«لماذا احتجتُ إلى كل هذه الفوضى؟» سألني عبر الهاتف وتابع: «وعدوني بدخل سلبي. وعدوني بأنني إن اشتريت هذه الشقة فقط، سيكون لي دخل ثابت يدخل حسابي المصرفي كل ربع سنة دون أن أضطر إلى فعل شيء».
لم يرَ ابتسامتي، لكنها الابتسامة التي ترتسم على وجهي من جديد كلما سمعت هذه الشكوى. هذه الجملة هي خلاصة إحباط كثير من مستثمري العقارات في الخارج، الذين يشترون الشقة آملين في دخل سلبي، وهم لا يفهمون حقًا المعنى الحقيقي للمصطلح.
اشترى هذا الزبون شقة قديمة قبل نحو سنة ونصف، ورمّمها جزئيًا (ترميمًا تجميليًا في الأساس)، وتديرها شركة إدارة ذات خبرة وموثوقة أعرفها.
«كم من الوقت تستثمر في الاعتناء بالشقة؟ وفي التواصل مع شركة الإدارة؟» سألتُ.
«لم أقِس ذلك فعلًا، لكنني أتلقى منهم مرة في الأسبوع على الأقل مكالمة هاتفية تتطلب مني التعامل مع الموضوع. ظننت أنني أشتري شقة وأن المال سيتدفق إلى حسابي المصرفي» أجاب.
«ولنفترض أنك اشتريت شقة للاستثمار في إسرائيل، ألم يكن عليك الاعتناء بها؟ إيجاد مستأجرين، ومعالجة الأعطال؟»
«أفترض أنه كان عليّ ذلك، وعلى الأرجح كنت سأعتني بذلك بنفسي» أجاب بصدق.
الدخل السلبي لمستثمر العقارات هو تدفق دخل ثابت أو فوري يُتلقى من الاستثمار في عقار، مع حدّ أدنى من مشاركة المستثمر. وبعبارة أخرى، بعد استثمار أولي في العقار، يتمتع المستثمر بدخل جارٍ مع تدخل فعّال ضئيل في إدارته أو صيانته.
تمامًا كما في شراء عقار في إسرائيل بغرض الاستثمار، هناك حاجة إلى إدارة العقار. وحين تكون الإدارة عن بُعد ستنشأ دائمًا مشكلات، وحتى لو اخترتم شركة إدارة بتوصيات تؤدي عملها على أفضل وجه، فإنه يُطلب منكم كمالكين للعقار مع ذلك أن تشاركوا وتهتموا (ولو لحثّ شركة الإدارة على اليقظة والعناية بالعقار كما ينبغي).
المخاطر المرتبطة بالإدارة عن بُعد:
- صعوبة إيجاد مستأجرين: قد يكون العثور على مستأجرين جيدين صعبًا، خصوصًا على المستثمرين الذين لا يعرفون الدولة التي يقع فيها العقار (ثقافيًا وسلوكيًا وتنظيميًا وغير ذلك).
- الإدارة الجارية: قد تكون إدارة العقار عن بُعد معقّدة، وتتطلب العثور على مديري عقارات موثوقين وفعّالين.
- التواصل: قد يؤدي ضعف التواصل مع المستأجرين أو مديري العقارات إلى مشكلات وتأخيرات.
المخاطر المرتبطة بالعقار:
- أضرار الطبيعة: قد تلحق الزلازل أو الفيضانات أو الكوارث الطبيعية الأخرى أضرارًا بالعقار وتؤدي إلى نفقات إصلاح مرتفعة.
- الصيانة: قد تتطلب العقارات المهملة أو القديمة صيانة جارية مكلفة (وإذا لم نشرف على شركة الإدارة ولم نفحص عملها فسنتحمل تكاليف إصلاح باهظة تقتطع من العائد الجاري).
- إخلاء المستأجرين: قد يكون إخلاء المستأجرين المشكلين عملية طويلة ومعقدة.
كم من الوقت تخصصون للاعتناء بعقاركم في الخارج؟
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית