كل مرافق للمستثمرين و/أو مسوّق عقارات يخبركم أنكم إن استثمرتم في العقار فالدخل السلبي مضمون لكم. كل ما عليكم هو شراء الشقة في ديمونا أو في لشبونة وسيدخل المال ببساطة إلى حسابكم البنكي. حقًا؟... يستحسن أن تقرؤوا قصة تاليا.
تاليا وزوجها، زوجان شابان في بداية الطريق، أرادا مثل أي زوجين إسرائيليين شابين أن تكون لهما شقة خاصة بهما. زارا معارض الشقق، وشاركا في القرعات، لكن لا شيء نجح. لم يفوزا في القرعات، وأصبح شراء شقة حلمًا يبتعد من شهر إلى شهر مع ارتفاع أسعار الشقق، خصوصًا بعد أن شرح لهما صديق مقرّب «بالآيات والمعجزات» في إحدى ليالي الجمعة كيف أن شقة، حتى بمليون ونصف شيكل في الأطراف، ستكلّفهما 2.5 مليون أو أكثر في نهاية المطاف بسبب الرهن العقاري، واقترح عليهما بدلًا من ذلك أن يفحصا خيار شراء شقة في الخارج.
«ربطنا صديق بشخص عرّف نفسه بأنه مرافق للمستثمرين، وفهمت لاحقًا أنه في الأساس وسيط كان يقتطع كوبونات من ورائي. رجل لطيف أخذ منا 1,500 يورو على عملية مرافقة لشراء شقة في بوخارست» روت لي تاليا في اجتماعنا.
«اشترينا تذاكر طيران وسافرنا معه ليومين مكثفين جدًا جدًا في بوخارست» تابعت تروي «في اليوم الأول رأينا 5 أو 6 شقق، وسجّلنا إيجابيات وسلبيات كل شقة رأيناها، لكننا لم نفهم حقًا أين تقع من حيث مناطق المدينة. في اليوم التالي عرّفنا على محامية وأخذنا أيضًا إلى البنك وفتحنا هناك حسابًا.
حين عدنا إلى البلاد بدأ يمارس علينا ضغطًا لنتخذ قرارًا، والتقينا مجددًا في إحدى الأمسيات في بيتنا ووجّهنا قليلًا أكثر. وفي النهاية كانت الشقق التي أرانا إياها كلها عند الحد الأعلى لميزانيتنا، لكننا قررنا الذهاب إلى شقة معينة وتقدمنا لفحصها مع المحامية التي عرّفنا عليها. حوّلنا المال، وسافرت أنا معه لتوقيع العقد ليوم واحد. بعد التوقيع أجرينا ماراثونًا من الاجتماعات مع شركات إدارة مختلفة و/أو إسرائيليين يعيشون في المدينة دعاهم ليقترحوا علينا إدارة الشقة لصالحنا».
«ألم يبدُ لك غريبًا أنه يفعل كل ذلك مقابل 1,500 يورو؟» سألت.
«كنا قد دخلنا العملية بالفعل ولذلك لم يعد الأمر يهم كثيرًا» أجابت. «عدت إلى البلاد وبعد استشارة زوجي قررنا اختيار إحدى شركات الإدارة. تواصلت معهم هاتفيًا وبعد نحو أسبوع تلقيت منهم بريدًا إلكترونيًا مفصلًا يفيد بأن حالة الشقة تتطلب ترميمًا وتجهيزًا من جديد قبل إدخال مستأجرين وكان عرض سعرهم 25,000 يورو. شرح لي مدير شركة الإدارة في الهاتف أنه يجب فعلًا كشط الشقة كلها وإعادة بنائها قبل التأثيث وإدخال مستأجر. بدا لي ذلك غريبًا لأنني لم أتذكر أن الشقة في حالة كارثية كهذه، لكن بعد يوم من الاستشارات أعطيته ضوءًا أخضر لبدء الأعمال واشتريت في الوقت نفسه تذكرة طيران إلى بوخارست».
كما تفهمون، هذه الرحلة الثالثة لتاليا إلى بوخارست، وهذا يعني أن نفقات الزوجين الشابين لا تفعل إلا الازدياد ولم يبدآ بعد برؤية دخل مما وُعدا بأنه سيكون دخلًا سلبيًا.
أوقفت تاليا التعاقد مع شركة الإدارة في اليوم التالي لوصولها إلى بوخارست حين اكتشفت من مشرف الأعمال الذي وجدته في الشقة أن الترميم الذي طُلب منه أقل عمقًا بكثير مما وُصف لها في المكالمة الهاتفية وبعيد عما كُتب في عرض السعر المرسل إليها. اضطرت إلى دفع تعويض لشركة الإدارة بمقدار 3000 يورو بعد مفاوضات مرهقة، وإلى التعاقد مباشرة مع مقاول ترميمات يكمل الأعمال، فيما اشترت في الوقت نفسه أثناء تنفيذ الأعمال أثاثًا وتجهيزات للشقة وبحثت عن شركة إدارة جديدة. أقامت تاليا أسبوعين في بوخارست لهذا الغرض، لكنها وفّرت، بحسب قولها، 10,000 يورو مقارنة بما كانت ستدفعه لشركة الإدارة الأولى التي استأجرتها.
وبالخبرة التي اكتسبتها قررت أن تستأجر خدمات شاب إسرائيلي تعرفت إليه ليعالج تأجير الشقة وإدارتها. «كان كل شيء على ما يرام في النصف الأول من السنة. أرسل إلينا عقد إيجار وُقّع مع طالب روماني، بحسب قوله، دفع 400 يورو شهريًا رغم أننا كنا نظن، وهكذا عُرض علينا على طول الطريق، أن شقة كهذه يُفترض أن تُؤجَّر بما لا يقل عن 500 يورو شهريًا. لكن بما أننا كنا قد استثمرنا في الأمر أكثر بكثير مما خططنا وأردنا أن نرى الشقة تعمل، تنازلنا» تروي تاليا.
بعد نصف سنة أبلغها المدير الذي استأجرته بأن الطالب اختفى من الشقة وترك وراءه دينًا صغيرًا لشركة الكهرباء ولجنة المبنى. مضى شهران من عطلة الصيف إلى أن وُجد مستأجر بديل للشقة، وقّع على عقد لسنة، وهو أيضًا مقابل 400 يورو شهريًا. توقف المستأجر الجديد عن تحويل بدل الإيجار بعد شهرين وقطع المدير أيضًا الاتصال بتاليا، التي اضطرت إلى شراء تذكرة طيران إلى بوخارست مرة أخرى.
«وصلت إلى بوخارست قبيل المساء وبعد أن استقررت في الفندق طلبت سيارة أجرة وطلبت الذهاب إلى الشقة. حين أعطيت موظف الاستقبال العنوان، ليطلب لي سيارة أجرة، سألني ماذا أريد في هذه المنطقة. لم أفهم السؤال، ثم شرح لي أن العنوان الذي أعطيته إياه في منطقة يسكنها بشكل رئيسي عمال أجانب وأنه ليس لطيفًا التجول فيها وحدك في الليل، وبالتأكيد ليس لامرأة أجنبية. كنت في صدمة. حين وصلت إلى المكان كان الظلام قد حلّ وفهمت ما كان يتحدث عنه موظف الاستقبال في الفندق، لم تكن تقريبًا نفس حية في الشارع، وإن رأيت أشخاصًا فكانوا بشكل رئيسي عمالًا أجانب أو مشردين.
رننت جرس الإنترفون وعرّفت نفسي بأنني مالكة الشقة. بعد بضع دقائق نزل شاب لم يبدُ طالبًا رومانيًا بل أقرب إلى عامل أجنبي من الشرق، عرّف نفسه بأنه يسكن في الشقة. صعدت معه إلى الشقة، التي كان يسكن فيها مع 4 عمال أجانب آخرين من الشرق. شرحوا لي بإنجليزية ركيكة أن الشاب الذي استأجروا منه الشقة كان يأتي كل شهر ليجمع بدل الإيجار نقدًا وفي الشهرين الأخيرين توقف عن المجيء. في صباح اليوم التالي عدت إلى الشقة وتلقيت منهم الدفعة عن الشهرين السابقين وأعطيتهم أيضًا تفاصيل حسابنا البنكي ليتمكنوا من إيداع الدفعة كل شهر مباشرة في الحساب».
قصة تاليا ليست الحالة الوحيدة التي صادفتها، حتى لو كانت استثنائية نسبيًا وتضمنت أعطالًا كثيرة جدًا على الطريق. ومع ذلك سيشهد مستثمرون كثيرون صادفتهم خلال سنوات المرافقة أنه لا يوجد شيء اسمه «دخل سلبي»، بل يوجد «فعل نشط» يهدف إلى حفظ استثماركم والحفاظ عليه. إليكم بعض النصائح للتصرف الحكيم:
- قبل الشراء، حتى لو كنتم تستعينون بمرافقة مهنية، احرصوا على إجراء فحوصات شاملة للعقار، بما فيها فحص مادي، وفحص قانوني للملكية والتراخيص، وفحص اقتصادي لإمكانية التأجير والقيمة المستقبلية.
- ابحثوا بعمق في قوانين العقار وقوانين الإيجار والأنظمة ذات الصلة في الدولة التي اشتريتم فيها العقار.
- كونوا واعين للفروق في ثقافة الأعمال وفي إجراءات العمل المحلية.
- استخدموا وسائل التواصل عبر الإنترنت (مكالمات الفيديو، البريد الإلكتروني، تطبيقات الرسائل) للحفاظ على اتصال متواصل مع الشركاء المحليين (شركة الإدارة، المحامي، المحاسب القانوني).
- حتى لو كنتم تستعينون بشركة إدارة، يُنصح بزيارة العقار من حين إلى آخر لتكوين انطباع عن حالته مباشرة والحفاظ على الاتصال بالشركاء المحليين.
- استفيدوا من المنصات الرقمية لإدارة العقارات عن بعد، التي يمكن أن تشمل متابعة الدفعات وطلبات الصيانة والتواصل مع المستأجرين.
- اشتروا تأمينًا شاملًا للعقار يناسب الظروف والمخاطر الخاصة في الدولة التي يوجد فيها العقار.
«يشير تحليل أكاديمي لأداء الاستثمارات العقارية العابرة للحدود إلى أن الإدارة الصحيحة للعقار عن بعد، مع الاعتماد على شركاء محليين مهنيين والحفاظ على تواصل فعّال، هي عامل رئيسي لتحقيق عوائد إيجابية وتقليل المخاطر.» - د. إميلي كارتر، باحثة عقارات في جامعة كامبريدج.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית