הם ישבו מולי וסיפרו לי בהתלהבות על ההצעה שקיבלו מחברה יזמית גדולה ומוכרת לרכוש דירה במתחם שהיא בונה בחו״ל. מדובר בזוג צעיר, שהופנה אליי ע״י אביו של הבעל, שביקש ממני בשיחת הטלפון המקדימה ״להוריד אותם מהעץ״. את האבא אני מכיר כבר כמה שנים ממספר השקעות שלו בנכסים בחו״ל שמשרדנו ליווה. הזוג הצעיר, שגר בישראל בשכירות ואינו מתכוון לעבור לחו״ל, אלא לרכוש את הדירה לשם השקעה מתכוון לקחת את כל חסכונותיו ולהשקיעם ברכישת הדירה.
הם מאוד התלהבו מה-speech של אנשי המכירות של היזם. הבטיחו להם שמדובר בהשקעה שתניב להם הכנסה פאסיבית עם הבטחה לעליית ערך משמעותית בתוך שנים ספורות. הנתונים המספריים שהציגו להם הראו תשואה שנתית של 12%. Too good to be true. מדובר בפרויקט מבוקש שהמקומיים נוהרים אליו בהמוניהם. הבעל שהיה מאוד נלהב סיפר כי לדברי אנשי המכירות למעלה מ- 100 ישראלים כבר רכשו דירות בפרויקט.
התחלתי בלהסביר להם שאין באמת דבר כזה ״הכנסה פאסיבית״ מהשכרת נדל״ן. הסברתי שגם אם ישכרו שירותים של חברת ניהול לניהול הנכס, אם לא יעקבו אחריה ולא יתפעלו אותה מעת לעת, מהר מאוד יגלו שהתשואה נשחקת.
״לא נורא. אני מבין״ אמר הבעל, ״אני אשב להם על הזנב ואבדוק אותם בכל חודש או רבעון לפי הצורך״.
הסברתי גם כי לא מדובר בפרויקט מלונאי או במיקום שמאפשר השכרות לטווח קצר בסגנון Airbnb, אלא השכרות לטווח ארוך למקומיים. בשלב הזה של השיחה הבנתי ש״האסימון עוד לא ירד״ אצל הזוג הצעיר, ושאלתי אותם מדוע אם אנשי השיווק מציינים שהמקומיים נוהרים לפרויקט נדרש היזם בכלל למכור לישראלים? מדוע לא ימכור את כל הדירות למקומיים? מדוע היה כל כך חשוב לאנשי המכירות להדגיש שלמעלה מ- 100 ישראלים כבר רכשו דירות בפרויקט? אתם מבינים מה יקרה למחירי השכירות כאשר למעלה מ- 100 בעלי דירות ישראלים יוציאו את הדירות להשכרה?
תופעת העדר היא התנהגות של אנשים בקבוצה, הפועלים באופן קולקטיבי ללא יעד ברור ומרכזי, תוך התנהגות כגוף אחד וויתור על מטרותיהם הנפרדות. ההתנהגות העדרית בבסיסה היא חיקוי ההחלטות של אחרים תוך התעלמות ממידע רלוונטי שיש בידי מקבל ההחלטה.
״תופעת ה׳עדר׳ בתחום הנדל״ן בחו״ל מתבטאת בכך שמשקיעים רבים נוטים לרכוש נכסים באותו אזור או אותו סוג נכס, בלי לבחון לעומק את ההשקעה ואת הסיכונים הכרוכים בה.״ שמי שובל, שובל יזמות.
כאשר אתם לפני רכישה של דירה בפרויקט חדש בחו״ל יש כמה תמרורי אזהרה שיש לתת עליהם את הדעת, ובין היתר אם היזם/המשווק מספר לנו שהמקומיים רוכשים דירות בפרויקט, אבל בפועל מאמצי השיווק בעיקר מכוונים לקהל הישראלי או בכלל לתושבי חוץ.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.