На этой неделе мне позвонил человек, который несколько лет назад был у меня на консультации: он хотел купить сельскохозяйственную землю в иностранном государстве и вместе с несколькими партнёрами построить на ней жилой проект. Тогда я посоветовал ему создать компанию в стране назначения и купить землю через неё (государство, о котором идёт речь, не позволяет иностранным гражданам покупать там землю, но ничто не мешает создать там компанию, полностью принадлежащую иностранным гражданам, и купить землю через неё). После встречи я отправил ему коммерческое предложение на сопровождение его деятельности, и с тех пор я о нём не слышал.
В разговоре на этой неделе он рассказал, что купил землю, а в качестве собственницы была записана жена одного друга, гражданка страны назначения. Его друзья купили соседние участки, которые тоже были записаны на имя той же женщины как собственницы. Насколько он помнит, они подписали между собой документ, согласно которому он дал этой женщине заём на покупку земли, но этот документ или его копию он найти не может. Он собирался позвонить мне, чтобы выяснить возможность вернуться к моему первоначальному предложению: создать компанию в стране назначения и передать землю в собственность компании, но ситуация осложнилась. Незадолго до звонка он попросил друга получить для него выписку по участку и, к своему удивлению, обнаружил, что выписку получить нельзя, поскольку подана заявка на разделение земли на 10 небольших участков (парцелляция). Он позвонил другу, жена которого записана собственницей земли, и тот рассказал, что это старая заявка, поданная в 2018 году (странное дело, ведь, насколько мне известно об этой стране, заявка на парцелляцию рассматривается в земельном реестре самое большее за одну-две недели).
Он был сбит с толку и, главное, расстроен. Он подозревает, что друг с женой, самостоятельно или рука об руку с кем-то из покупателей соседних участков, пытаются провернуть какую-то комбинацию.
Я объяснил ему, что, поскольку он не записан собственником недвижимости, я не могу от его имени запросить копии заявки на разделение земли, и ему нужно попросить об этом зарегистрированного собственника (разумеется, наш местный офис сможет сделать это для него при наличии соответствующей доверенности от зарегистрированного собственника). Только поняв, о чём идёт речь, мы сможем посоветовать ему, как действовать. Поскольку в его пользу на землю не внесена и никакая предупредительная запись, с точки зрения властей страны назначения у него фактически нет никакого отношения к этой земле.
Нет сомнений, что создание компании за рубежом сопряжено с расходами, и не только с расходами на создание, но и с текущими расходами на подачу отчётов в налоговые органы и прочим. Вместе с тем, даже если Вы купили землю, записанную на имя друга или иностранного гражданина, местного жителя, пока не предприняты дополнительные шаги для защиты денег, вложенных в покупку земли, Вы зависите от милости того, кто записан собственником. Хуже того, однажды Вы можете оказаться в зависимости от милости его наследников, которые, возможно, не знают о договорённостях или понимании между Вами.
Не хотите создавать компанию в стране назначения? Не проблема, только создайте механизмы, которые защитят деньги, вложенные Вами в покупку земли.
- при помощи договора займа между Вами и тем, кто записан собственником земли от Вашего имени, регулирующего отношения между Вами и, главное, Ваше право на землю или способ, которым Вы сможете вернуть свои инвестированные средства.
- при помощи внесения предупредительной записи или залога на землю, записываемую на имя иностранного гражданина, чтобы не позволить ему продать землю (и, по возможности, не позволить совершать с ней какие-либо действия) без Вашего согласия.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית