Săptămâna aceasta m-a sunat un om care fusese la o consultație la mine în urmă cu câțiva ani, când voia să cumpere un teren agricol într-o țară străină și să dezvolte pe el un proiect rezidențial împreună cu alți câțiva asociați. Sfatul pe care i l-am dat atunci a fost să se constituie ca societate în țara de destinație și să cumpere terenul prin societate (țara respectivă nu permite cetățenilor străini să cumpere teren, dar nu există nicio piedică de a înființa acolo o societate deținută integral de cetățeni străini și de a cumpăra terenul prin societate). După consultație i-am trimis o ofertă de preț pentru însoțirea activității lui, iar de atunci nu am mai auzit nimic de la el.
În discuția din această săptămână mi-a povestit că a cumpărat terenul, iar ca proprietar a fost înregistrată soția unui prieten, care este cetățeană a țării de destinație. Prietenii lui au cumpărat terenurile învecinate, care au fost și ele înregistrate pe numele aceleiași doamne ca proprietar. Din câte își amintește, au semnat între ei un document potrivit căruia el i-a acordat doamnei un împrumut pentru cumpărarea terenului, dar nu găsește documentul sau o copie a lui. Intenționa să mă sune pentru a verifica posibilitatea de a reveni la oferta mea inițială, de a înființa o societate în țara de destinație și de a transfera terenul în proprietatea societății, dar situația s-a complicat. Chiar înainte de a suna, a cerut unui prieten să-i obțină un extras al parcelei și a descoperit, spre surprinderea lui, că nu se poate obține extrasul deoarece a fost depusă o cerere de împărțire a terenului în 10 parcele mici (parcelare). A sunat prietenul, a cărui soție este înregistrată ca proprietar al terenului, care i-a spus că este o cerere veche, depusă în 2018 (lucru ciudat, deoarece, din ce cunosc eu din țara respectivă, o cerere de parcelare este soluționată de registrul funciar în cel mult una-două săptămâni).
Era derutat și mai ales frustrat. Bănuiește că prietenul și soția lui, singuri sau mână în mână cu vreunul dintre cumpărătorii terenurilor învecinate, încearcă să facă o manevră.
I-am explicat că, deoarece nu este înregistrat ca proprietar al terenului, nu pot cere în numele lui copii ale cererii depuse pentru împărțirea terenului, și că trebuie să o ceară de la proprietarul înregistrat (bineînțeles, biroul nostru local o poate face în locul lui, pe baza unei procuri corespunzătoare din partea proprietarului înregistrat). Abia după ce vom înțelege despre ce este vorba vom putea să-l sfătuim cum să procedeze. Întrucât nu este înregistrată în favoarea lui nici vreo notare de avertizare asupra terenului, el nu are, de fapt, din punctul de vedere al autorităților din țara de destinație, nicio legătură cu terenul.
Fără îndoială, înființarea unei societăți în străinătate implică costuri, nu doar costurile de înființare, ci și costuri curente de depunere a declarațiilor la autoritățile fiscale și altele. Cu toate acestea, chiar dacă ați cumpărat un teren înregistrat pe numele unui prieten sau al unui cetățean străin, rezident local, atâta timp cât nu s-au luat măsuri suplimentare pentru a proteja banii investiți în cumpărarea terenului, depindeți de bunăvoința celui înregistrat ca proprietar. Mai grav, într-o zi se poate ca să depindeți de bunăvoința moștenitorilor lui, care poate nu cunosc înțelegerile sau aranjamentele dintre dumneavoastră.
Nu vreți să înființați o societate în țara de destinație? Nicio problemă, doar creați mecanisme care să protejeze banii investiți în cumpărarea terenului.
- printr-un contract de împrumut între dumneavoastră și cel înregistrat ca proprietar al terenului în numele dumneavoastră, care să reglementeze relația dintre voi și mai ales dreptul dumneavoastră asupra terenului sau modul în care vă puteți recupera banii investiți.
- prin înscrierea unei notări de avertizare sau a unei garanții asupra terenului înregistrat pe numele cetățeanului străin, pentru a-l împiedica să vândă terenul (și, pe cât posibil, să efectueze orice act asupra terenului) fără acordul dumneavoastră.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית