الغياب عن اجتماع ليس حيادًا. إنه تصويت، لكنه ليس تصويتكم.
أورن مدير عمليات في شركة برمجيات، في السابعة والأربعين، من النوع الذي يدير أمواله في جدول إكسل واحد مرتب. في 2019 اشترى شقة من ثلاث غرف في بوخارست، مساحتها اثنان وسبعون مترًا في مبنى قديم في منطقة Aviatei، بسعر 92 ألف يورو. لم ينجرف. فحص وقارن وزار مرتين، واختار مبنى بدا له محافَظًا عليه.
ومنذ ذلك الحين دخل الإيجار كل شهر. تولّت شركة إدارة محلية أمر المستأجر، وجبت، وحوّلت. سبع سنوات دون عطل واحد. زار أورن المكان مرتين فقط، كلتاهما في السنتين الأوليين. كان هذا هو الاستثمار الذي أراده بالضبط: الذي لا يتطلب منه شيئًا.
في ربيع 2026 قرر البيع. وجد مشتريًا بسعر 145 ألفًا، وأغلقا السعر، وحدّدا موعدًا لدى كاتب العدل.
ثم طلب كاتب العدل الموافقة من جمعية الملاك.
في رومانيا هذا ليس طقسًا شكليًا. لا يصادق كاتب العدل على صفقة بيع في مبنى مشترك دون إفادة خطية من الجمعية بأن البائع سدّد جميع ديونه. وصلت الإفادة، وفيها مبلغ. دين باسم أورن، يتراكم منذ أكثر من سنة.
أرسل لي أورن رسالة في الثامنة مساءً. «إيلان، كاتب العدل أوقف الصفقة. يقولون إن عليّ دينًا للجنة البناية. أي لجنة بناية؟»
في اليوم التالي استخرجت مستخرجًا من دائرة تسجيل العقارات. وهناك كانت تنتظر المفاجأة الثانية: رهن مسجَّل على الشقة لصالح جمعية الملاك. لا بنك. المبنى.
طلبت من المكتب المحلي أن يتصل برئيس جمعية السكان وأن يطلب محاضر الاجتماعات، فانكشفت القصة في سطرين.
في حزيران/يونيو 2024 دُعي إلى اجتماع عام لإقرار ترميم: عزل وترميم الواجهة، واستبدال المصعد، ونظام اتصال داخلي جديد. التكلفة الإجمالية نحو أربعين ألف يورو. في الاجتماع الأول حضر أحد عشر مالكًا من ثمانية وعشرين. لا نصاب. وبعد تسعة أيام دُعي إلى اجتماع معاد. حضر هذه المرة تسعة. وصدر القرار بسبعة أصوات.
حصة أورن، بحسب نسبة ملكيته في الأجزاء المشتركة، بلغت نحو 2,100 يورو. وحتى اليوم الذي سأل فيه كاتب العدل، أضافت الفائدة نحو 1,780 أخرى.
والآن إلى الجزء الذي لم يعرفه أورن، ولا يعرفه معظم المستثمرين الإسرائيليين في رومانيا.
قرار الجمعية العامة ملزِم منذ لحظة تعليقه على لوحة الإعلانات في المبنى. ملزِم للجميع، بمن فيهم من لم يحضر ومن ليس عضوًا في الجمعية. لا يتعين على أحد أن يلاحقكم.
لكن هناك جانبًا آخر، وهذا ما عمل لصالحنا. في الاجتماع المعاد يمكن اتخاذ القرار بأي عدد من الحضور، بشرط واحد: وجود إثبات بأن جميع الأعضاء دُعوا. إما في جدول دعوة موقَّع، أو بالبريد المسجَّل مع إشعار استلام، وبالتوازي بالتعليق على اللوحة. في ملف أورن كان اسمه في الجدول. دون توقيع. ودون رسالة مسجَّلة. والعنوان الذي كانت الجمعية تحتفظ به عنه هو الشقة نفسها، التي يسكنها مستأجر ألقى الورقة.
وأمر ثانٍ: استبدال المصعد ونظام اتصال داخلي جديد ليسا «إصلاحًا». إنهما تحديث، وللتحديث يتطلب القانون الروماني موافقة ثلثي مجموع المالكين. ثلثا ثمانية وعشرين هما تسعة عشر. وكان هناك سبعة.
جلست أمام أورن وكان عليّ أن أقول له أيضًا الجزء الأقل لطفًا. دعوى إبطال القرار لا تجمّده. الترميم نُفِّذ، وأُزيلت السقالات قبل سنة، والمصعد يعمل، ومستأجره يستقله كل يوم. حتى لو انتصرنا، لن نستعيد مالًا استُثمر في جدران ينتفع بها.
لذلك اتجهت إلى شيء أضيق.
ما لم أقله لأورن فورًا هو أنه حتى لو أراد رئيس الجمعية أن يعفيه من الفائدة، فلا يستطيع. أموال الفائدة تدخل بحسب القانون في صندوق مخصص، ولا يجوز إنفاقها إلا على أمور محددة. والإعفاء قرار لجمعية عامة كاملة. اجتماع آخر، ونصاب آخر، وشهران آخران.
أما ما يدخل في صلاحية اللجنة فهو تصحيح حساب خاطئ. وهنا كانت النقطة. فوائد التأخير تبدأ بالجريان بعد ثلاثين يومًا فقط من موعد الدفع، ويُحدَّد الموعد بحسب اليوم الذي سُلِّمت فيه إلى مالك الشقة قائمة الدفعات. أورن لم تُسلَّم له أي قائمة. لا بالبريد، ولا بالبريد الإلكتروني، ولا بالهاتف. وكان أول تاريخ تسليم هو اليوم الذي صدرت فيه الإفادة لكاتب العدل.
كتبت رسالة إلى الرئيس ومحامي الجمعية. فصّلت عيب الدعوة، ومسألة الثلثين، وحساب الفائدة، واقترحت أن يصحّحوا الثالث فقط.
فهم المحامي الانكشاف فورًا. إذا سقط القرار، فهو يسقط أمام جميع المالكين الثمانية والعشرين، وقد دفعت الجمعية للمقاول مسبقًا. تصحيح حساب فائدة لمالك واحد يكلّفهم أقل بكثير.
أُغلقت التسوية في أقل من أسبوعين. دفع أورن الأصل كاملًا، 2,100 يورو كانت على أي حال عليه. وأُعيد احتساب الفائدة من يوم التسليم الفعلي فانخفضت إلى 310 يورو. وشُطب الرهن من المستخرج خلال عشرة أيام، كما يوجب القانون.
أُغلقت الصفقة، متأخرة ستة أسابيع. استغل المشتري التأخير وخفّض ألفي يورو من السعر.
قال لي أورن في النهاية: «طوال سبع سنوات لم أتلقَّ من هذا المبنى ولا رسالة بريد إلكتروني واحدة». قلت له إن هذا هو بيت القصيد. هو لم يعطهم قط عنوانًا يمكن الإرسال إليه.
السؤال الذي كنت سأطرحه لو كنت مكانكم
- من يتخذ القرارات بشأن الملكية المشتركة في مبناي، وكيف بالضبط يُفترض أن يُعلموني؟
- أي عنوان مسجَّل لدى الجمعية: عنواني، أم الشقة التي يسكنها المستأجر؟
- متى كانت آخر مرة رأيت فيها محضر اجتماع لمبناي، وإذا لم أرَ قط، فمن صوّت مكاني؟
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית