Отсутствие на собрании - не нейтральность. Это голосование, только не Ваше.
Орен - операционный директор в софтверной компании, ему сорок семь лет, из тех, кто ведёт свои финансы в одной аккуратной таблице Excel. В 2019 году он купил трёхкомнатную квартиру в Бухаресте, семьдесят два метра в старом доме в районе Aviatei, за 92 тысячи евро. Он не бросался в омут. Проверял, сравнивал, дважды приезжал и выбрал дом, который показался ему ухоженным.
С тех пор аренда приходила каждый месяц. Местная управляющая компания занималась арендатором, собирала платежи, переводила. Семь лет без единого сбоя. Орен за всё время бывал там всего дважды, оба раза в первые два года. Это было именно то вложение, которое он хотел: не требующее от него ничего.
Весной 2026 года он решил продавать. Нашёл покупателя за 145 тысяч, согласовал цену, назначили дату у нотариуса.
И тогда нотариус запросил справку от ассоциации собственников.
В Румынии это не церемония. Нотариус не заверит сделку купли-продажи в многоквартирном доме без письменного подтверждения от ассоциации, что продавец оплатил все свои долги. Справка пришла, и в ней была сумма. Долг на имя Орена, растущий уже больше года.
Орен прислал мне сообщение в восемь вечера. «Илан, нотариус остановил сделку. Говорят, у меня долг перед домовым комитетом. Какой ещё домовой комитет?»
На следующий день я получил выписку из земельного управления. Там ждал второй сюрприз: на квартиру была зарегистрирована ипотека в пользу ассоциации собственников. Не банка. Дома.
Я попросил местный офис связаться с председателем ассоциации жильцов и запросить протоколы собраний, и вся история раскрылась в двух строках.
В июне 2024 года было созвано общее собрание для утверждения ремонта: гидроизоляция и ремонт фасада, замена лифта и новая система домофона. Общая стоимость около сорока тысяч евро. На первое собрание пришли одиннадцать собственников из двадцати восьми. Кворума нет. Через девять дней было созвано повторное собрание. На этот раз пришли девять. Решение было принято семью голосами.
Доля Орена, по размеру его владения в общем имуществе, составила около 2100 евро. К дню, когда нотариус задал свой вопрос, проценты добавили ещё около 1780.
А теперь часть, которую Орен не знал и которую не знает большинство израильских инвесторов в Румынии.
Решение общего собрания становится обязательным с момента, когда оно вывешено на доске объявлений в доме. Обязательным для всех, включая тех, кто не присутствовал, и включая тех, кто не является членом ассоциации. Никто не обязан гоняться за Вами.
Но есть и обратная сторона, и именно она сработала в нашу пользу. На повторном собрании можно принимать решение при любом числе участников, при одном условии: что есть доказательство того, что все члены были созваны. Либо подписанный лист приглашений, либо заказное письмо с уведомлением о вручении и одновременно вывешивание на доске. В деле Орена его имя было в таблице. Без подписи. Без заказного письма. Адрес, который ассоциация имела на него, - сама квартира, в которой жил арендатор, выбросивший уведомление.
И во-вторых: замена лифта и новый домофон - не «ремонт». Это модернизация, а для модернизации румынский закон требует согласия двух третей всех собственников. Две трети от двадцати восьми - это девятнадцать. Было семь.
Я сидел напротив Орена и должен был сказать ему и менее приятную часть. Иск об отмене решения не замораживает его. Ремонт выполнен, леса сняли год назад, лифт работает, и его арендатор ездит на нём каждый день. Даже если мы выиграем, мы не вернём деньги, вложенные в стены, которыми он пользуется.
Поэтому я пошёл по более узкому пути.
Чего я не рассказал Орену сразу, так это того, что даже если председатель ассоциации захочет простить ему проценты, он не может. Средства от процентов по закону поступают в целевой фонд, и расходовать их можно только на определённые цели. Прощение - решение целого общего собрания. Ещё одно собрание, ещё один кворум, ещё два месяца.
Что в компетенции комитета, так это исправить ошибочный расчёт. И здесь был наш момент. Пеня за просрочку начинает идти только через тридцать дней после срока платежа, а срок определяется по дню, когда собственнику квартиры был вручён список платежей. Орену не вручали никакого списка. Ни по почте, ни по электронной почте, ни по телефону. Первой датой вручения был день, когда справку запросил нотариус.
Я написал письмо председателю и юристу ассоциации. Подробно изложил дефект созыва, вопрос двух третей и расчёт процентов и предложил исправить только третье.
Юрист сразу понял риск. Если решение падает, оно падает перед всеми двадцатью восемью собственниками, а ассоциация уже заплатила подрядчику. Исправление расчёта процентов для одного собственника обходится им гораздо дешевле.
Соглашение закрылось меньше чем за две недели. Орен полностью оплатил основной долг, 2100 евро, которые и так были его. Проценты были пересчитаны с фактического дня вручения и снизились до 310 евро. Ипотека была снята с выписки в течение десяти дней, как того требует закон.
Сделка закрылась с опозданием на шесть недель. Покупатель воспользовался задержкой и сбил две тысячи евро с цены.
В конце Орен сказал мне: «Семь лет я не получал от этого дома ни одного письма». Я сказал ему, что в этом всё и дело. Он ни разу не дал им адрес, на который можно писать.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- Кто принимает решения об общем имуществе в моём доме и как именно они должны меня об этом уведомлять?
- Какой адрес записан в ассоциации: мой или квартиры, в которой живёт арендатор?
- Когда в последний раз я видел протокол собрания моего дома, а если никогда, то кто голосовал за меня?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית