כל מלווה משקיעים ו/או משווק נדל״ן מספר לכם שאם תשקיעו בנדל״ן מובטחת לכם הכנסה פאסיבית. אתם רק צריכים לרכוש את הדירה בדימונה או בליסבון והכסף פשוט ייכנס לחשבון הבנק שלכם. באמת?... כדאי שתקראו את הסיפור של טליה.
טליה ובעלה, זוג צעיר בתחילת דרכו רצו כמו כל זוג צעיר ישראלי שתהיה להם גם דירה משלו. הם ביקרו בירידי דירות, התמודדו בהגרלות, אבל שום דבר לא צלח. בהגרלות הם לא זכו, ולרכוש דירה הפך להיות חלום שהתרחק מחודש לחודש עם עליית מחירי הדירות, במיוחד אחרי שחבר טוב הסביר להם ״באותות ובמופתים״ באחד מערבי השישי כיצד דירה, גם במיליון וחצי שקל בפריפריה, תעלה להם 2.5 מיליון או יותר בסופו של יום בגלל המשכנתא, והציע להם במקום לבדוק את האופציה של רכישת דירה בחו״ל.
״חבר חיבר אותנו למישהו שהגדיר את עצמו כמלווה משקיעים, ושאחרי זה הבנתי שהוא בסה״כ מתווך שגזר עליי קופונים. איש נחמד שלקח מאיתנו 1,500 יורו על תהליך של ליווי לרכישת דירה בבוקרשט״ סיפרה לי טלי בפגישה שלנו.
״קנינו כרטיסי טיסה וטסנו איתו ליומיים מאוד מאוד אינטנסיביים בבוקרשט״ המשיכה לספר ״ביום הראשון ראינו 5 או 6 דירות, כשביצענו רישום של הפלוסים והמינוסים שראינו בכל דירה, אבל לא באמת הבנו איפה היא ממוקמת מבחינת האזורים בעיר. למחרת הוא הפגיש אותנו עם עורכת דין וגם לקח אותנו לבנק ופתחנו שם חשבון.
כשחזרנו לארץ הוא התחיל להפעיל עלינו לחץ שנקבל החלטה, ונפגשנו שוב באחד הערבים אצלנו בבית והוא כיוון אותנו קצת יותר. בסופו של דבר הדירות שהוא הראה לנו כולן היו בגבול העליון של התקציב שלנו, אבל החלטנו ללכת על דירה מסוימת והתקדמנו לבדוק אותה עם עורכת הדין שהוא הכיר לנו. העברנו את הכסף, ואני נסעתי איתו לחתימה של ההסכם ליום אחד. אחרי החתימה עשינו מרתון של פגישות עם כל מיני חברות ניהול ו/או ישראלים שגרים בעיר והוא הזמין כדי שיציעו לנו לנהל עבורנו את הדירה.״
״ולא נראה לך מוזר שהוא עושה את כל זה תמורת 1,500 יורו?״ שאלתי.
״היינו כבר בתוך התהליך ולכן זה כבר לא היה משנה יותר מדי״ השיבה. ״חזרתי לארץ ולאחר התייעצות עם בעלי החלטנו ללכת עם אחת מחברות הניהול. יצרתי איתם קשר טלפוני ואחרי כשבוע קיבלתי מהם מייל מפורט לפיו מצב הדירה דורש שיפוץ ואבזור מחדש לפני שמכניסים דיירים והצעת המחיר שלהם היתה של 25,000 יורו. בטלפון המנהל של חברת הניהול הסביר לי שממש צריך לגרד את כל הדירה ולבנות מחדש לפני שמרהטים ומכניסים דייר. זה נשמע לי מוזר כי לא זכרתי שהדירה במצב כזה קטסטרופלי, אבל אחרי יום של התייעצויות נתתי לו אור ירוק להתחיל בעבודות ובמקביל רכשתי כרטיס טיסה לבוקרשט.״
כפי שאתם כבר מבינים זוהי הנסיעה השלישית כבר של טליה לבוקרשט, מה שאומר שההוצאות של הזוג הצעיר רק גדלות ועוד לא התחילו לראות הכנסות ממה שהבטיחו להם שתהיה הכנסה פאסיבית.
טליה הפסיקה את ההתקשרות עם חברת הניהול למחרת הגעתה לבוקרשט כשנוכחה לדעת ממנהל העבודה שמצאה בדירה שהשיפוץ שהוזמן ממנו הרבה פחות עמוק ממה שתואר לה בשיחת הטלפון ורחוק ממה שנכתב בהצעת המחיר שנשלחה אליה. היא נאלצה לשלם לחברת הניהול פיצוי של 3000 יורו אחרי מו״מ מתיש ולהתקשר ישירות עם קבלן שיפוצים שישלים את העבודות, כאשר היא במקביל לביצוע העבודות רכשה ריהוט ואבזור לדירה וחיפשה חברת ניהול חדשה. טליה שהתה שבועיים בבוקרשט לצורך כך, אך חסכה לדבריה 10,000 יורו לעומת מה שהיתה משלמת לחברת הניהול הראשונה ששכרה.
עם הניסיון שצברה החליטה לשכור את שירותיו של בחור ישראלי שהכירה כדי שיטפל בהשכרת הדירה וניהולה. ״הכל היה בסדר בחצי השנה הראשונה. הוא שלח לנו הסכם שכירות שנחתם עם סטודנט רומני, לדבריו, ששילם 400 יורו לחודש למרות שאנחנו חשבנו, וכך גם הוצג לנו לאורך הדרך, שדירה שכזו אמורה להיות מושכרת בלא פחות מ- 500 יורו לחודש. אבל מאחר וכבר היינו מושקעים בעניין עם הרבה יותר ממה שתכננו ורצינו כבר לראות את הדירה עובדת התפשרנו״ מספרת טליה.
אחרי חצי שנה הודיע לה המנהל ששכרה כי הסטודנט נעלם מהדירה וגם הותיר אחריו חוב קטן לחברת החשמל ולוועד הבית. חלפו חודשיים של חופשת הקיץ עד שנמצא שוכר חלופי לדירה, אשר חתם על הסכם לשנה, גם הוא עבור 400 יורו לחודש. השוכר החדש הפסיק להעביר את דמי השכירות לאחר חודשיים וגם המנהל ניתק מגע מטליה, שנאלצה לרכוש שוב כרטיס טיסה לבוקרשט.
״הגעתי לבוקרשט לפנות ערב ואחרי שהתמקמתי במלון הזמנתי מונית וביקשתי לנסוע לדירה. כשמסרתי לפקיד הקבלה את הכתובת, כדי שיזמין לי מונית, הוא שאל אותי מה יש לי לחפש באזור הזה. לא הבנתי את השאלה, ואז הוא הסביר לי שהכתובת שמסרתי לו היא באזור בו מתגוררים בעיקר עובדים זרים ולא נעים להסתובב שם לבד בלילה, בטח לא לאישה זרה. הייתי בשוק. כשהגעתי למקום כבר ירדה החשכה והבנתי על מה דיבר פקיד הקבלה במלון, כמעט ולא היתה נפש חיה ברחוב, ואם כן ראיתי אנשים הם היו בעיקר עובדים זרים או הומלסים.
צלצלתי באינטרקום והצגתי את עצמי כבעלת הדירה. אחרי כמה דקות ירד בחור צעיר, שלא נראה כמו סטודנט רומני אלא יותר כמו עובד זר מהמזרח, שהציג את עצמו כמי שמתגורר בדירה. עליתי איתו לדירה, בה התגורר עם עוד 4 עובדים זרים מהמזרח. הם הסבירו לי באנגלית קלוקלת, שהבחור ממנו שכרו את הדירה היה מגיע מדי חודש לאסוף במזומן את שכר הדירה ובחודשיים האחרונים הפסיק להגיע. למחרת בבוקר חזרתי לדירה וקיבלתי מהם את התשלום עבור החודשיים הקודמים וגם נתתי להם את פרטי חשבון הבנק שלנו כך שיוכלו להפקיד את התשלום מדי חודש ישירות לחשבון.״
סיפורה של טליה אינו המקרה היחיד שנתקלתי בו, גם אם הוא חריג יחסית וכלל הרבה מאוד תקלות לאורך הדרך. יחד עם זאת משקיעים רבים שנתקלתי בהם במהלך שנות הליווי יעידו כי אין דבר כזה ״הכנסה פאסיבית״, יש ״פעולה אקטיבית״ שנועדה לשמור ולשמר את ההשקעה שלכם. הנה כמה טיפים להתנהלות חכמה:
- לפני הרכישה, גם אם אתם נעזרים בליווי מקצועי, הקפידו לבצע בדיקות מקיפות של הנכס, כולל בדיקה פיזית, בדיקה משפטית של הבעלות והיתרים, ובדיקה כלכלית של פוטנציאל ההשכרה והערך העתידי.
- חקרו לעומק את חוקי הנדל״ן, דיני השכירות, והרגולציה הרלוונטית במדינה בה רכשתם את הנכס.
- היו מודעים להבדלים בתרבות העסקית ובנהלי העבודה המקומיים.
- השתמשו בכלי תקשורת מקוונים (שיחות וידאו, מיילים, אפליקציות הודעות) לשמירה על קשר רציף עם השותפים המקומיים (חברת הניהול, עוה״ד, רו״ח).
- גם אם אתם נעזרים בחברת ניהול, מומלץ לבקר בנכס מדי פעם כדי להתרשם ממצבו באופן ישיר ולשמור על קשר עם השותפים המקומיים.
- נצלו פלטפורמות דיגיטליות לניהול נכסים מרחוק, שיכולות לכלול מעקב אחר תשלומים, בקשות תחזוקה ותקשורת עם שוכרים.
- רכשו ביטוח נכס מקיף המתאים לתנאים ולסיכונים הייחודיים במדינה בה נמצא הנכס.
״ניתוח אקדמי של ביצועי השקעות נדל״ן חוצות גבולות מצביע על כך שניהול נכון של הנכס מרחוק, תוך הסתמכות על שותפים מקומיים מקצועיים ושמירה על תקשורת אפקטיבית, הוא גורם מפתח להשגת תשואות חיוביות ולמזעור סיכונים.״ - ד״ר אמילי קרטר, חוקרת נדל״ן באוניברסיטת קיימברידג'.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.