Они сидели напротив меня и с воодушевлением рассказывали о предложении, полученном от крупной известной девелоперской компании: купить квартиру в комплексе, который она строит за рубежом. Это молодая пара, которую направил ко мне отец мужа: в предварительном телефонном разговоре он попросил меня «снять их с дерева». С отцом я знаком уже несколько лет по ряду его инвестиций в недвижимость за рубежом, которые сопровождал наш офис. Молодая пара живёт в Израиле на съёмной квартире и не собирается переезжать за границу, а хочет купить квартиру как инвестицию: они намерены взять все свои сбережения и вложить их в покупку.
Они были в большом восторге от речи (speech) отдела продаж застройщика. Им обещали, что это инвестиция, которая принесёт пассивный доход и существенный рост стоимости уже через несколько лет. Приведённые им цифры показывали годовую доходность 12%. Too good to be true. Речь о востребованном проекте, куда местные жители валом валят. Муж, очень воодушевлённый, рассказал, что, по словам продавцов, более 100 израильтян уже купили квартиры в проекте.
Я начал с того, что объяснил им: на самом деле не существует такого понятия, как «пассивный доход» от сдачи недвижимости в аренду. Я пояснил, что даже если они наймут услуги управляющей компании, но не будут следить за ней и время от времени контролировать её работу, очень быстро обнаружат, что доходность съедается.
«Ничего страшного, я понимаю», - сказал муж. - «Я буду сидеть у них на хвосте и проверять их каждый месяц или квартал по необходимости».
Я также объяснил, что речь не идёт ни об отельном проекте, ни о локации, допускающей краткосрочную аренду в стиле Airbnb, а о долгосрочной аренде местным жителям. На этом этапе разговора я понял, что у молодой пары «монетка ещё не упала», и спросил их: если маркетологи говорят, что местные жители валом валят в проект, зачем застройщику вообще продавать израильтянам? Почему он не продаёт все квартиры местным? Почему продавцам было так важно подчеркнуть, что более 100 израильтян уже купили квартиры в проекте? Понимаете ли Вы, что произойдёт с арендными ценами, когда более 100 израильских владельцев квартир выставят их в аренду?
Стадный эффект - это поведение людей в группе, действующих коллективно без чёткой и главной цели, ведущих себя как единое целое и отказывающихся от своих отдельных целей. В основе стадного поведения лежит подражание решениям других при игнорировании релевантной информации, которой располагает принимающий решение.
«Эффект „стада“ в сфере зарубежной недвижимости проявляется в том, что многие инвесторы склонны покупать объекты в одном и том же районе или одного и того же типа, не изучая глубоко инвестицию и связанные с ней риски». Меня зовут Шуваль, Shuval Entrepreneurship.
Если Вы собираетесь купить квартиру в новом проекте за рубежом, есть несколько тревожных сигналов, на которые стоит обратить внимание, в том числе когда застройщик или продавец рассказывает нам, что квартиры в проекте покупают местные жители, но на деле маркетинговые усилия направлены в основном на израильскую аудиторию или вообще на иностранных резидентов.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית