آلية الإدارة ليست بيروقراطية تُنجَز بعد التسليم. إنها جزء من المنتج، وتُوقَّع على الطاولة نفسها.
عاد إليّ غاي بعد نحو سنتين من الهدوء. «أحتاج أن أتحدث معك عن المشروع في بلغاريا».
كنت أعرف المشروع. 52 وحدة في مجمّع مغلق غير بعيد عن صوفيا: بوابة بحارس، ومسبح، وحديقة، وموقف سيارات تحت الأرض. بنى غاي جيدًا وسلّم في الموعد. كان المشترون إسرائيليين وبلغاريين محليين وبعض البريطانيين.
وكانت لغاي أيضًا شركة إدارة بلغارية مملوكة له بالكامل، أُسست خصيصًا لتشغيل المجمّع. هذا قانوني وشائع. المطوّر يعرف الأنظمة، وفي السنوات الأولى لا يوجد حقًا من يحل محله. ولم تكن مشكلته في من يدير، بل في كيفية ربط الإدارة بالشقق من الناحية القانونية.
في كل عقد بيع كان هناك سطر: ينضم المشتري إلى شركة إدارة المشروع ويدفع رسوم إدارة شهرية. توقيع عادي داخل العقد. رأى غاي في ذلك سدًّا لثغرة.
أما ما كان ينبغي أن يحدث فهو شيء آخر، وقصير.
في بلغاريا يخضع المجمّع المغلق لنظام خاص في القانون. وتُنظَّم إدارة أجزائه المشتركة في اتفاقية إدارة منفصلة بين المطوّر ومالكي الوحدات، مع تصديق التواقيع لدى كاتب العدل، والمطوّر هو الذي يُفترض به تسجيل الاتفاقية في السجل العقاري البلغاري في ملف عقار كل وحدة. هذا التسجيل وحده هو ما يجعلها سارية أيضًا في مواجهة كل من يشتري الوحدة لاحقًا.
عمليًا، يتعلق الأمر بصفحتين إضافيتين على الطاولة نفسها، في اليوم نفسه الذي يُوقَّع فيه صك البيع، ورسم تسجيل. هذا كل شيء. غاي لم يفعل ذلك في أي وحدة.
وما كان بيده، إذن، هو التزام شخصي لكل مشترٍ تجاه شركته. لا آلية تلتصق بالعقار.
في السنة الأولى لم يُحَسّ بذلك. عملت شركة الإدارة، ودفع معظم المشترين، وعمل المسبح، وجلس الحارس عند البوابة.
ثم بدأت الوحدات تُباع لاحقًا.
المشتري الثاني لوحدة، حين طُلب منه دفع رسوم الإدارة، طرح سؤالًا بسيطًا: «أين هذا مكتوب على شقتي؟» لم تكن وقاحة. كان الجواب: في أي مكان. لقد اشترى وحدة في السجل العقاري (الطابو)، ولم يكن في الطابو أي التزام.
خلال سنة انخفضت نسبة التحصيل إلى ما دون خمسين بالمئة. فُصل الحارس. توقفت أعمال البستنة. أُغلق المسبح في الصيف الثاني. بدأ المالكون الذين دفعوا يكتبون لغاي بغضب، فهو في نظرهم البائع الذي وعد بمجمّع مغلق فيه مسبح. وبقيت لغاي 6 وحدات غير مباعة، أي أنه كان في الوقت نفسه مالك شقق في مشروع يتدهور والوحيد القادر على الدفع.
ثم حدث ما لم يكن غاي قادرًا على توقعه. في تشرين الثاني/نوفمبر 2025 فتحت المحكمة العليا البلغارية إجراءً سابقة، قضية التفسير 5/2025، بشأن ما إذا كانت اتفاقيات الإدارة والصيانة الشخصية كهذه سارية أصلًا، أم باطلة لأنها تلتف على قانون الملكية المشتركة. كانت الأحكام حتى ذلك الحين متناقضة. ومنذ ذلك الحين، يمكن للمحاكم تأجيل ملفات التحصيل المعلقة إلى حين الفصل.
أي أنه حتى أمام المشترين الأصليين، الذين وقّعوا فعلًا، صارت الأداة التي بيد غاي هشة.
جلسنا على ذلك ثلاثة أسابيع.
أول ما اضطررت إلى قوله له هو أنه لا طريق للعودة. الاتفاقية الخاصة تُوقَّع بين المطوّر والمشترين، ومنذ أن بيعت الوحدات ثم بيعت لاحقًا مرة أخرى، لا يوجد مَن يُوقَّع معه. نظريًا يمكن جعل 52 مالكًا حاليًا يوقّعون لدى كاتب العدل. وعمليًا هذا لا يحدث، خصوصًا حين يكون نصفهم خارج البلاد وكثيرون منهم غاضبين.
فاتجهنا إلى طريق تعترف به السوابق البلغارية صراحةً: حين لا تُبرَم الاتفاقية الخاصة، يسري مكانها النظام العادي للملكية المشتركة.
دعونا إلى جمعية عمومية تأسيسية لكل واحد من المباني في المجمّع، واخترنا شكل الإدارة وهيئاتها، وسجّلناها في السجل العام الذي يجب على البلدية أن تمسكه. ثم أقررنا في الجمعية ميزانية سنوية ورسوم إدارة شهرية بحسب الحصص في الأجزاء المشتركة، لا بحسب عدد الشقق، لأن هذا ما يوجبه القانون هناك.
ثم جاءت الخطوة التي أعادت لغاي شركة الإدارة، هذه المرة من الباب الصحيح. منذ نهاية 2024 يمكن للجمعية العمومية، بأغلبية تزيد عن 50% من الحصص في الأجزاء المشتركة، أن تنقل صلاحيات الإدارة إلى «مدير محترف»: شركة مسجَّلة في سجل مخصص. سُجّلت شركة الإدارة التابعة لغاي هناك، واختارتها الجمعية. الشركة نفسها، والخدمة نفسها، والسعر نفسه، لكن بقوة قرار من المالكين لا بقوة بند في عقد بيع قديم.
وهذا ما جعله قابلًا للإنفاذ: قرار الجمعية العمومية المتخذ على الوجه الصحيح هو أساس لإجراء تحصيل سريع في المحكمة البلغارية. حتى ذلك الحين لم تكن هناك قرارات سارية، ولذلك لم يكن هناك ما يُنفَّذ. ومنذ تلك اللحظة، صار كل دين من رسوم الإدارة دينًا يمكن تحصيله.
استغرق ذلك 11 شهرًا، وعطّل الأمر شيئان. أولًا النصاب: جمعية تأسيسية مع مالكين أجانب لا يحضرون تتطلب دعوات مثبتة وجولة توكيلات، وهذا وحده استغرق أربعة أشهر. ثم أن القانون العادي مبني لملكية مشتركة لمبنى، في حين أن البوابة والحارس والمسبح تقع على الأرض المشتركة للمجمّع. لذلك صغنا قرارات الجمعية بحيث تربط هذه النفقات صراحةً بالأرض والمرافق المشتركة. طعن أحد المالكين في القرار وخسر، لأن في بلغاريا ثلاثين يومًا فقط للطعن في قرار جمعية، وهو موعد لا يُمدَّد.
وإلى أن استقر الأمر، موّل غاي من جيبه حارسًا وصيانة مسبح لصيفين. نحو 38 ألف يورو. لا لأنه ملزَم قانونيًا، بل لأنه لا يمكن بيع ست وحدات في مجمّع مسبحه فارغ. وفي النهاية باعها، بتسعة بالمئة أقل مما خطط له في 2024.
أفكر في ذلك كثيرًا، لأن أحدًا في السلسلة لم يفعل شيئًا خاطئًا. المحامي صاغ عقد بيع سليمًا. وكاتب العدل صادق على صك بيع سليم. وغاي بنى جيدًا وسلّم في الموعد. ببساطة لم يكن هناك من يطرح السؤال الذي كان ينبغي أن يُطرح: من سيدير هذا المكان بعد ثلاث سنوات، وبقوة ماذا.
وهذا هو الفرق بين مبنى عادي ومجمّع مغلق. في المبنى العادي، ما يُباع هو شقة. وفي المجمّع المغلق يُباع أيضًا بوابة ومسبح وحديقة، وهذه لا توجد إلا ما دام هناك جهة تجبي عليها المال ولها قوة لإنفاذ التحصيل. أما سؤال من سيدير المكان وبقوة ماذا فيُحسم في العقد الأول، لا في المشروع التالي. عند غاي تأجّل ذلك سنتين، وكان ثمن التأجيل 11 شهر عمل و38 ألف يورو.
والعملاء لن يوجّهوا شكواهم إلى القانون. بل إليكم.
السؤال الذي كنت سأطرحه لو كنت مكانكم
- من يجبي رسوم الإدارة في مشروعي بعد سنتين من التسليم، وبقوة أي مستند مسجَّل على العقار نفسه؟
- ماذا يحدث لالتزام مشتريّ في اليوم الذي يبيع فيه الوحدة لاحقًا؟
- هل سعّرت أصلًا تكلفة تشغيل الأجزاء المشتركة في السنة الأولى والثانية، أم افترضت أنه لم يعد مالي؟
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית