Mecanismul de administrare nu este birocrație care se face după predare. Face parte din produs și se semnează la aceeași masă.
Guy s-a întors la mine după aproape doi ani de liniște. „Trebuie să vorbesc cu tine despre proiectul din Bulgaria.”
Cunoșteam proiectul. 52 de unități într-un complex închis, nu departe de Sofia: poartă cu paznic, piscină, grădină, parcare subterană. Guy a construit bine și a predat la timp. Cumpărătorii erau israelieni, bulgari locali și câțiva britanici.
Guy avea și o companie bulgară de administrare, în proprietatea lui deplină, înființată special pentru operarea complexului. Este legal și frecvent. Dezvoltatorul cunoaște sistemele și în primii ani nu există cine să-l înlocuiască. Problema lui nu a fost cine administrează, ci cum se leagă administrarea de apartamente din punct de vedere juridic.
În fiecare contract de vânzare exista un rând: cumpărătorul se alătură companiei de administrare a proiectului și plătește taxe lunare de administrare. O semnătură obișnuită în interiorul contractului. Guy a văzut în asta închiderea unui capăt.
Ceea ce trebuia să se întâmple era altceva, și scurt.
În Bulgaria un complex închis se află sub un regim special prevăzut de lege. Administrarea proprietății sale comune este reglementată printr-un acord de administrare separat între dezvoltator și proprietarii unităților, cu legalizarea semnăturilor la notar, iar dezvoltatorul este cel care trebuie să înscrie acordul în registrul funciar bulgar, în dosarul proprietății fiecărei unități. Doar această înscriere îl face valabil și față de oricine va cumpăra unitatea mai târziu.
În practică este vorba despre încă două pagini pe aceeași masă, în aceeași zi în care se semnează actul de vânzare, și o taxă de înscriere. Atât. Guy nu a făcut asta la niciuna dintre unități.
Ce avea în mână era, așadar, un angajament personal al fiecărui cumpărător față de compania lui. Nu un mecanism atașat proprietății.
În primul an nu s-a simțit. Compania de administrare funcționa, majoritatea cumpărătorilor plăteau, piscina mergea, paznicul stătea la poartă.
Apoi unitățile au început să se vândă mai departe.
Al doilea cumpărător al unei unități, căruia i s-a cerut să plătească taxa de administrare, a pus o întrebare simplă: „Unde scrie asta despre apartamentul meu?” Nu a fost obrăznicie. Răspunsul a fost: nicăieri. Cumpărase o unitate din registrul funciar, iar în registrul funciar nu exista niciun angajament.
În decurs de un an rata de încasare a scăzut sub cincizeci la sută. Paznicul a fost concediat. Întreținerea grădinii s-a oprit. Piscina s-a închis în a doua vară. Proprietarii care plăteau au început să-i scrie lui Guy furioși, pentru că în ochii lor el este vânzătorul care a promis un complex închis cu piscină. Iar lui Guy îi rămăseseră 6 unități nevândute, adică era și proprietar de apartamente într-un proiect aflat în declin, și singurul cu buzunar.
Apoi s-a întâmplat ceva ce Guy nu avea cum să prevadă. În noiembrie 2025 Curtea Supremă a Bulgariei a deschis o procedură cu caracter de precedent, dosarul interpretativ 5/2025, pentru a stabili dacă asemenea acorduri personale de administrare și întreținere sunt valabile sau sunt nule pentru că ocolesc legea privind proprietatea în condominiu. Jurisprudența de până atunci era contradictorie. De atunci, instanțele pot suspenda dosarele de recuperare aflate pe rol până la decizie.
Adică și față de cumpărătorii inițiali, cei care au semnat, instrumentul pe care îl avea Guy a devenit șubred.
Am stat pe asta trei săptămâni.
Primul lucru pe care a trebuit să i-l spun a fost că nu există cale de întoarcere. Acordul special se semnează între dezvoltator și cumpărători, iar din momentul în care unitățile au fost vândute și apoi revândute, nu mai e cu cine să semnezi. Teoretic se pot pune la semnat 52 de proprietari actuali la notar. În teren nu se întâmplă, cu atât mai puțin când jumătate nu sunt în țară și mulți sunt supărați.
Așa că am mers pe calea pe care jurisprudența bulgară o recunoaște explicit: când acordul special nu se încheie, se aplică în locul lui regimul obișnuit al proprietății în condominiu.
Am convocat o adunare generală constitutivă pentru fiecare dintre clădirile complexului, am ales forma de administrare și organele de conducere și le-am înscris în registrul public pe care primăria este obligată să-l țină. Apoi am aprobat în adunare un buget anual și taxe lunare de administrare în funcție de cotele-părți din proprietatea comună, nu după numărul de apartamente, pentru că așa cere legea acolo.
Apoi a venit pasul care i-a adus înapoi lui Guy compania de administrare, de data aceasta pe ușa potrivită. Din sfârșitul lui 2024 adunarea generală poate, cu o majoritate de peste 50% din cotele-părți din proprietatea comună, să transfere competențele de administrare către un „administrator profesionist”: o companie înscrisă într-un registru dedicat. Compania de administrare a lui Guy s-a înscris acolo, iar adunarea a ales-o. Aceeași companie, același serviciu, același preț, dar în temeiul unei hotărâri a proprietarilor, nu al unei clauze dintr-un contract de vânzare vechi.
Și asta a făcut-o executabilă: o hotărâre a adunării generale luată legal este baza unei proceduri rapide de recuperare în instanța bulgară. Până atunci nu existau hotărâri valabile, deci nu era ce executa. Din acel moment, orice datorie de taxe de administrare a devenit o datorie ce poate fi recuperată.
A durat 11 luni și două lucruri au întârziat. Mai întâi cvorumul: o adunare constitutivă cu proprietari străini care nu se prezintă cere convocări dovedite și un val de procuri, iar asta singură a luat patru luni. Apoi faptul că legea obișnuită este construită pentru proprietatea comună a unei clădiri, în timp ce poarta, paznicul și piscina se află pe terenul comun al complexului. De aceea am formulat hotărârile adunării astfel încât să lege explicit aceste cheltuieli de terenul și instalațiile comune. Un proprietar a atacat hotărârea și a pierdut, pentru că în Bulgaria există doar treizeci de zile pentru atacarea unei hotărâri a adunării, termen care nu se prelungește.
Până s-a așezat totul, Guy a finanțat din buzunar paznicul și întreținerea piscinei pentru două veri. Aproximativ 38 de mii de euro. Nu pentru că ar fi fost obligat juridic, ci pentru că nu poți vinde șase unități într-un complex cu piscina goală. La final le-a vândut, cu nouă la sută sub ce plănuise în 2024.
Mă gândesc mult la asta, pentru că nimeni din lanț nu a greșit. Avocatul a redactat un contract de vânzare corect. Notarul a legalizat un act de vânzare corect. Guy a construit bine și a predat la timp. Pur și simplu nu a fost nimeni care să pună întrebarea care trebuia pusă: cine va administra locul acesta peste trei ani și în baza cărui temei.
Aceasta este diferența dintre o clădire obișnuită și un complex închis. Într-o clădire obișnuită se vinde un apartament. Într-un complex închis se vinde și o poartă, o piscină și o grădină, iar acestea există doar atât timp cât există un organism care încasează bani pentru ele și are puterea de a impune încasarea. Întrebarea cine va administra locul și în temeiul cărui act se închide în primul contract, nu în proiectul următor. La Guy a fost amânată cu doi ani, iar prețul amânării a fost 11 luni de muncă și 38 de mii de euro.
Iar clienții nu vor veni cu pretenții la lege. Vor veni la dumneavoastră.
Întrebarea pe care aș pune-o eu în locul dumneavoastră
- Cine încasează taxele de administrare în proiectul meu la doi ani după predare și în temeiul cărui document înscris pe proprietatea însăși?
- Ce se întâmplă cu angajamentul cumpărătorului meu în ziua în care își vinde unitatea mai departe?
- Am inclus în preț costul operării proprietății comune în primul și al doilea an sau am presupus că nu mai sunt banii mei?
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית