Stăteau în fața mea și îmi povesteau cu entuziasm despre oferta primită de la o companie dezvoltatoare mare și cunoscută, de a cumpăra un apartament într-un complex pe care îl construiește în străinătate. Este vorba de un cuplu tânăr, trimis la mine de tatăl soțului, care mi-a cerut în discuția telefonică prealabilă „să-i dau jos din copac”. Îl cunosc pe tată de câțiva ani, din mai multe investiții ale lui în proprietăți din străinătate pe care biroul nostru le-a însoțit. Cuplul tânăr, care locuiește în Israel cu chirie și nu intenționează să se mute în străinătate, ci să cumpere apartamentul ca investiție, intenționează să ia toate economiile și să le investească în cumpărarea apartamentului.
Au fost foarte entuziasmați de speech-ul agenților de vânzări ai dezvoltatorului. Li s-a promis că este o investiție care le va aduce venit pasiv, cu promisiunea unei creșteri semnificative de valoare în câțiva ani. Cifrele prezentate arătau un randament anual de 12%. Too good to be true. Este un proiect căutat, spre care localnicii se îndreaptă în număr mare. Soțul, care era foarte entuziast, a povestit că, după spusele agenților de vânzări, peste 100 de israelieni au cumpărat deja apartamente în proiect.
Am început prin a le explica că nu există cu adevărat un „venit pasiv” din închirierea de imobile. Am explicat că, chiar dacă vor angaja serviciile unei firme de administrare pentru gestionarea proprietății, dacă nu o vor urmări și nu o vor supraveghea din când în când, vor descoperi foarte repede că randamentul se erodează.
„Nu-i nimic. Înțeleg”, a spus soțul, „o să stau pe capul lor și o să îi verific în fiecare lună sau trimestru, după nevoie”.
Am explicat și că nu este un proiect hotelier sau o locație care permite închirieri pe termen scurt în stil Airbnb, ci închirieri pe termen lung pentru localnici. În acest punct al discuției am înțeles că „nu a căzut încă fisa” la cuplul tânăr și i-am întrebat de ce, dacă specialiștii în marketing spun că localnicii se înghesuie în proiect, are dezvoltatorul nevoie să vândă israelienilor? De ce nu ar vinde toate apartamentele localnicilor? De ce a fost atât de important pentru agenții de vânzări să sublinieze că peste 100 de israelieni au cumpărat deja apartamente în proiect? Înțelegeți ce se va întâmpla cu prețurile chiriilor când peste 100 de proprietari israelieni de apartamente le vor scoate la închiriat?
Fenomenul de turmă este comportamentul unor oameni dintr-un grup, care acționează colectiv, fără un obiectiv clar și central, comportându-se ca un singur corp și renunțând la scopurile lor separate. Comportamentul de turmă constă, în esență, în imitarea deciziilor altora, ignorând informațiile relevante pe care le deține cel care ia decizia.
„Fenomenul «turmei» în domeniul imobiliar din străinătate se manifestă prin faptul că mulți investitori tind să cumpere proprietăți în aceeași zonă sau de același tip, fără să examineze în profunzime investiția și riscurile pe care le implică.” Shmi Shoval, Shoval Yazmut.
Atunci când sunteți pe punctul de a cumpăra un apartament într-un proiect nou din străinătate, există câteva semnale de alarmă la care trebuie să fiți atenți, printre altele dacă dezvoltatorul/agentul de vânzări ne spune că localnicii cumpără apartamente în proiect, dar în realitate eforturile de marketing se adresează în principal publicului israelian sau, în general, nerezidenților.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית