На этой неделе я прочитал сообщение о словах Яакова Атракчи, генерального директора и основателя компании по недвижимости «Аура», на конференции по недвижимости, согласно которым покупатели недвижимости за границей, вероятно, «потеряют деньги». Эти слова вызывают важную дискуссию и затрагивают чувствительный для многих инвесторов момент. Это утверждение, хотя и отражает определённую точку зрения, не учитывает широкий круг соображений и потенциальных преимуществ, заложенных в международных инвестициях в недвижимость.
Не секрет, что цены на квартиры в Израиле стали недоступны для молодых пар, и без акций застройщиков последние полтора года, с начала войны, следует полагать, что весь рынок недвижимости вошёл бы в серьёзную проблему. Согласно анализу данных Центрального статистического бюро в конце 2024 года для покупки квартиры в Израиле требовалось 166 зарплат (расчёт по средней цене квартиры по сравнению со средней зарплатой), тогда как в 2017 году требовалось лишь 153 зарплаты. Так что когда средняя цена квартиры в Израиле составляет 2 млн шекелей (а в районах высокого спроса между Гедерой и Хадерой Вы не найдёте новую квартиру от застройщика по такой цене), нет ничего удивительного в том, что тот, у кого на руках сумма в несколько сотен тысяч шекелей, ищет вариант покупки объекта за границей (кто из Вас не сталкивался с рекламой квартиры в Бухаресте за 120 000 евро или квартиры в Афинах менее чем за 100 000 евро).
Ещё одна причина, по которой инвесторы ищут возможности за пределами страны, - диверсификация инвестиционного портфеля. Распределение активов по нескольким географическим рынкам может снизить общий риск инвестиционного портфеля. Когда один рынок недвижимости переживает период спада или кризиса, другие рынки могут продолжать расти или демонстрировать стабильность, тем самым уравновешивая общую доходность.
Ещё одно существенное преимущество заключено в потенциале более высокой доходности. Порой рынки недвижимости в других странах предлагают инвестиционные возможности с более значительным потенциалом роста, чем местный рынок. Это может объясняться разными факторами, такими как быстрый экономический рост, усиленные процессы урбанизации или сравнительно низкая оценка объектов на определённом рынке. Например, развивающиеся страны или рынки в восходящем тренде могут предлагать более высокий потенциал роста стоимости в долгосрочной перспективе (посмотрите, что произошло с ценами на недвижимость в Хорватии в 2023 году, выросшими примерно на 23% после её вступления в еврозону, и так же ожидается рост цен в Румынии и Болгарии с их предполагаемым вступлением в еврозону в 2026 году).
Кроме того, инвестиции в недвижимость за границей могут обеспечить доступ к рынкам с более благоприятными условиями для инвесторов. В некоторых странах может действовать более привлекательное налоговое регулирование для иностранных инвесторов, более низкие затраты по сделке или более простые и эффективные процессы покупки. Глубокое понимание этих условий может привести к существенной экономии и повышению рентабельности инвестиции.
Ещё одно важное преимущество - возможность использовать специфические возможности на определённых рынках. Например, в определённой стране может быть растущий спрос на аренду из-за роста молодого населения или студентов, что делает инвестиции в квартиры под аренду особенно привлекательными. Либо в отдельных районах может идти ускоренное развитие инфраструктуры или туризма, что создаёт инвестиционные возможности в коммерческой недвижимости или курортных квартирах.
Важно также учитывать глобальные и личные преимущества инвестиций в недвижимость за границей. Владение объектом в другой стране может дать варианты проживания или отдыха, разнообразить личные активы и стать экономической базой ещё в одном месте мира.
Вместе с тем нельзя игнорировать недостатки и вызовы, связанные с инвестициями в международную недвижимость. Один из главных вызовов - расстояние и трудность управления объектом. Управление объектом на расстоянии может быть сложным и требовать привлечения местных управляющих, что связано с дополнительными расходами.
Ещё один вызов - недостаточное знакомство с местным рынком и регулированием. Непонимание земельного права, налоговых порядков и местной деловой культуры может привести к дорогостоящим ошибкам. Поэтому обращение к местным профессионалам и профессионалам в сфере международной недвижимости критически важно.
Хотя слова господина Атракчи поднимают важный вопрос об осторожности, необходимой при инвестициях в недвижимость за границей, они не отражают всей картины. Правильная, продуманная инвестиция в квартиры за границей может принести значительные положительные результаты, будь то более высокая доходность, диверсификация инвестиционного портфеля или использование уникальных возможностей на разных рынках. Ключ к успеху - в проведении глубокого исследования, понимании местного рынка, обращении к профессионалам и разумном управлении рисками. Инвестиция, основанная на знаниях и профессиональном сопровождении, может сделать покупку недвижимости за границей разумным и прибыльным финансовым решением.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית