קראתי השבוע ידיעה על דבריו של יעקב אטרקצ'י, מנכ״ל ומייסד חברת הנדל״ן אאורה, בכנס נדל״ן, לפיהם רוכשי נדל״ן בחו״ל צפויים ״להפסיד את הכסף״. דברים אלו מעוררים דיון חשוב ונוגעים בנקודה רגישה עבור משקיעים רבים. אמירה זו, אף שהיא משקפת זווית ראייה מסוימת, מתעלמת ממגוון רחב של שיקולים ויתרונות פוטנציאליים הטמונים בהשקעות נדל״ן בינלאומיות.
זה לא סוד שמחירי הדירות בישראל הפכו לבלתי נגישים לזוגות צעירים, וללא מבצעי הקבלנים בשנה וחצי האחרונה מאז תחילת המלחמה, יש להניח כי שוק הנדל״ן כולו היה נכנס לבעיה רצינית. לפי ניתוח של נתוני הלמ״ס בסוף 2024 נדרשו 166 משכורות בכדי לרכוש דירה בישראל (חישוב לפי מחיר ממוצע של דירה בהשוואה לשכר הממוצע), בעוד ב- 2017 נדרשו רק 153 משכורות. אז כאשר מחיר דירה ממוצע בישראל 2 מש״ח (ובאזורי הביקוש בין גדרה לחדרה לא תמצאו דירה חדשה מקבלן במחיר שכזה), אין פלא שמי שיש בידו סכום של כמה מאות אלפי שקלים מחפש אופציה לרכישת נכס מעבר לים (מי מכם לא נתקל בפרסומים על דירה בבוקרשט ב- 120,000 יורו או דירה באתונה בפחות מ- 100,000 יורו).
סיבה נוספת בגללה משקיעים מחפשים הזדמנויות מעבר לגבולות המדינה היא גיוון תיק ההשקעות. פיזור נכסים על פני מספר שווקים גיאוגרפיים יכול להקטין את הסיכון הכולל של תיק ההשקעות. כאשר שוק נדל״ן אחד חווה תקופה של האטה או משבר, שווקים אחרים עשויים להמשיך לצמוח או להציג יציבות, ובכך לאזן את התשואות הכוללות.
יתרון משמעותי נוסף טמון בפוטנציאל לתשואות גבוהות יותר. לעיתים, שווקי נדל״ן במדינות אחרות מציעים הזדמנויות השקעה עם פוטנציאל צמיחה משמעותי יותר מאשר השוק המקומי. הדבר יכול לנבוע ממגוון גורמים, כמו צמיחה כלכלית מהירה, תהליכי עיור מוגברים, או הערכה נמוכה יחסית של נכסים בשוק מסוים. לדוגמה, מדינות מתפתחות או שווקים במגמת עלייה עשויים להציע פוטנציאל עליית ערך גבוה יותר בטווח הארוך (ראו מה קרה למחירי הנדל״ן בקרואטיה ב- 2023 שעלו בכ- 23% לאחר כניסתה לגוש היורו, וכך הצפי גם לעליות מחירים ברומניה ובולגריה עם כניסתן הצפויה לגוש היורו ב- 2026).
בנוסף, השקעה בנדל״ן בחו״ל יכולה לאפשר גישה לשווקים עם תנאים נוחים יותר למשקיעים. במדינות מסוימות, ייתכנו רגולציות מיסוי אטרקטיביות יותר עבור משקיעים זרים, עלויות עסקה נמוכות יותר, או תהליכי רכישה פשוטים ויעילים יותר. הבנה מעמיקה של התנאים הללו יכולה להוביל לחיסכון משמעותי ולהגדלת הרווחיות של ההשקעה.
יתרון נוסף וחשוב הוא היכולת לנצל הזדמנויות ספציפיות בשווקים מסוימים. לדוגמה, ייתכן שבמדינה מסוימת יש ביקוש גובר לשכירויות עקב גידול באוכלוסייה הצעירה או סטודנטים, מה שהופך השקעה בדירות להשכרה לאטרקטיבית במיוחד. לחלופין, אזורים מסוימים עשויים לחוות פיתוח מואץ של תשתיות או תיירות, מה שמייצר הזדמנויות השקעה בנכסים מסחריים או דירות נופש.
חשוב גם להתייחס ליתרונות הגלובליים והאישיים של השקעה בנדל״ן בחו״ל. בעלות על נכס במדינה אחרת יכולה לספק אפשרויות מגורים או נופש, לגוון את הנכסים האישיים ולהוות בסיס כלכלי במקום נוסף בעולם.
עם זאת, אי אפשר להתעלם מהחסרונות והאתגרים הכרוכים בהשקעה בנדל״ן בינלאומי. אחד האתגרים המרכזיים הוא המרחק והקושי בניהול הנכס. ניהול נכס מרחוק עלול להיות מורכב ולדרוש הסתייעות בגורמי ניהול מקומיים, מה שכרוך בעלויות נוספות.
אתגר נוסף הוא ההיכרות הלא מספקת עם השוק המקומי והרגולציות. חוסר הבנה של דיני המקרקעין, נהלי המס והתרבות העסקית המקומית עלול להוביל לטעויות יקרות. לכן, הסתייעות בבעלי מקצוע מקומיים ומומחים לנדל״ן בינלאומי היא קריטית.
אף על פי שדבריו של מר אטרקצ'י מעלים נקודה חשובה לגבי הזהירות הנדרשת בהשקעות נדל״ן בחו״ל, הם אינם משקפים את מלוא התמונה. השקעה נכונה ומחושבת בדירות בחו״ל יכולה להניב תוצאות חיוביות משמעותיות, בין אם מדובר בתשואות גבוהות יותר, גיוון תיק ההשקעות או ניצול הזדמנויות ייחודיות בשווקים שונים. המפתח להצלחה טמון בביצוע מחקר מעמיק, בהבנת השוק המקומי, בהסתייעות בבעלי מקצוע מומחים ובניהול סיכונים מושכל. השקעה מתוך ידע ובליווי מקצועי יכולה להפוך את רכישת נדל״ן בחו״ל להחלטה פיננסית נבונה ורווחית.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.