Рои позвонил мне в пятницу в обед, и по голосу казалось, что он уже всё решил про себя, прежде чем набрал номер.
«Илан, я нашёл в Софии нечто потрясающее. Две комнаты, высокий этаж, вид на парк. Цена, в которую ты не поверишь. Я хочу, чтобы ты просмотрел договор, но в целом всё совершенно нормально».
Эту последнюю фразу я знал. «В целом всё нормально» - это, как правило, то, что говорят люди, когда хотят, чтобы Вы подтвердили им то, что они уже решили.
Рои - технологический предприниматель, из тех, кто, приняв решение, действует. Он создал и продал две небольшие компании, живёт в Тель-Авиве и шесть-семь раз в год ездит в Европу на конференции и встречи. В последний месяц его захватила идея, которая ходит в его кругу, - недвижимость в Болгарии. Дёшево, развивается, спрос растёт. Все, кого он знает и кто там покупал, говорят одно и то же: «Почему я не сделал этого раньше».
Его логика была простой и изящной. Квартира в Софии, которая будет приносить долгосрочный арендный доход, пока его там нет, и служить ему базой, когда он приезжает в город по делам. Чтобы она платила за то, чтобы он там бывал. Чтобы зарабатывала деньги, пока он в Израиле, и ждала его, когда он приезжает.
«Я буду приезжать туда, наверное, раз восемь в год, - объяснил он мне. - Неделя, две каждый раз. Остальное время - жильцы».
В воскресенье я сидел с ним на встрече. Он принёс свой план: таблицу в Excel с расчётами доходности, средней арендной ставкой в районе, расходами на управление. Он сделал домашнюю работу. Данные были верными.
«Рои, - сказал я, - Ваши данные верны. Вопрос не в экономике».
Он поднял глаза. «А в чём тогда?»
Я задал ему один вопрос: «С кем Вы подпишете договор аренды?»
«С частным арендатором. Лучше всего с семьёй. С людьми, которым нужна стабильность».
«А что Вы напишете в договоре о Ваших визитах?»
Он промолчал. Не молчанием человека, который не знает, а молчанием человека, который понимает, что не думал об этом вопросе.
Сдача квартиры долгосрочному арендатору в Болгарии - действие не простое. Когда подписывают договор аренды на год и более, арендатор получает существенную юридическую защиту. Ему нельзя просто сказать: «Я приезжаю на неделю в ноябре, освободи квартиру». Так это не работает. Так это не работает нигде - ни в Израиле, ни в Европе, а в Болгарии тем более.
Арендатор, подписывающий долгосрочный договор, подписывает договор на свой дом. Не на место для ночлега. Он привозит мебель, регистрирует адрес, дети идут в школу в этом районе. Когда Рои приезжает на неделю и «хочет свою квартиру», он приезжает не в свою недвижимость. Он приезжает в дом другого человека, который лишь заплатил, чтобы жить в нём определённый срок.
«То есть я просто не скажу арендатору, что иногда приезжаю?» - спросил Рои.
В этот момент я понял, что разговор переходит на другой уровень.
Я тихо объяснил ему: если он войдёт в квартиру, пока в ней живёт арендатор, пусть даже она принадлежит ему, он нарушит договор аренды. В Болгарии, как и в Израиле и в большей части Европы, у арендатора есть право на покой и исключительное пользование. Владелец не может входить без согласия и вне заранее определённых условий. Если Рои всё же так поступит, арендатор может сослаться на нарушение договора и потребовать компенсацию. Более того, он может отказаться освободить жильё и продолжать жить там до конца срока договора, и Рои мало что сможет сделать.
«Вы бы согласились жить в квартире в Тель-Авиве, в которую владелец может прийти и поселиться, когда ему вздумается?» - спросил я.
«А нельзя прописать в договоре, что у меня есть доступ?» - попытался он.
«Можно попробовать. Но тогда арендатор, которого Вы ищете, семья, желающая стабильности, не подпишет. Потому что кто захочет жить в доме, куда владелец приезжает восемь раз в год?»
Рои откинулся назад. Я видел, как он это переваривает.
«Итак, есть два варианта, - сказал я ему, - и только два».
Первый - краткосрочная аренда. Квартира, сдаваемая туристам и деловым гостям, на дни и недели. Этим можно управлять через платформы, можно оставлять себе определённые недели. В Софии есть правила лицензирования, которым нужно соответствовать, есть другие расходы на управление и есть волатильность денежного потока. Но это возможно, и это позволяет ему также пользоваться квартирой.
Второй - долгосрочная аренда со стабильным арендатором. Предсказуемый денежный поток, меньше операционной головной боли, арендатор, относящийся к объекту как к дому. Но квартира принадлежит арендатору на весь срок договора. Рои может приезжать в Софию, когда хочет. Только спать он будет в гостинице.
«Нельзя получить и то и другое?» - спросил он, на этот раз полушутя.
«Нет, - сказал я. - Не без явного письменного согласия, а долгосрочный арендатор, ищущий дом, на это не подпишется».
Он откинулся назад. Короткая пауза. Не пауза гнева, пауза осмысления.
В итоге Рои купил квартиру. Он решил пойти по пути долгосрочной аренды и отказаться от идеи «моей базы в Софии». Он объяснил мне, что экономический расчёт по-прежнему сходится: разумная доходность, развивающийся рынок, уже найденный арендатор.
Перед тем как мы закончили разговор, он сказал мне: «Я знал, что здесь есть проблема, которую я ещё не разглядел. Не знал, что она настолько элементарна».
Именно это и удивляет людей. Они ждут сложной юридической проблемы, скрытого пункта, малоизвестного регулирования, проблемы с регистрацией. А настоящая проблема не в договоре купли-продажи. Она в очень простом вопросе: чем Вы хотите, чтобы была эта квартира. Потому что ответ на этот вопрос определяет всё - тип арендатора, структуру договора и то, что Вы сможете и чего не сможете делать потом.
Поездки в Софию он будет продолжать. Просто он уже забронировал гостиницу.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית