״למה הייתי צריך את כל הבלאגן הזה?״ הוא שאל אותי בטלפון והמשיך ״הבטיחו לי הכנסה פאסיבית. הבטיחו לי שאם רק אקנה את הדירה הזו, תהיה לי הכנסה קבועה שתיכנס לחשבון הבנק שלי מדי רבעון בלי שאצטרך לעשות משהו״.
הוא לא ראה את החיוך שלי, אבל זה החיוך שחוזר ונמרח לי על הפנים בכל פעם שאני שומע את התלונה הזו. המשפט הזה הוא תמצית התסכול של משקיעי נדל״ן חו״ל רבים, שרוכשים את הדירה בתקווה להכנסה פאסיבית, כאשר הם לא ממש מבינים את המשמעות האמיתית של המושג.
הלקוח הזה רכש דירה ישנה לפני כשנה וחצי, שיפץ אותה באופן חלקי (בעיקר שיפוץ קוסמטי) והיא מנוהלת ע״י חברת ניהול מנוסה ואמינה שאני מכיר.
״כמה זמן אתה משקיע בטיפול בדירה? בקשר עם חברת הניהול?״ שאלתי.
״אני לא באמת מדדתי את זה, אבל לפחות פעם בשבוע אני מקבל מהם שיחת טלפון שמצריכה ממני התעסקות עם העניין הזה. חשבתי שאני קונה דירה והכסף יזרום לחשבון הבנק״ השיב.
״ונניח שהיית קונה דירה להשקעה בישראל, לא היית צריך לטפל בזה? למצוא שוכרים, לטפל בתיקון תקלות?״
״אני מניח שהייתי צריך, ועוד הייתי מן הסתם מטפל בזה בעצמי״ השיב בכנות.
הכנסה פסיבית למשקיע נדל״ן היא זרם הכנסות קבוע או מידי המתקבל מהשקעה בנכס נדל״ן, תוך מעורבות מינימלית מצד המשקיע. במילים אחרות, לאחר השקעה ראשונית בנכס, המשקיע נהנה מהכנסות שוטפות תוך התערבות מינימלית באופן פעיל בניהולו או בתחזוקתו.
בדיוק כמו רכישת נכס בישראל, המיועד להשקעה, יש צורך בניהול הנכס. כאשר הניהול הוא מרחוק תמיד יתעוררו בעיות, וגם אם בחרתם חברת ניהול עם המלצות, שעושה את עבודתה על הצד הטוב ביותר, עדיין כבעלי הנכס נדרשת מעורבות והתעניינות שלכם (ולו בכדי לגרום לחברת הניהול להיות ערנית ולטפל בנכס כראוי).
סיכונים הקשורים לניהול מרחוק:
- קושי במציאת דיירים: מציאת דיירים איכותיים עשויה להיות קשה, במיוחד עבור משקיעים שאינם מכירים את המדינה (תרבותית, התנהגותית, רגולטורית וכיוב׳) בה ממוקם הנכס.
- ניהול שוטף: ניהול נכס מרחוק עלול להיות מורכב, ודורש מציאת מנהלי נכסים אמינים ויעילים.
- תקשורת: תקשורת לקויה עם דיירים או מנהלי נכסים עלולה להוביל לבעיות ועיכובים.
סיכונים הקשורים לנכס:
- נזקי טבע: רעידות אדמה, שיטפונות או אסונות טבע אחרים עלולים לגרום נזק לנכס ולהוביל להוצאות תיקון גבוהות.
- תחזוקה: נכסים מוזנחים או ישנים עלולים לדרוש תחזוקה שוטפת יקרה (אם לא נפקח על חברת הניהול ונבדוק אותה נחוייב בעלויות תיקון יקרות שיחתכו מהתשואה השוטפת).
- פינוי דיירים: פינוי דיירים בעייתיים עלול להיות תהליך ארוך ומסובך.
כמה זמן אתם מקדישים לטיפול בנכס שלכם בחו״ל?
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.