«Зачем мне была нужна вся эта неразбериха?» - спросил он меня по телефону и продолжил: «Мне обещали пассивный доход. Мне обещали, что стоит мне купить эту квартиру, и у меня будет постоянный доход, который каждый квартал будет поступать на мой банковский счёт без всяких усилий с моей стороны».
Он не видел моей улыбки, но эта улыбка появляется у меня на лице каждый раз, когда я слышу эту жалобу. Эта фраза передаёт суть разочарования многих инвесторов в зарубежную недвижимость, которые покупают квартиру в надежде на пассивный доход, не вполне понимая реальный смысл этого понятия.
Этот клиент купил старую квартиру около полутора лет назад, частично её отремонтировал (в основном косметический ремонт), и ею управляет опытная и надёжная управляющая компания, которую я знаю.
«Сколько времени Вы тратите на заботу о квартире? На общение с управляющей компанией?» - спросил я.
«Я на самом деле это не измерял, но как минимум раз в неделю мне звонят из управляющей компании, и мне приходится этим заниматься. Я думал, что покупаю квартиру, а деньги будут просто поступать на банковский счёт», - ответил он.
«А если бы Вы купили инвестиционную квартиру в Израиле, Вам не пришлось бы этим заниматься? Искать арендаторов, устранять неисправности?»
«Наверное, пришлось бы, и, скорее всего, я бы занимался этим сам», - честно ответил он.
Пассивный доход для инвестора в недвижимость - это постоянный или разовый поток доходов от инвестиции в объект недвижимости при минимальном участии инвестора. Иными словами, после первоначальных вложений в объект инвестор получает текущий доход, минимально вмешиваясь в управление объектом или его содержание.
Точно так же, как при покупке объекта в Израиле для инвестиций, объектом необходимо управлять. Когда управление ведётся удалённо, проблемы всегда будут возникать, и даже если Вы выбрали управляющую компанию с рекомендациями, которая отлично справляется со своей работой, всё равно от Вас как от собственника требуются участие и интерес (хотя бы для того, чтобы управляющая компания оставалась внимательной и должным образом заботилась об объекте).
Риски, связанные с удалённым управлением:
- Трудности с поиском арендаторов: найти качественных арендаторов может быть сложно, особенно инвесторам, не знакомым со страной (с её культурой, поведением людей, регулированием и т. д.), в которой находится объект.
- Текущее управление: удалённое управление объектом может быть сложным и требует поиска надёжных и эффективных управляющих недвижимостью.
- Коммуникация: плохая связь с арендаторами или управляющими недвижимостью может привести к проблемам и задержкам.
Риски, связанные с объектом:
- Природные повреждения: землетрясения, наводнения и другие стихийные бедствия могут повредить объект и повлечь высокие расходы на ремонт.
- Содержание: заброшенные или старые объекты могут требовать дорогостоящего текущего обслуживания (если мы не будем контролировать и проверять управляющую компанию, нас обяжут оплачивать дорогой ремонт, который урежет текущую доходность).
- Выселение арендаторов: выселение проблемных арендаторов может быть долгим и сложным процессом.
Сколько времени Вы уделяете заботе о Вашем объекте за рубежом?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית