Согласованная цена - не та сумма, которая дойдёт до Вас. Между этими двумя числами лежат три вещи, и ни одна из них не упоминается в презентации.
Хадар сидела напротив меня, когда я показал ей итоговую цифру, и долго ничего не говорила.
Потом сказала: «Это всё, что остаётся?»
«Это то, что поступит на Ваш счёт в Израиле».
«Но я продала дороже, чем купила».
«Верно. Вопрос в том, насколько дороже и что с этим произошло по дороге».
Хадар приехала в Румынию с деньгами, у которых была своя история. Это были деньги, полученные при разводе, и для неё они были не инвестицией. Они были закрытием главы. Она не хотела, чтобы они лежали на текущем счёте и медленно таяли. Она хотела, чтобы они работали.
Заниматься этим самой она тоже не хотела. Это была её исходная точка, и она говорила об этом заранее в каждом разговоре. Нет времени, нет знаний в строительстве, нет желания учиться. Ей нужен был готовый продукт.
И она нашла именно это. Компанию, которая делает всё. Покупает для неё, делает ремонт, обставляет, находит арендатора, собирает платежи, переводит. Она подписала, перевела деньги и получила фотографии готовой квартиры, в которой никогда не была.
Три года это работало. Арендная плата приходила каждый месяц примерно в срок. Крупных сюрпризов не было. Когда она рассказывала об этом подругам, она говорила, что это лучшее решение, которое она приняла в тот период, и это было правдой.
А потом ей понадобились деньги.
Первый разрыв появился, когда мы выставили квартиру на продажу, и предложения, которые стали поступать, оказались ниже, чем она предполагала. Не сильно, но разрыв был.
Мы изучили, что продавалось в районе. И тогда всё начало проясняться.
Она купила по цене, которая включает всё, что она приобрела. Не только квартиру, но и ремонт, мебель, поиск объекта, сопровождение, сервис на иврите, то, что ей не нужно было ничего делать. У этого есть название на рынке, и это не комплимент и не оскорбление: надбавка для иностранцев. Вы платите больше, потому что купили продукт, а не объект.
Это законная цена, и она получила за неё ровно то, что было обещано. Проблема в том, что в день продажи услугу продать нельзя. Можно продать только квартиру. И поэтому прибыль начиналась не оттуда, откуда она думала.
Второй разрыв появился, когда мы прошли по расчёту.
«Сколько налога я плачу там?» - спросила она.
«Это правильный вопрос, но не единственный. Вы налоговый резидент Израиля. Вы обязаны платить налог в Израиле на прирост капитала, даже когда объект находится не здесь».
«Даже если я уже заплатила налог в Румынии?»
Я объяснил ей. Статья 91 Постановления о подоходном налоге (Israel Income Tax Ordinance) устанавливает, что физическое лицо облагается налогом на реальный прирост капитала по ставке, не превышающей 25%. Это ставка, актуальная для неё. Есть механизм, призванный предотвратить двойное налогообложение, и налог, уплаченный за рубежом, при определённых условиях может быть зачтён против налога в Израиле. Но этот механизм не отменяет обязанность. Он лишь не позволяет платить дважды с одной и той же прибыли.
Я добавил ещё одно, потому что она спросила. Есть уровни дохода, при которых добавляется дополнительный налог на высокие доходы (mas yesef), и с 2025 года он распространяется и на доход капитального происхождения. Для неё это было неактуально, и она вздохнула с облегчением, когда я это сказал.
А потом я сказал ей то, что по-настоящему её удивило. Что существует обязанность подать отчёт в течение тридцати дней с даты продажи и что во многих случаях авансовый платёж вносится уже на этом этапе.
«30 дней? Я ещё не видела денег».
«В этом всё и дело. График Налогового управления Израиля не ждёт график Вашего банка».
«Об этом никто не упоминал», - сказала она.
Не со зла. Просто тот, кто продавал ей сделку, не говорил с ней о том, что происходит в Израиле в конце, сознательно или нет.
А третий разрыв был тем, в котором нельзя обвинить никого. Евро был не там, где он был, когда она покупала. Она думала в шекелях, покупала в евро и продавала в евро. Три года спустя та же сумма в евро просто превратилась в меньшее количество шекелей.
Три вещи. Ни одна из них не обман. Вместе они съели большую часть того, что, как она думала, она заработала.
Она была в шоке. Сказала мне, что ей нужен день, чтобы подумать.
На следующий день позвонила и сказала, что продаёт.
Я спросил её почему. Я мог бы понять и другое решение. Объект приносит доход. Реального давления нет. Можно подождать.
«Потому что я не хочу оставаться из-за этого числа, - сказала она. - Если бы я узнала это сегодня и решала заново, я бы в это не вошла. Поэтому я не хочу оставаться только для того, чтобы не видеть это число».
Это один из самых зрелых ответов, которые я слышал за последние годы, и я много о нём думаю.
Она продала. Деньги поступили. Их оказалось меньше, чем она ожидала, но они были её и без маршрута, который она не выбирала.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- Какая часть цены, которую я плачу, - это объект и какая - услуга, которую я не смогу продать?
- Что останется у меня после налога в стране, налога в Израиле и обменного курса, который может двигаться в обе стороны?
- Кто на моей стороне проверил этот расчёт до того, как я подписал, а не после?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית