«Если бы мне кто-нибудь только объяснил до того, как я подписал сделку», - говорит он мне с поникшим лицом.
Мужчина, сидящий передо мной, получил подробное объяснение, и если бы он получил его до покупки квартиры, то, по-видимому, вообще не купил бы эту квартиру. С самого начала встречи я понял, что передо мной человек, который не любит рисковать. Он положился на посредника, совершил экскурсию по объекту и по другим объектам, купленным и отремонтированным продающей компанией, ему показали город, вместе ходили по хорошим ресторанам, возникли почти дружеские отношения. После всего этого он доверился им и не посоветовался с адвокатом, а сразу подписал договор.
Два года всё шло как надо. Раз в квартал ему переводили доходность, которая соответствовала ожиданиям и маркетинговым обещаниям.
Теперь ему объяснили, что правила игры немного изменились. Страна изменила законы и установила, что здания, построенные до определённого года, обязаны выполнить работы по укреплению. В новом законе, вступившем в силу, также установлено, что нельзя сдавать квартиры в этих зданиях до завершения укрепления, а нарушителю грозят штрафы.
Ему забыли рассказать, что закон висел в воздухе и обсуждался в парламенте уже несколько лет. Надпись на стене была видна. Полного раскрытия информации, судя по всему, не было. С другой стороны, когда читаешь документы, которые он подписал, там есть дисклеймер на эту тему (на местном языке и в юридической формулировке, которую человек со стороны, конечно, с трудом поймёт). В такой ситуации у него не так много вариантов: продать сейчас по сниженной цене охотникам за выгодными покупками; оставить квартиру пустой до укрепления здания и надеяться на рост стоимости в результате укрепления; или продолжать сдавать квартиру по возможности в надежде, что его не поймают.
Международная недвижимость требует консультации с опытным адвокатом в стране назначения. Экономия на гонораре приведёт к юридической уязвимости и даже к финансовым потерям.
Я всегда настоятельно рекомендую поддерживать связь с адвокатом, сопровождавшим сделку, и быть в курсе изменений. У каждого специалиста своя роль на пути, и нельзя полагаться на одного специалиста вместо другого. Важно работать упорядоченно, точно, задавать вопросы, исследовать и понимать риски на каждом этапе.
Когда речь идёт о значительных суммах денег, ничего не оставляют на волю случая…
А что бы выбрали Вы?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית