יש רגעים בשוק הנדל״ן שבהם לא משנה כמה ניסיון צברת, משהו משתנה מתחת לפני השטח, ומי שלא שם לב בזמן, מגלה את זה בדרך הקשה. רגעים שמשקיעים חכמים יודעים לזהות מראש.
2026 הולכת להיות בדיוק רגע כזה.
הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית לשנת 2025 (״חוק ההסדרים״) מסתירה בין השורות סעיף אחד קטן, אבל ההשפעה שלו על משקיעי נדל״ן, מארחים ב־Airbnb, ואפילו על התשואה עצמה, עשויה להיות גדולה בהרבה ממה שנדמה.
מה המהפכה?
המדינה מחייבת את כל זירות השכירות הקצרה, Airbnb, <a href="https://www.linkedin.com/redir/redirect?url=http%3A%2F%2FBooking%2Ecom&urlhash=9yVP&trk=article-ssr-frontend-pulse_little-text-block">Booking.com</a> ודומותיהן, להעביר לרשות המיסים דוח שנתי מפורט על כל משכיר שפועל דרכן בישראל.
לא דיווח כללי. לא אומדן.
דוח מלא. על כל עסקה. לכל נכס. לכל בעלים.
וזה לא פחות ממפץ רגולטורי.
מה הפלטפורמות יחויבו למסור?
יותר ממה שרוב האנשים מבינים:
- פרטים מזהים מלאים של בעל הנכס
- הכתובת המדויקת של כל דירה מושכרת
- הסכום השנתי שהתקבל מכל נכס
- מספר העסקאות
- העמלות שנגבו
- ובמילים אחרות: כל נתון שמשקף בדיוק כמה הרווחתם, ולא כמה הצהרתם
וכדאי לדעת: ישראל לא ממציאה כלום. היא פשוט סוגרת פער.
כי בעולם, זה כבר קורה מזמן.
באיחוד האירופי קולטים מידע כזה כבר מאז 2023 במסגרת תקן DAC7.
בארה״ב, ה־IRS מנפיק לכל בעל נכס טופס 1099-K ודורש מהפלטפורמות להעביר דיווחים מלאים.
ניו יורק, לוס אנג׳לס ומיאמי לא מאפשרות לאף נכס לפעול בלי רישום, רגולציה ודיווחי תפוסה.
ובישראל, 2026 תהיה שנת ההשוואה לשאר העולם.
אבל יש נקודה שישראלים רבים מפספסים, ופה מתחיל החלק הקריטי למשקיעי נדל״ן בחו״ל:
לא בכל מדינה מותר פשוט להעלות דירה ל-Airbnb ולחכות להזמנה. במקומות רבים זה לא חוקי בלי אישור.
כן, גם במדינות ה״חביבות״ על משקיעים ישראלים.
כמשקיעי נדל״ן בחו״ל, זה דורש שינוי חשיבה. כי עכשיו הגיע השלב שבו כל מספר צריך להיות אמיתי:
ברוטו? נטו? מס אפקטיבי? הוצאות מותרות? שיטת דיווח?
מי שלא מבין את זה, לא באמת יודע מה התשואה שלו.
ואם יש דבר אחד שאני אומר לכל משקיע בשיחה הראשונה:
תשואה שלא כוללת מס, היא לא תשואה. היא פנטזיה.
בואו נדבר במספרים אמיתיים, במדינות שאנחנו משקיעים בהן כל הזמן:
יוון: לא רק מס. גם אישור.
רבים חושבים שיוון היא ״מערב פרוע״ ל-Airbnb.
בפועל, ממש לא.
ביוון, כדי להשכיר דירה לטווח קצר, נדרש:
- רישום רשמי במרשם התיירותי (AMA)
- קבלת מספר רישום מחייב לכל נכס
- הכללת מספר הרישום בכל פרסום
- ובמקרים מסוימים, עמידה בתקנות אזוריות שמגבילות מספר לילות או כמות נכסים
מי שמשכיר דירה ללא רישום, נחשף לקנסות כבדים שלא מעט משקיעים גילו רק בדיעבד.
וכמובן, כל הכנסה משכירות חייבת במס פרוגרסיבי:
- 12,000€ ראשונים: 15%
- 12,001 - 35,000€: 35%
- מעל 35,000€: 45%
על נטו, אחרי הוצאות מוכרות כמו תיקונים, תחזוקה וניהול, אבל רק בשכירות רגילה.
בשכירות קצרת טווח דרישות הניכוי מצטמצמות מאוד למי שלא מוגדר כעסק רשום.
רומניה: אישור תיירותי חובה לפני השכרה קצרה
גם ברומניה, שישראלים אוהבים בגלל הוודאות הפיננסית שלה, לא ניתן להשכיר לטווח קצר בצורה חופשית:
- נדרש אישור תיירותי רשמי מהרשות המקומית.
- לעיתים יש תנאים לגבי בטיחות, ציוד, גלאים, ביטוח ועוד.
- רק לאחר קבלת האישור הנכס יכול לפעול כלינה לטווח קצר באופן חוקי.
החל מ־2024, המס על שכירות ברומניה פשוט:
- מס קבוע: 10%
- ניכוי סטנדרטי: 20% על ברוטו (ללא קבלות)
זאת אומרת:
8% מס אפקטיבי בלבד.
בלי בירוקרטיה, בלי מעקב אחרי הוצאות, ולכן רומניה ממשיכה להיות יעד מועדף לישראלים שרוצים פשטות וודאות.
גאורגיה: פשוט, זול, ומאוד ברור
כאן התמונה הפוכה:
ברגע שנרשמת כמשכיר, אתה נהנה ממשטר מס מהידידותיים בעולם:
- מס על שכירות לטווח קצר/ארוך: 5% על ברוטו
- ללא הוצאות.
- ללא כאבי ראש.
מי שלא נרשם, משלם 20% על נטו, עם הוצאות מותרות, בירוקרטיה מיותרת, ואיבוד היתרון המרכזי.
לכן כמעט כל המשקיעים שאני מלווה בגאורגיה, בוחרים במסלול 5%.
איך כל זה קשור אליכם?
כי מעכשיו, לפני שאתם מסתכלים על דירה, בניין, פרויקט או Airbnb, אתם צריכים לשאול כמה שאלות פשוטות:
- האם התשואה שאני רואה היא ברוטו או נטו?
- מה שיעור המס במדינה? על ברוטו או על נטו?
- האם אני רשאי בכלל להשכיר לטווח קצר - או שצריך אישור רשמי?
- האם יש הוצאות שמותר לנכות, או שאני נתקע עם מס על הכנסה ״על הנייר״?
רק אחרי שיש תשובות לשאלות האלה, יש תשואה אמיתית.
לפני זה? זו אשליה.
המעבר ל־2025 הוא לא איום.
הוא הזדמנות:
מי שמבין את המסגרת, יידע לחשב תשואה אמיתית, לנטר סיכונים, ולזהות פרויקטים ששווים יותר כשהשוק נהיה מסודר ושקוף.
ואני אומר את זה אחרי ליווי של מעל 300 עסקאות:
השקעה טובה היא לא זו שמניבה הכי הרבה על הנייר, אלא זו שמייצרת הכי הרבה נטו אחרי חוק, מס ורישוי.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.