بنقل تقارير كاملة.
نيويورك ولوس أنجلوس وميامي لا تسمح لأي عقار بالعمل دون تسجيل وتنظيم وتقارير إشغال.
وفي إسرائيل، سيكون عام 2026 عام المواءمة مع بقية العالم.
لكن هناك نقطة يفوّتها إسرائيليون كثيرون، وهنا يبدأ الجزء الحاسم لمستثمري العقار في الخارج:
ليس مسموحًا في كل دولة ببساطة أن تُدرِج شقة على Airbnb وتنتظر حجزًا. في أماكن كثيرة هذا غير قانوني دون ترخيص.
نعم، حتى في الدول «المحبوبة» لدى المستثمرين الإسرائيليين.
كمستثمري عقار في الخارج، يتطلب هذا تغيير طريقة التفكير. لأنه الآن حانت المرحلة التي يجب فيها أن يكون كل رقم حقيقيًا:
إجمالي؟ صافٍ؟ ضريبة فعلية؟ مصاريف مسموحة؟ طريقة التبليغ؟
من لا يفهم هذا، لا يعرف فعلًا ما عائده.
وإن كان هناك أمر واحد أقوله لكل مستثمر في المحادثة الأولى:
العائد الذي لا يشمل الضريبة ليس عائدًا. إنه خيال.
لنتحدث بأرقام حقيقية، في الدول التي نستثمر فيها طوال الوقت:
اليونان: ليس ضريبة فحسب. بل ترخيص أيضًا.
يظن كثيرون أن اليونان «غرب متوحش» لـAirbnb.
في الواقع، ليس كذلك إطلاقًا.
في اليونان، لتأجير شقة لأجل قصير يلزم:
- تسجيل رسمي في السجل السياحي (AMA)
- الحصول على رقم تسجيل ملزم لكل عقار
- إدراج رقم التسجيل في كل إعلان
- وفي حالات معينة، الالتزام بأنظمة إقليمية تحدّ من عدد الليالي أو عدد العقارات
من يؤجر شقة دون تسجيل يتعرض لغرامات ثقيلة اكتشفها مستثمرون ليسوا قلة بعد فوات الأوان.
وبالطبع، كل دخل من الإيجار خاضع لضريبة تصاعدية:
- أول 12,000€: 15%
- 12,001 - 35,000€: 35%
- فوق 35,000€: 45%
على الصافي، بعد مصاريف معترف بها مثل الإصلاحات والصيانة والإدارة، لكن فقط في الإيجار العادي.
في الإيجار القصير الأمد تتقلص متطلبات الخصم كثيرًا لمن لا يُعرَّف كنشاط تجاري مسجَّل.
رومانيا: ترخيص سياحي إلزامي قبل الإيجار القصير
وفي رومانيا أيضًا، التي يحبها الإسرائيليون لما فيها من يقين مالي، لا يمكن التأجير قصير الأمد بحرية:
- يلزم ترخيص سياحي رسمي من السلطة المحلية.
- أحيانًا توجد شروط بشأن السلامة والتجهيزات وأجهزة الكشف والتأمين وغيرها.
- فقط بعد الحصول على الترخيص يمكن للعقار أن يعمل كمبيت قصير الأمد بصورة قانونية.
اعتبارًا من 2024، الضريبة على الإيجار في رومانيا بسيطة:
- ضريبة ثابتة: 10%
- خصم معياري: 20% على الإجمالي (دون إيصالات)
أي:
ضريبة فعلية 8% فقط.
بلا بيروقراطية، وبلا تتبع للمصاريف، ولذلك تبقى رومانيا وجهة مفضلة للإسرائيليين الذين يريدون البساطة واليقين.
جورجيا: بسيط ورخيص وواضح جدًا
هنا الصورة معاكسة:
ما إن تسجَّلوا كمؤجِّرين، حتى تتمتعوا بنظام ضريبي من الأكثر ودًّا في العالم:
- ضريبة على الإيجار قصير/طويل الأمد: 5% على الإجمالي
- بلا مصاريف.
- بلا أوجاع رأس.
من لا يسجِّل، يدفع 20% على الصافي، مع مصاريف مسموحة وبيروقراطية لا لزوم لها، ويفقد الميزة الرئيسية.
ولذلك يختار تقريبًا كل المستثمرين الذين أرافقهم في جورجيا مسار الـ5%.
كيف يتعلق كل هذا بكم؟
لأنه من الآن، قبل أن تنظروا إلى شقة أو مبنى أو مشروع أو Airbnb، عليكم أن تسألوا بضعة أسئلة بسيطة:
- هل العائد الذي أراه إجمالي أم صافٍ؟
- ما نسبة الضريبة في الدولة؟ على الإجمالي أم على الصافي؟
- هل يحق لي أصلًا التأجير قصير الأمد - أم يلزم ترخيص رسمي؟
- هل توجد مصاريف يُسمح بخصمها، أم أعلق بضريبة على دخل «على الورق»؟
فقط بعد أن تتوفر إجابات عن هذه الأسئلة، يوجد عائد حقيقي.
قبل ذلك؟ هذا وهم.
الانتقال إلى 2025 ليس تهديدًا.
إنه فرصة:
من يفهم الإطار، سيعرف كيف يحسب عائدًا حقيقيًا، ويراقب المخاطر، ويكتشف مشاريع تستحق أكثر حين يصبح السوق منظمًا وشفافًا.
وأقول هذا بعد مرافقة أكثر من 300 صفقة:
الاستثمار الجيد ليس ذلك الذي يدرّ أكثر على الورق، بل ذلك الذي يخلق أكبر صافٍ بعد القانون والضريبة والترخيص.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית