Каждый консультант инвесторов и/или маркетолог недвижимости рассказывает Вам, что если Вы вложитесь в недвижимость, Вам гарантирован пассивный доход. Вам нужно только купить квартиру в Димоне или в Лиссабоне, и деньги просто будут поступать на Ваш банковский счёт. Правда?.. Стоит прочитать историю Талии.
Талия с мужем, молодая пара в начале пути, хотели, как и любая молодая израильская пара, чтобы у них была и собственная квартира. Они ходили на выставки квартир, участвовали в лотереях, но ничего не получилось. В лотереях они не выиграли, а купить квартиру становилось мечтой, всё дальше уходящей с каждым месяцем по мере роста цен на квартиры, особенно после того, как один хороший друг в одну из пятничных вечерних встреч «со знамениями и чудесами» объяснил им, как квартира, даже за полтора миллиона шекелей на периферии, обойдётся им в итоге в 2,5 миллиона или больше из-за ипотеки, и предложил вместо этого рассмотреть вариант покупки квартиры за границей.
«Друг свёл нас с человеком, назвавшим себя консультантом инвесторов, а потом я поняла, что он всего лишь брокер, стригущий купоны. Приятный человек, взявший с нас 1 500 евро за сопровождение покупки квартиры в Бухаресте», - рассказала мне Талия на нашей встрече.
«Мы купили билеты и полетели с ним на два очень-очень интенсивных дня в Бухарест», - продолжила она рассказывать, - «в первый день мы осмотрели 5 или 6 квартир, записывая плюсы и минусы, которые видели в каждой квартире, но по-настоящему не поняли, где она расположена с точки зрения районов города. На следующий день он свёл нас с адвокатом, а также отвёз нас в банк, и мы там открыли счёт.
Когда мы вернулись в Израиль, он начал давить на нас, чтобы мы приняли решение, и мы снова встретились одним вечером у нас дома, и он направил нас чуть больше. В итоге все квартиры, которые он нам показал, были на верхней границе нашего бюджета, но мы решили взять определённую квартиру и перешли к её проверке вместе с адвокатом, с которым он нас познакомил. Мы перевели деньги, и я поехала с ним на подписание договора на один день. После подписания мы провели марафон встреч с разными управляющими компаниями и/или израильтянами, живущими в городе, которых он пригласил, чтобы они предложили нам управлять для нас квартирой».
«И Вам не показалось странным, что он делает всё это за 1 500 евро?» - спросил я.
«Мы уже были внутри процесса, и поэтому это уже не имело особого значения», - ответила она. «Я вернулась в Израиль и после консультации с мужем мы решили пойти с одной из управляющих компаний. Я связалась с ними по телефону, и примерно через неделю получила от них подробное письмо о том, что состояние квартиры требует ремонта и повторного оснащения, прежде чем вселять жильцов, а их коммерческое предложение составляло 25 000 евро. По телефону руководитель управляющей компании объяснил мне, что нужно реально содрать всю квартиру и отстроить заново, прежде чем обставлять и вселять жильца. Мне это показалось странным, потому что я не помнила, чтобы квартира была в таком катастрофическом состоянии, но после дня консультаций я дала ему зелёный свет начинать работы и одновременно купила билет в Бухарест».
Как Вы уже понимаете, это уже третья поездка Талии в Бухарест, а значит, расходы молодой пары только растут, а доходов от того, что им обещали как пассивный доход, они ещё и не начали видеть.
Талия прекратила договор с управляющей компанией на следующий день после приезда в Бухарест, когда узнала от прораба, которого нашла в квартире, что заказанный у него ремонт намного менее глубокий, чем ей описывали по телефону, и далёк от того, что написано в присланном ей коммерческом предложении. Ей пришлось заплатить управляющей компании компенсацию в 3 000 евро после изматывающих переговоров и напрямую заключить договор с подрядчиком по ремонту, который завершит работы, а параллельно с выполнением работ она купила мебель и оснащение для квартиры и искала новую управляющую компанию. Талия провела в Бухаресте для этого две недели, но, по её словам, сэкономила 10 000 евро по сравнению с тем, что заплатила бы первой нанятой управляющей компании.
С накопленным опытом она решила нанять услуги знакомого израильтянина, чтобы он занялся сдачей квартиры в аренду и управлением ею. «Первые полгода всё было в порядке. Он прислал нам договор аренды, подписанный с румынским студентом, по его словам, платившим 400 евро в месяц, хотя мы думали, и так нам и представляли по ходу дела, что такая квартира должна сдаваться не менее чем за 500 евро в месяц. Но поскольку мы уже были вложены в дело намного больше, чем планировали, и хотели наконец увидеть, что квартира работает, мы пошли на компромисс», - рассказывает Талия.
Через полгода нанятый ею управляющий сообщил, что студент исчез из квартиры и оставил небольшой долг перед электрической компанией и домовым комитетом. Прошло два месяца летних каникул, пока был найден другой арендатор, подписавший договор на год, тоже за 400 евро в месяц. Новый арендатор перестал вносить арендную плату через два месяца, а управляющий оборвал связь с Талией, которая вынуждена была снова купить билет в Бухарест.
«Я приехала в Бухарест ближе к вечеру и, устроившись в гостинице, заказала такси и попросила отвезти меня к квартире. Когда я назвала администратору адрес, чтобы он вызвал мне такси, он спросил меня, что мне делать в этом районе. Я не поняла вопроса, и тогда он объяснил, что адрес, который я ему назвала, находится в районе, где живут главным образом иностранные рабочие, и там неприятно ходить одной ночью, тем более иностранке. Я была в шоке. Когда я приехала на место, уже стемнело, и я поняла, о чём говорил администратор гостиницы: на улице почти не было ни души, а если я и видела людей, то это были главным образом иностранные рабочие или бездомные.
Я позвонила в домофон и представилась хозяйкой квартиры. Через несколько минут спустился молодой человек, не похожий на румынского студента, а скорее на иностранного рабочего с Востока, который представился тем, кто живёт в квартире. Я поднялась с ним в квартиру, где он жил ещё с 4 иностранными рабочими с Востока. Они объяснили мне на ломаном английском, что человек, у которого они снимали квартиру, приезжал каждый месяц забирать арендную плату наличными, а последние два месяца перестал приезжать. На следующее утро я вернулась в квартиру и получила от них платёж за два предыдущих месяца, а также дала им реквизиты нашего банковского счёта, чтобы они могли вносить платёж каждый месяц напрямую на счёт».
История Талии не единственный случай, с которым я сталкивался, даже если она сравнительно необычна и включала очень много сбоев по пути. Вместе с тем многие инвесторы, которых я встречал за годы сопровождения, подтвердят, что такого понятия, как «пассивный доход», не существует, есть «активное действие», призванное сохранить и сберечь Ваши инвестиции. Вот несколько советов по разумному поведению:
- Перед покупкой, даже если Вы пользуетесь профессиональным сопровождением, обязательно проведите комплексные проверки объекта, включая физическую проверку, юридическую проверку собственности и разрешений и экономическую проверку потенциала аренды и будущей стоимости.
- Глубоко изучите законы о недвижимости, законы об аренде и соответствующее регулирование в стране, где Вы купили объект.
- Осознавайте различия в деловой культуре и местных рабочих порядках.
- Пользуйтесь онлайн-средствами связи (видеозвонки, электронная почта, мессенджеры) для поддержания постоянной связи с местными партнёрами (управляющая компания, адвокат, бухгалтер).
- Даже если Вы пользуетесь услугами управляющей компании, рекомендуется время от времени бывать на объекте, чтобы составить непосредственное впечатление о его состоянии и поддерживать связь с местными партнёрами.
- Используйте цифровые платформы для удалённого управления объектами, которые могут включать отслеживание платежей, заявки на обслуживание и связь с арендаторами.
- Приобретайте комплексную страховку объекта, соответствующую особым условиям и рискам страны, где находится объект.
«Академический анализ результатов трансграничных инвестиций в недвижимость указывает, что правильное дистанционное управление объектом с опорой на профессиональных местных партнёров и поддержанием эффективной коммуникации - ключевой фактор получения положительной доходности и минимизации рисков». - д-р Эмили Картер, исследователь недвижимости Кембриджского университета.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית