Механизм управления - не бюрократия, которой занимаются после сдачи. Он - часть продукта и подписывается за тем же столом.
Гай вернулся ко мне после почти двух лет тишины. «Мне нужно поговорить с тобой о проекте в Болгарии».
Я знал этот проект. 52 единицы в закрытом комплексе недалеко от Софии: ворота с охранником, бассейн, сад, подземный паркинг. Гай построил хорошо и сдал в срок. Покупателями были израильтяне, местные болгары и несколько британцев.
У Гая была также болгарская управляющая компания, полностью принадлежавшая ему и созданная специально для обслуживания комплекса. Это законно и распространено. Застройщик знает системы, и в первые годы его, по сути, некому заменить. Его проблема была не в том, кто управляет, а в том, как управление юридически привязано к квартирам.
В каждом договоре купли-продажи была строка: покупатель вступает в управляющую компанию проекта и платит ежемесячные взносы на управление. Обычная подпись внутри договора. Гай видел в этом закрытие вопроса.
То, что должно было произойти, - нечто другое, и короткое.
В Болгарии закрытый комплекс подпадает под особый режим, предусмотренный законом. Управление его общим имуществом регулируется отдельным договором об управлении между застройщиком и собственниками единиц, с нотариальным удостоверением подписей, и именно застройщик должен зарегистрировать этот договор в болгарском земельном реестре в деле объекта каждой единицы. Только эта регистрация делает его действительным и в отношении любого, кто позже купит единицу.
На практике это две дополнительные страницы за тем же столом, в тот же день, когда подписывают акт купли-продажи, и регистрационный сбор. Вот и всё. Гай не сделал этого ни по одной из единиц.
Поэтому у него на руках было личное обязательство каждого покупателя перед его компанией. А не механизм, прикреплённый к объекту.
В первый год это не чувствовалось. Управляющая компания работала, большинство покупателей платили, бассейн функционировал, охранник сидел у ворот.
А потом единицы начали продаваться дальше.
Второй покупатель единицы, которого попросили заплатить взносы на управление, задал простой вопрос: «Где это записано на моей квартире?» Это не была наглость. Ответ был: нигде. Он купил единицу по записи в реестре, а в реестре никакого обязательства не было.
В течение года уровень сбора упал ниже пятидесяти процентов. Охранника уволили. Озеленение прекратилось. Бассейн закрылся на втором лете. Собственники, которые платили, начали гневно писать Гаю, потому что в их глазах он продавец, обещавший закрытый комплекс с бассейном. А у Гая осталось 6 непроданных единиц, то есть он был и владельцем квартир в деградирующем проекте, и единственным с кошельком.
И тогда произошло то, чего Гай не мог предвидеть. В ноябре 2025 года Верховный суд Болгарии открыл прецедентное производство, дело толкования 5/2025, по вопросу, действительны ли вообще такие личные договоры об управлении и обслуживании или они ничтожны, поскольку обходят закон о многоквартирном доме. Практика до того была противоречивой. С тех пор суды могут откладывать находящиеся в производстве дела о взыскании до вынесения решения.
То есть даже в отношении первоначальных покупателей, тех, кто подписал, инструмент в руках Гая стал шатким.
Мы просидели над этим три недели.
Первое, что мне пришлось ему сказать, - что пути назад нет. Специальный договор подписывается между застройщиком и покупателями, и когда единицы проданы, а затем проданы дальше, подписывать не с кем. Теоретически можно заставить 52 нынешних собственника подписать у нотариуса. На практике этого не происходит, тем более когда половина из них не в стране, а многие злы.
Поэтому мы пошли путём, который болгарская практика признаёт прямо: когда специальный договор не заключён, вместо него действует обычный режим многоквартирного дома.
Мы созвали учредительное общее собрание для каждого из зданий комплекса, выбрали форму управления и органы управления и зарегистрировали их в публичном реестре, который обязан вести муниципалитет. Затем на собрании утвердили годовой бюджет и ежемесячные взносы на управление по долям в общем имуществе, а не по числу квартир, потому что именно этого требует закон.
А потом наступил шаг, который вернул Гаю управляющую компанию, на этот раз через правильную дверь. С конца 2024 года общее собрание может большинством более 50% долей в общем имуществе передать полномочия по управлению «профессиональному управляющему»: компании, зарегистрированной в специальном реестре. Управляющая компания Гая была там зарегистрирована, и собрание выбрало её. Та же компания, тот же сервис, та же цена, но по решению собственников, а не на основании пункта в старом договоре купли-продажи.
И именно это сделало управление исполнимым: решение общего собрания, принятое надлежащим образом, является основанием для ускоренного производства по взысканию в болгарском суде. До этого действительных решений не было, а значит, нечего было исполнять. С этого момента любой долг по взносам на управление стал долгом, который можно взыскать.
Это заняло 11 месяцев, и задержали два обстоятельства. Прежде всего кворум: учредительное собрание с иностранными собственниками, которые не приезжают, требует подтверждённых приглашений и круга доверенностей, и одно это заняло четыре месяца. А затем тот факт, что обычный закон построен для общего имущества здания, тогда как ворота, охранник и бассейн находятся на общем земельном участке комплекса. Поэтому мы сформулировали решения собрания так, чтобы они прямо привязывали эти расходы к земле и общим сооружениям. Один собственник оспорил решение и проиграл, потому что в Болгарии на оспаривание решения собрания даётся всего тридцать дней, и этот срок не продлевается.
Пока всё не наладилось, Гай из собственного кармана финансировал охранника и обслуживание бассейна в течение двух летних сезонов. Около 38 тысяч евро. Не потому, что был обязан юридически, а потому, что нельзя продать шесть единиц в комплексе с пустым бассейном. В конце концов он их продал, на девять процентов ниже того, что планировал в 2024 году.
Я много об этом думаю, потому что никто в цепочке не сделал ничего неправильного. Юрист составил корректный договор купли-продажи. Нотариус удостоверил корректный акт купли-продажи. Гай построил хорошо и сдал вовремя. Просто не нашлось никого, кто задал бы вопрос, который нужно было задать: кто будет управлять этим местом через три года и на каком основании.
И в этом разница между обычным домом и закрытым комплексом. В обычном доме продаётся квартира. В закрытом комплексе продаются ещё и ворота, бассейн и сад, а они существуют лишь пока есть орган, который собирает на них деньги и обладает силой принудить к уплате. Вопрос, кто будет управлять местом и на каком основании, закрывается в первом договоре, а не в следующем проекте. У Гая это отложили на два года, и ценой отсрочки стали 11 месяцев работы и 38 тысяч евро.
И клиенты придут с претензиями не к закону. Они придут к Вам.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- Кто собирает взносы на управление в моём проекте через два года после сдачи и на основании какого документа, зарегистрированного на самом объекте?
- Что происходит с обязательством моего покупателя в тот день, когда он продаёт единицу дальше?
- Оценил ли я вообще стоимость эксплуатации общего имущества в первый и второй год или предположил, что это уже не мои деньги?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית