Absența de la o adunare nu înseamnă neutralitate. Este un vot, doar că nu al dumneavoastră.
Oren este director de operațiuni la o companie de software, are patruzeci și șapte de ani și face parte dintre cei care își administrează banii într-un singur fișier Excel ordonat. În 2019 a cumpărat un apartament cu trei camere în București, de șaptezeci și doi de metri pătrați, într-un bloc vechi din zona Aviatei, cu 92 de mii de euro. Nu s-a lăsat dus de val. A verificat, a comparat, a vizitat de două ori și a ales o clădire care i s-a părut întreținută.
De atunci chiria a intrat în fiecare lună. O firmă locală de administrare s-a ocupat de chiriaș, a încasat, a transferat. Șapte ani fără o singură problemă. Oren a fost acolo în total de două ori, ambele în primii doi ani. Era exact investiția pe care o voia: una care nu cere nimic de la el.
În primăvara lui 2026 a hotărât să vândă. A găsit un cumpărător la 145 de mii, au stabilit prețul și au fixat o dată la notar.
Apoi notarul a cerut adeverința de la asociația de proprietari.
În România nu este o ceremonie. Un notar nu autentifică o vânzare într-un bloc fără o adeverință scrisă de la asociație, care să ateste că vânzătorul și-a plătit toate datoriile. Adeverința a sosit și avea în ea o sumă. O datorie pe numele lui Oren, care crescuse deja de mai bine de un an.
Oren mi-a trimis un mesaj la opt seara. „Ilan, notarul a oprit tranzacția. Spun că am o datorie la comitetul de bloc. Ce comitet de bloc?”
A doua zi am scos un extras de la oficiul de cadastru și carte funciară. Acolo aștepta a doua surpriză: o ipotecă înscrisă pe apartament în favoarea asociației de proprietari. Nu o bancă. Blocul.
Am cerut biroului local să ia legătura cu președintele asociației de locatari și să solicite procesele-verbale ale adunărilor, iar povestea s-a dezvăluit în două rânduri.
În iunie 2024 a fost convocată o adunare generală pentru aprobarea unei renovări: hidroizolație și renovarea fațadei, înlocuirea liftului și un sistem nou de interfon. Cost total, în jur de patruzeci de mii de euro. La prima adunare s-au prezentat unsprezece proprietari din douăzeci și opt. Nu a fost cvorum. Nouă zile mai târziu a fost convocată o a doua adunare. De data aceasta s-au prezentat nouă. Hotărârea a fost adoptată cu șapte voturi.
Partea lui Oren, după cota lui din proprietatea comună, a ieșit în jur de 2.100 de euro. Până în ziua în care a întrebat notarul, dobânda mai adăugase aproximativ 1.780.
Acum partea pe care Oren nu o știa și pe care nu o știu majoritatea investitorilor israelieni din România.
O hotărâre a adunării generale este obligatorie din momentul în care este afișată pe panoul de anunțuri din bloc. Obligă pe toți, inclusiv pe cel care nu a fost prezent și inclusiv pe cel care nu este membru al asociației. Nimeni nu este obligat să alerge după dumneavoastră.
Dar există și o a doua față, și aceasta a lucrat în favoarea noastră. La a doua adunare se poate hotărî cu orice număr de participanți, cu o singură condiție: să existe dovada că toți membrii au fost convocați. Fie printr-un tabel de convocare semnat, fie prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, și în paralel prin afișare pe panou. În dosarul lui Oren numele lui era în tabel. Fără semnătură. Fără scrisoare recomandată. Adresa pe care asociația o avea pentru el era chiar apartamentul, în care locuia un chiriaș care aruncase biletul.
Și în al doilea rând: înlocuirea liftului și un interfon nou nu sunt „reparații”. Sunt modernizare, iar pentru modernizare legea română cere acordul a două treimi din toți proprietarii. Două treimi din douăzeci și opt înseamnă nouăsprezece. Au fost șapte.
Am stat în fața lui Oren și a trebuit să-i spun și partea mai puțin plăcută. O acțiune în anularea hotărârii nu o suspendă. Renovarea a fost făcută, schelele au fost date jos acum un an, liftul funcționează, iar chiriașul lui îl folosește în fiecare zi. Chiar dacă am câștiga, nu vom recupera bani investiți în ziduri de care el se bucură.
Așa că am mers pe ceva mai îngust.
Ceea ce nu i-am spus imediat lui Oren este că, chiar dacă președintele asociației ar vrea să-l ierte de dobândă, nu poate. Banii proveniți din dobânzi intră, potrivit legii, într-un fond dedicat și pot fi cheltuiți doar pe lucruri definite. Iertarea este o hotărâre a unei adunări generale întregi. Încă o adunare, încă un cvorum, încă două luni.
Ce intră totuși în competența comitetului este corectarea unui calcul greșit. Și aici era punctul. Dobânda de întârziere începe să curgă abia la treizeci de zile după termenul de plată, iar termenul se stabilește după ziua în care i s-a comunicat proprietarului lista de plată. Lui Oren nu i s-a comunicat nicio listă. Nici prin poștă, nici prin e-mail, nici la telefon. Prima dată de comunicare a fost ziua în care s-a eliberat adeverința pentru notar.
Am scris o scrisoare președintelui și avocatului asociației. Am detaliat defectul de convocare, problema celor două treimi și calculul dobânzii și am propus să corecteze doar al treilea punct.
Avocatul a înțeles expunerea imediat. Dacă hotărârea cade, cade față de toți cei douăzeci și opt de proprietari, iar asociația a plătit deja antreprenorul. Corectarea unui calcul de dobândă pentru un singur proprietar îi costă mult mai puțin.
Înțelegerea s-a încheiat în mai puțin de două săptămâni. Oren a plătit integral capitalul, 2.100 de euro, care oricum erau ai lui. Dobânda a fost recalculată de la data comunicării efective și a coborât la 310 de euro. Ipoteca a fost radiată din extras în zece zile, cum cere legea.
Tranzacția s-a încheiat, cu șase săptămâni întârziere. Cumpărătorul a profitat de întârziere și a scăzut două mii de euro din preț.
Oren mi-a spus la sfârșit: „Timp de șapte ani n-am primit de la blocul acesta nici măcar un e-mail.” I-am spus că exact despre asta este vorba. Nu le-a dat niciodată o adresă la care să poată trimite.
Întrebarea pe care aș pune-o eu în locul dumneavoastră
- Cine ia hotărârile privind proprietatea comună din blocul meu și cum anume trebuie să mă informeze?
- Ce adresă este înregistrată la asociație: a mea sau apartamentul în care locuiește chiriașul?
- Când am văzut ultima oară un proces-verbal de adunare al blocului meu și, dacă niciodată, cine a votat în locul meu?
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית