Uneori, cele mai bune investiții sunt cele în care nici măcar nu trebuie să așteptați să se construiască pereții.
Aceasta este o poveste adevărată despre un cuplu israelian înțelept, care a cumpărat un apartament într-un proiect imobiliar din Europa încă din faza de pre-vânzare, când totul era doar pe hârtie.
Nu sunt oameni din imobiliare. Nu sunt dezvoltatori, nu sunt intermediari.
Pur și simplu un cuplu cu capul pe umeri, care a înțeles că în Israel este deja greu să obții un randament real și că banii lor pot lucra mai bine peste mări.
Dar au făcut un lucru deosebit de corect: nu au cumpărat singuri.
Au cerut îndrumare profesională și au efectuat o verificare prealabilă completă:
verificarea juridică a contractelor, verificarea înregistrării și a autorizațiilor de construire, analiza locației proiectului în raport cu dezvoltarea zonei și, mai presus de toate, redactarea unui contract care îi protejează și în scenarii neprevăzute.
Pre-vânzarea care s-a transformat în aur
Proiectul se afla într-o fază foarte timpurie - doar planuri arhitecturale, încă fără autorizație de construire finală.
Ca în orice tranzacție de pre-vânzare, prețul era semnificativ mai mic decât prețul de piață așteptat după obținerea autorizațiilor și începerea construcției.
Au cumpărat un apartament cu două camere într-un proiect nou, într-un cartier în dezvoltare, la un preț de doar 120.000 de euro, și au plătit un avans de 20% - adică 24.000 de euro.
Restul sumei urma să fie plătit în etape, în funcție de ritmul de avansare a construcției.
Timpul a trecut, iar proiectul a avansat.
Încet. Cum se întâmplă adesea.
Au fost întârzieri birocratice, subcontractorii s-au schimbat, iar ei începuseră deja să-și imagineze cheia în mână peste un an-un an și jumătate.
Dar atunci s-a întâmplat ceva neașteptat.
Oferta constructorului
Cu doar șase luni înainte de predare, au primit un e-mail de la dezvoltator.
E-mailul era formulat delicat, dar printre rânduri se putea citi vestea cea mare:
„Din cauza creșterii prețurilor pe piață în zonă, compania dorește să vă propună să răscumpere apartamentul la un preț îmbunătățit.”
Adică, constructorul vrea să le cumpere apartamentul înapoi, înainte de predare, contra unei sume mai mari decât prețul plătit.
Cât de mare?
Cu circa 40% mai mult decât prețul de cumpărare.
Pentru majoritatea oamenilor, era o ofertă tentantă.
Un câștig de câteva mii de euro, fără să aștepte, fără bătăi de cap, fără incertitudine.
Dar ei au hotărât să verifice.
O discuție de consultanță care a schimbat totul
La o întâlnire, când le-am prezentat contractul pe care l-au semnat, le-am arătat o clauză mică pe care majoritatea oamenilor o sar:
„Investitorul va avea dreptul să cedeze drepturile sale unui terț, sub rezerva aprobării dezvoltatorului.”
Ce înseamnă asta?
Că își pot vinde singuri drepturile, oricui doresc, și pot stabili prețul.
În loc să vândă înapoi constructorului, care evident încearcă să „cumpere ieftin” o proprietate care s-a scumpit semnificativ, au hotărât să-și vândă drepturile direct unui alt investitor.
Cesiunea
Au publicat anunțul și au găsit un cumpărător local, iar după negocieri și verificarea documentelor de către acesta, s-a pregătit o tranzacție ordonată de cesiune a drepturilor.
Noul cumpărător le-a plătit valoarea drepturilor, iar constructorul a primit un cumpărător alternativ în locul lor, fără să întârzie proiectul și fără să intre într-un conflict juridic.
Tranzacția s-a încheiat în doar două săptămâni.
Și rezultatul?
Cuplul și-a vândut drepturile la un preț care a mai mult decât dublat investiția inițială.
Au investit 24.000 de euro și au ieșit cu un câștig suplimentar de 54.000 de euro.
Un randament de 125% din capitalul propriu, înainte ca proprietatea să fie finalizată.
Adevărata cheie: un contract inteligent
Partea frumoasă este că nu a fost vorba de noroc.
Nu a fost o „investiție perfectă”, ci o planificare chibzuită și un contract scris corect de la început.
Majoritatea investitorilor care semnează contracte de pre-vânzare nu cer introducerea unei clauze de cesiune.
Nu se gândesc la posibilitatea că vor vrea să-și vândă drepturile pe parcurs sau că vor avea nevoie de flexibilitate.
Dar în lumea investițiilor din străinătate, flexibilitatea juridică este una dintre cele mai puternice unelte.
Această clauză, adăugată în contract aproape în treacăt, le-a permis să profite de creșterea prețurilor și să iasă din investiție la vârful profitului.
Morala pentru investitori
Această investiție i-a învățat (și pe mine încă o dată) câteva puncte critice pe care fiecare investitor trebuie să le rețină:
1. Nu semnați un contract fără să înțelegeți fiecare clauză.
Uneori tocmai rândul mic de la sfârșitul acordului este cel care produce câștigul mare.
2. Pre-vânzarea nu este doar risc, este și oportunitate.
Cine știe să aleagă corect proiectul, locația și dezvoltatorul beneficiază de creșterea valorii chiar înainte de începerea construcției.
3. Investiția în străinătate nu este un pariu, este o strategie.
Cu îndrumare juridică potrivită și o verificare temeinică, se pot reduce riscurile și se pot obține câștiguri care amintesc de antreprenoriat, nu doar de o investiție pasivă.
4. Nu vă grăbiți să vindeți înapoi dezvoltatorului.
Dacă vă propune să cumpere de la dumneavoastră, este de obicei un semn că piața a crescut deja, iar el încearcă să câștige singur diferența.
5. Gândiți-vă mereu înainte.
O investiție inteligentă începe cu planificarea zilei în care veți ieși din ea.
Încheiere
Astăzi, acest cuplu caută următoarea sa investiție.
Nu se mai tem de agenții de vânzări străini, nu se mai emoționează de formulare sau de înregistrări, pentru că știu un singur lucru:
când tranzacția este verificată corect, iar contractul este scris corect, chiar și o tranzacție pe hârtie se poate transforma în aur înainte să fie pusă prima cărămidă.
Iar dintre toate poveștile pe care le întâlnesc în ultimii douăzeci de ani în lumea investițiilor, aceasta este una dintre preferatele mele.
Pentru că ne amintește un adevăr simplu:
în imobiliare, nu trebuie întotdeauna să așteptați să se construiască casa, ca să vedeți profitul construindu-se în fața ochilor.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית