Иногда лучшие инвестиции - те, при которых не нужно даже дожидаться, пока построят стены.
Это реальная история об умной израильской паре, купившей квартиру в европейском проекте недвижимости ещё на стадии пресейла, когда всё было на бумаге.
Они не люди из мира недвижимости. Не застройщики, не посредники.
Просто пара с головой на плечах, которая поняла, что в Израиле уже трудно получить настоящую доходность и что их деньги могут работать лучше за морем.
Но они сделали одну вещь особенно правильно: они не покупали сами по себе.
Они попросили профессиональное сопровождение и провели полную проверку с должной осмотрительностью:
юридическую проверку договоров, проверку регистрации и строительных разрешений, анализ расположения проекта относительно развития района и, прежде всего, составление договора, защищающего их и от непредвиденных сценариев.
Пресейл, ставший золотом
Проект был на очень ранней стадии - только архитектурные планы, ещё без окончательного разрешения на строительство.
Как в любой сделке пресейла, цена была значительно ниже ожидаемой рыночной цены после получения разрешений и начала строительства.
Они купили двухкомнатную квартиру в новом проекте в развивающемся районе всего за 120 000 евро и внесли аванс 20% - то есть 24 000 евро.
Остальная сумма должна была выплачиваться поэтапно, по мере хода строительства.
Время шло, и проект продвигался.
Медленно. Как нередко бывает.
Были бюрократические задержки, менялись субподрядчики, а они уже начали представлять ключ в руке через год-полтора.
Но тут случилось нечто непредвиденное.
Предложение от подрядчика
Всего за шесть месяцев до сдачи они получили письмо от застройщика.
Письмо было составлено деликатно, но между строк читалась большая новость:
«В связи с ростом рыночных цен в районе компания заинтересована предложить Вам выкупить квартиру обратно по улучшенной цене».
То есть подрядчик хочет выкупить у них квартиру обратно, до сдачи, за сумму выше уплаченной.
Насколько выше?
Примерно на 40% больше цены покупки.
Для большинства людей это было бы заманчивое предложение.
Прибыль в несколько тысяч евро, без ожидания, без головной боли, без неопределённости.
Но они решили проверить.
Консультация, изменившая всё
На одной встрече, когда я представил им подписанный ими договор, я показал им маленький пункт, который большинство людей пропускает:
«Инвестор вправе уступить свои права третьей стороне при условии одобрения застройщика».
Что это значит?
Они могут продать свои права сами, кому пожелают, и сами установить цену.
Вместо того чтобы продавать обратно подрядчику, который явно пытается «купить дёшево» объект, значительно подорожавший, они решили продать свои права напрямую другому инвестору.
Уступка
Они разместили объявление и нашли местного покупателя, и после переговоров и проверки документов с его стороны была подготовлена аккуратная сделка по уступке прав.
Новый покупатель заплатил им стоимость прав, а подрядчик получил вместо них другого покупателя, без задержки проекта и без юридического конфликта.
Сделка была закрыта всего за две недели.
И результат?
Пара продала свои права по цене, более чем удвоившей первоначальную инвестицию.
Они вложили 24 000 евро и вышли с прибылью ещё в 54 000 евро.
Доходность 125% на собственный капитал ещё до того, как объект вообще был достроен.
Настоящий ключ: умный договор
Самое красивое в том, что дело не в везении.
Это не была «идеальная инвестиция», а продуманное планирование и договор, правильно написанный с самого начала.
Большинство инвесторов, подписывающих договоры пресейла, не просят включить пункт об уступке.
Они не думают о том, что захотят продать права на полпути или что им понадобится гибкость.
Но в мире инвестиций за границей юридическая гибкость - один из самых сильных инструментов.
Этот пункт, добавленный в договор почти между делом, позволил им воспользоваться ростом цен и выйти из инвестиции на пике прибыли.
Мораль для инвесторов
Эта инвестиция научила их (и меня снова) нескольким критическим моментам, которые должен помнить каждый инвестор:
1. Не подписывайте договор, не поняв каждый пункт.
Иногда именно маленькая строка в конце соглашения создаёт большую прибыль.
2. Пресейл - это не только риск, это возможность.
Кто умеет правильно выбрать проект, место и застройщика, пользуется ростом стоимости ещё до начала строительства.
3. Инвестиция за границей - это не ставка, это стратегия.
При правильном юридическом сопровождении и тщательной проверке можно минимизировать риски и получать прибыль, напоминающую девелопмент, а не только пассивное вложение.
4. Не спешите продавать обратно застройщику.
Если он предлагает выкупить у Вас, это обычно признак того, что рынок уже вырос и он пытается заработать разницу сам.
5. Всегда думайте наперёд.
Умная инвестиция начинается с планирования дня, когда Вы из неё выйдете.
Заключение
Сегодня эта пара ищет свою следующую инвестицию.
Они больше не боятся иностранных продавцов, не волнуются из-за бланков или регистраций, потому что знают одно:
когда сделка проверена правильно, а договор написан правильно, даже сделка на бумаге может превратиться в золото ещё до того, как положен первый кирпич.
И среди всех историй, которые я встречаю за последние двадцать лет в мире инвестиций, эта - одна из моих любимых.
Потому что она напоминает одну простую истину:
в недвижимости не всегда нужно ждать, пока построят дом, чтобы увидеть, как прибыль строится на глазах.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית