השבוע התקשר אליי אדם שהיה אצלי בפגישת ייעוץ לפני מספר שנים, כאשר רצה לרכוש קרקע חקלאית במדינה זרה ולפתח עליה פרויקט למגורים ביחד עם עוד מספר שותפים. העצה שנתתי לו בזמנו היא להתאגד כחברה במדינת היעד, ולרכוש באמצעות החברה את הקרקע (המדינה בה מדובר אינה מאפשרת לאזרחים זרים לרכוש בה קרקע, אך אין כל מניעה להקים בה חברה בבעלות מלאה של אזרחים זרים ולרכוש את הקרקע באמצעות החברה). לאחר הפגישה שלחתי לו הצעת מחיר לליווי הפעילות שלו, ומאז לא שמעתי ממנו.
בשיחה השבוע סיפר לי כי רכש את הקרקע כאשר כבעלים נרשמה רעייתו של חבר, שהיא אזרחית מדינת היעד. חבריו רכשו את הקרקעות הסמוכות, שגם הן נרשמו על שמה של אותה גברת כבעלים. למיטב זכרונו הם חתמו על מסמך ביניהם לפיו הוא נתן לגברת הלוואה לצורך רכישת הקרקע, אבל הוא לא מוצא את המסמך או עותק שלו. הוא התכוון להתקשר אליי בכדי לבדוק את האפשרות לחזור להצעתי המקורית, להקים חברה במדינת היעד ולהעביר את הקרקע לבעלות החברה, אבל המצב הסתבך. רגע לפני שהתקשר ביקש מחבר להוציא לו נסח של המגרש וגילה להפתעתו כי לא ניתן להוציא נסח משום שהוגשה בקשה לחלוקת הקרקע ל-10 חלקות קטנות (פרצלציה). הוא התקשר לחבר, שאשתו רשומה כבעלים של הקרקע, שסיפר לו שזו בקשה ישנה שהוגשה בשנת 2018 (עניין תמוה, שכן מהיכרותי עם המדינה המדוברת בקשה לפרצלציה תטופל במרשם המקרקעין בתוך שבוע עד שבועיים לכל היותר).
הוא היה מבולבל ובעיקר מתוסכל. הוא חושד שהחבר ורעייתו, לבד או יד ביד עם מי מרוכשי הקרקעות הסמוכות מנסים לבצע מהלך כלשהו.
הסברתי לו שמכיוון שהוא אינו רשום כבעלים של המקרקעין אין לי יכולת לבקש בשמו לקבל העתקים של הבקשה שהוגשה לחלוקת הקרקע, וכי הוא צריך לבקש זאת מהבעלים הרשום (כמובן שהמשרד המקומי שלנו יוכל לעשות זאת עבורו עם יפוי כח מתאים מהבעלים הרשום). רק אחרי שנבין במה מדובר נוכל לייעץ לו כיצד לפעול. מאחר וגם לא רשומה לטובתו הערת אזהרה כלשהי על הקרקע, אין לו בעצם מבחינת הרשויות במדינת היעד כל קשר לקרקע.
אין ספק שהקמת חברה בחו״ל כרוכה בעלויות, לא רק עלויות ההקמה כי אם גם עלויות שוטפות של הגשת דו״חות לרשויות המס ועוד. יחד עם זאת, גם אם רכשת קרקע אשר נרשמה על שמו של חבר או אזרח זר, תושב המקום, כל עוד לא נעשו צעדים נוספים להגן על הכסף שהשקעת ברכישת הקרקע, אתה תלוי בחסדיו של מי שנרשם כבעלים. גרוע מכך, יום יבוא ויכול ותהיה תלוי בחסדי יורשיו, שאולי אינם מכירים את ההסדרים או ההבנות ביניכם.
אתם לא רוצים להקים חברה במדינת היעד? אין בעיה, רק ייצרו מנגנונים שיגנו על הכסף שהשקעתם ברכישת הקרקע.
- באמצעות הסכם הלוואה ביניכם לבין מי שרשום כבעלים של הקרקע מטעמכם המסדיר ביניכם את מערכת היחסים ובעיקר את זכותכם על הקרקע או הדרך בה תוכלו לקבל את כספי ההשקעה שלכם חזרה.
- באמצעות רישום הערת אזהרה או שעבוד על הקרקע הנרשמת על שם האזרח הזר כדי למנוע ממנו למכור את הקרקע (ובמידת האפשר למנוע ממנו לבצע כל פעולה שהיא בקרקע) ללא הסכמתכם.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.