Вы построили структуру, чтобы войти. В тот день, когда Вы захотите выйти, она превосходно ответит на вопрос, который уже никто не задаёт.
Рой позвонил мне после четвёртого предложения, и все они были абсолютно одинаковы в том самом пункте, который его беспокоил.
«Все хотят землю. Никто не хочет компанию».
«А почему это тебя беспокоит?»
«Потому что именно для этого я её создавал».
Рой купил землю на Кипре несколько лет назад и держал её в местной компании. А потом сделал то, что делает хороший застройщик. Он работал над ней. Процедуры, разрешения, проектирование, время, деньги и, главное, терпение. Земля, которую он купил, и земля, которая оказалась у него в руках спустя эти годы, с экономической точки зрения были двумя совершенно разными вещами.
И когда он решил, что пора реализовывать, он захотел продать компанию.
«Почему компанию, а не землю?» - спросил я его, потому что хотел услышать это от него.
«Потому что так мне сказали в самом начале. Что это выгоднее с точки зрения налогов».
«Кто сказал?»
Он на мгновение задумался. «Не помню. Это было шесть лет назад».
Эту фразу я слышал много раз, и почти всегда она означает одно и то же: структурное решение, принятое на стадии входа на основе чего-то, что тогда звучало правильно, и которое с тех пор никто не перепроверял.
Мы проверили.
На Кипре налог на прирост капитала применяется к продаже недвижимости, находящейся на Кипре. Он применяется и к продаже акций компании, которая напрямую владеет такой недвижимостью. Он применяется и при косвенном владении, если достаточная доля стоимости акций происходит от кипрской недвижимости, а порог для этого был снижен в начале 2026 года.
Я объяснил ему это, и тогда он задал вопрос, который задаёт каждый застройщик на этом этапе.
«Так в чём тогда разница?»
«С точки зрения кипрского налога, в твоём случае - меньше, чем ты думал».
Он замолчал.
«Шесть лет я держу это так из-за причины, которой не существует?»
«Я не знаю, не существовало ли её тогда. Я знаю, что сейчас она не работает и что за это время никто не проверил».
И вот тут наступает часть, которая действительно его удивила.
«Но подожди, - сказал он. - Если так, то покупателю как раз выгодно покупать акции. Он экономит сборы за передачу».
Он был абсолютно прав. На Кипре покупатель платит сборы за передачу в земельное управление, когда титул переходит на его имя. В сделке с акциями титул не двигается, и экономия реальна и немалая.
«Тогда почему все хотят именно землю?»
И это правильный вопрос. Ответ в том, что они не отказываются платить. Они отказываются платить сейчас.
Когда у тебя покупают землю, проверяют землю. Кто владелец, что зарегистрировано, что разрешено строить. У этого процесса есть начало и конец.
Когда у тебя покупают компанию, покупают всю её жизнь с момента основания. Каждый договор, каждый платёж, каждое обязательство, каждый отчёт. И даже после тщательной проверки покупатель не может знать, что увидел всё.
Поэтому он не обязательно снижает цену. Он делает кое-что другое, и с его точки зрения более умное. Он просит широкие заверения и гарантии. Он просит, чтобы часть оплаты была отложена на какой-то срок. Он просит, чтобы Рой оставался ответственным за то, что всплывёт позже. И берёт себе ещё несколько месяцев проверок до подписания.
«То есть я получаю не меньше», - медленно сказал Рой.
«Ты получаешь иначе. Часть денег не поступает в день подписания. Часть зависит от того, что ничего не всплывёт. И период, в течение которого это зависит, определяешь не ты».
«А в сделке с землёй?»
«В сделке с землёй ты продаёшь и всё. Меньше ожидания, меньше зависимости от прошлого».
Он понял это быстро. Застройщики всегда понимают это быстро, потому что живут денежным потоком и точно знают, что значит деньги, которые два года лежат у кого-то другого.
«А что тогда останется с компанией?»
И это уже не только юридический вопрос. Если Рой продаёт землю, в компании остаются вырученные средства, и нужно решить, что с ними делать. У этого есть разные последствия сразу в двух системах: в той, где находится компания, и в той, где живёт Рой, и они меняются от случая к случаю. Это именно тот тип решения, которое нельзя принимать без бухгалтера, знающего обе системы, и без расчёта на бумаге до подписания, а не после.
На сегодняшний день он всё ещё владеет землёй.
Он не отказался продавать. Он просто не готов решать, пока у него нет двух чисел рядом, и этот расчёт он не сделал шесть лет назад.
Я вижу, как это повторяется у очень опытных застройщиков. Структура строится в начале пути, когда на столе единственный вопрос - как войти. Никто тогда не спрашивает, как выходить, потому что выход кажется далёким и теоретическим. А потом законы меняются, рынок движется, и Вы приходите ко дню реализации со структурой, построенной для другого вопроса.
Она не плохая. Её просто не проверяли.
Вопрос, который я задал бы на Вашем месте
- Почему именно я выбрал эту структуру и когда в последний раз кто-то проверял, остаётся ли обоснование верным?
- В день реализации какая часть выручки поступает ко мне при подписании, а какая зависит от того, что в течение следующих трёх лет ничего не всплывёт?
- Сделал ли я расчёт двух путей один против другого, или я просто предполагаю, что знаю?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית