Orice consultant pentru investitori și/sau agent imobiliar vă spune că, dacă investiți în imobiliare, vă este garantat un venit pasiv. Trebuie doar să cumpărați apartamentul la Dimona sau la Lisabona și banii vor intra pur și simplu în contul dumneavoastră bancar. Serios?... Ar fi bine să citiți povestea lui Talia.
Talia și soțul ei, un cuplu tânăr la început de drum, voiau, ca orice cuplu tânăr israelian, să aibă și ei un apartament al lor. Au vizitat târguri de apartamente, au participat la loterii, dar nimic nu a mers. Nu au câștigat la loterii, iar cumpărarea unui apartament a devenit un vis care se îndepărta de la o lună la alta odată cu creșterea prețurilor apartamentelor, mai ales după ce un prieten bun le-a explicat „cu semne și minuni” într-una din serile de vineri cum un apartament, chiar și de un milion și jumătate de șekeli la periferie, îi va costa 2,5 milioane sau mai mult până la urmă din cauza creditului ipotecar, și le-a propus ca în loc de asta să verifice opțiunea de a cumpăra un apartament în străinătate.
„Un prieten ne-a pus în legătură cu cineva care se definea drept consultant pentru investitori și despre care am înțeles după aceea că e doar un agent care tăia cupoane de pe urma mea. Un om simpatic, care a luat de la noi 1.500 de euro pentru un proces de asistență la cumpărarea unui apartament la București”, mi-a povestit Tali la întâlnirea noastră.
„Am cumpărat bilete de avion și am zburat cu el pentru două zile foarte, foarte intense la București”, a continuat să povestească, „în prima zi am văzut 5 sau 6 apartamente, am făcut o listă cu plusurile și minusurile pe care le-am văzut la fiecare apartament, dar nu prea am înțeles unde este amplasat din punctul de vedere al zonelor orașului. A doua zi ne-a pus în legătură cu o avocată, ne-a dus și la bancă și am deschis acolo un cont.
Când ne-am întors în țară a început să facă presiuni asupra noastră să luăm o decizie și ne-am întâlnit din nou într-una din seri la noi acasă și ne-a orientat puțin mai mult. Până la urmă apartamentele pe care ni le-a arătat erau toate la limita superioară a bugetului nostru, dar am hotărât să mergem pe un anumit apartament și am avansat în verificarea lui cu avocata pe care ne-o făcuse cunoscută. Am transferat banii, iar eu am plecat cu el la semnarea contractului, pentru o zi. După semnare am făcut un maraton de întâlniri cu tot felul de firme de administrare și/sau israelieni care locuiesc în oraș și pe care el i-a invitat să ne propună să ne administreze apartamentul.”
„Și nu ți s-a părut ciudat că face toate astea pentru 1.500 de euro?”, am întrebat.
„Eram deja în mijlocul procesului și de aceea nu mai conta prea mult”, a răspuns. „M-am întors în țară și, după consultarea cu soțul meu, am hotărât să mergem cu una dintre firmele de administrare. Am luat legătura cu ei telefonic și după aproximativ o săptămână am primit de la ei un e-mail detaliat potrivit căruia starea apartamentului cere renovare și redotare înainte de a introduce chiriași, iar oferta lor de preț era de 25.000 de euro. La telefon, managerul firmei de administrare mi-a explicat că chiar trebuie răzuit tot apartamentul și reconstruit înainte de a-l mobila și a introduce un chiriaș. Mi s-a părut ciudat, pentru că nu-mi aminteam ca apartamentul să fie într-o stare atât de catastrofală, dar după o zi de consultări i-am dat undă verde să înceapă lucrările și, în paralel, am cumpărat un bilet de avion la București.”
Așa cum înțelegeți deja, este deja a treia călătorie a Taliei la București, ceea ce înseamnă că cheltuielile tinerilor soți doar cresc, iar ei nu au început încă să vadă venituri din ceea ce li se promisese că va fi un venit pasiv.
Talia a încheiat colaborarea cu firma de administrare a doua zi după ce a ajuns la București, când a constatat de la maistrul pe care l-a găsit în apartament că renovarea comandată de la el era mult mai puțin amplă decât i se descrisese la telefon și departe de ce era scris în oferta de preț care i-a fost trimisă. A fost nevoită să plătească firmei de administrare o despăgubire de 3.000 de euro după o negociere epuizantă și să contracteze direct cu un constructor de renovări care să termine lucrările, iar în paralel cu execuția lucrărilor a cumpărat mobilier și dotări pentru apartament și a căutat o nouă firmă de administrare. Talia a stat două săptămâni la București în acest scop, dar a economisit, după spusele ei, 10.000 de euro față de cât ar fi plătit primei firme de administrare pe care o angajase.
Cu experiența acumulată, a hotărât să angajeze serviciile unui tânăr israelian pe care îl cunoscuse, pentru a se ocupa de închirierea și administrarea apartamentului. „Totul a fost în regulă în primul semestru. Ne-a trimis un contract de închiriere semnat cu un student român, după cum a spus, care plătea 400 de euro pe lună, deși noi credeam, și așa ni s-a și prezentat pe parcurs, că un asemenea apartament ar trebui să fie închiriat cu nu mai puțin de 500 de euro pe lună. Dar întrucât eram deja implicați în chestiune cu mult mai mult decât planificasem și voiam să vedem apartamentul funcționând, am făcut un compromis”, povestește Talia.
După jumătate de an, managerul pe care îl angajase i-a anunțat că studentul a dispărut din apartament și a lăsat în urmă și o mică datorie către compania de electricitate și către asociația de proprietari. Au trecut două luni de vacanță de vară până să se găsească un chiriaș de înlocuire pentru apartament, care a semnat un contract pe un an, tot pentru 400 de euro pe lună. Noul chiriaș a încetat să mai transfere chiria după două luni, iar și managerul a rupt contactul cu Talia, care a fost nevoită să cumpere din nou un bilet de avion la București.
„Am ajuns la București spre seară și după ce m-am instalat la hotel am chemat un taxi și am cerut să merg la apartament. Când i-am dat recepționerului adresa, ca să-mi comande un taxi, m-a întrebat ce am de căutat în zona aceea. Nu am înțeles întrebarea, iar atunci mi-a explicat că adresa pe care i-am dat-o este într-o zonă în care locuiesc în principal muncitori străini și nu este plăcut să te plimbi acolo singură noaptea, cu atât mai puțin o femeie străină. Am fost șocată. Când am ajuns la locul respectiv se întunecase deja și am înțeles despre ce vorbea recepționerul de la hotel, aproape că nu era țipenie de om pe stradă, iar dacă vedeam oameni, erau în principal muncitori străini sau persoane fără adăpost.
Am sunat la interfon și m-am prezentat ca proprietară a apartamentului. După câteva minute a coborât un tânăr care nu arăta ca un student român, ci mai degrabă ca un muncitor străin din Orient, care s-a prezentat ca fiind cel care locuiește în apartament. Am urcat cu el în apartament, unde locuia cu încă 4 muncitori străini din Orient. Mi-au explicat într-o engleză șchiopătândă că tipul de la care închiriaseră apartamentul venea în fiecare lună să adune chiria în numerar și în ultimele două luni a încetat să mai vină. A doua zi dimineață m-am întors la apartament și am primit de la ei plata pentru cele două luni anterioare și le-am dat și datele contului nostru bancar, astfel încât să poată depune plata lunar direct în cont.”
Povestea Taliei nu este singurul caz în care m-am lovit, chiar dacă este relativ neobișnuit și a inclus foarte multe incidente pe parcurs. Cu toate acestea, mulți investitori pe care i-am întâlnit de-a lungul anilor de asistență vor mărturisi că nu există „venit pasiv”, există „acțiune activă” menită să păstreze și să conserve investiția dumneavoastră. Iată câteva sfaturi pentru o administrare înțeleaptă:
- Înainte de achiziție, chiar dacă apelați la asistență profesionistă, aveți grijă să efectuați verificări cuprinzătoare ale proprietății, inclusiv o verificare fizică, o verificare juridică a proprietății și a autorizațiilor și o verificare economică a potențialului de închiriere și a valorii viitoare.
- Studiați în profunzime legile imobiliare, legislația chiriilor și reglementările relevante din țara în care ați cumpărat proprietatea.
- Fiți conștienți de diferențele din cultura de afaceri și din procedurile locale de lucru.
- Folosiți instrumente de comunicare online (apeluri video, e-mailuri, aplicații de mesagerie) pentru a păstra legătura continuă cu partenerii locali (firma de administrare, avocatul, contabilul).
- Chiar dacă apelați la o firmă de administrare, se recomandă să vizitați proprietatea din când în când pentru a vă face o impresie directă despre starea ei și pentru a păstra legătura cu partenerii locali.
- Folosiți platforme digitale pentru administrarea proprietăților de la distanță, care pot include urmărirea plăților, cereri de întreținere și comunicarea cu chiriașii.
- Încheiați o asigurare completă a proprietății, adaptată condițiilor și riscurilor specifice din țara în care se află proprietatea.
„Analiza academică a performanțelor investițiilor imobiliare transfrontaliere indică faptul că administrarea corectă a proprietății de la distanță, bazându-se pe parteneri locali profesioniști și menținând o comunicare eficientă, este un factor-cheie pentru obținerea unor randamente pozitive și pentru minimizarea riscurilor.” - dr. Emily Carter, cercetătoare în domeniul imobiliar la Universitatea Cambridge.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית