Рой позвонил мне во второй раз совсем другим голосом, чем в первый. «На этот раз я хочу, чтобы ты проверил всё, прежде чем я переведу хоть один шекель, - сказал он. - Не заключения просил. Попросил сопровождения с первой секунды».
Я знал Роя уже три года до этого разговора. Он технологический руководитель, ему за сорок, из тех, кто читает каждое письмо дважды, прежде чем отправить. Когда он впервые рассказал мне о квартире, которую хочет купить в Греции, это был Тилос, маленький, нетуристический остров, несколько сотен постоянных жителей, без прямых рейсов из Израиля. Друг, знавший греческого агента по недвижимости, описал ему это как «следующий остров в очереди». Цены были низкими до такой степени, что казались почти невозможными с учётом моря и вида. Логика была простой: тот, кто входит сейчас, пока все не открыли это место, увидит двойную доходность - и от аренды, и от роста стоимости.
Рой купил небольшую курортную квартиру, две спальни, балкон с видом на море. Заплатил почти всю сумму заранее, потому что так попросил продавец, местная семья, продававшая напрямую без официального посредника, а Рой не увидел в этом красного флага. Израильского юридического сопровождения он не привлёк. «Это небольшая сделка, - сказал он мне тогда, когда рассказывал об этом задним числом. - Я думал, что это лишнее».
Он сделал ремонт. Заново обставил. В первый год всё выглядело нормально. Он приезжал в отпуск, наслаждался квартирой, даже сдал её на две недели знакомой семье. Но когда он попытался сдавать её всерьёз, через сайты для отдыха и местные агентства, выяснилось, что остров не набрал обещанного потока. Нет прямых рейсов. Нет туристической инфраструктуры, которая приводит постоянный поток. Агентства, в которые он обращался, вежливо отвечали, что спрос «ещё не там».
Прошло два года. Квартира простаивала пустой большую часть времени. Когда он решил продавать, он обнаружил, что единственные заинтересованные покупатели предлагают сумму намного ниже той, что он заплатил. Не потому, что квартира изменилась. А потому, что никто не хочет покупать объект на острове, где нет спроса на аренду. В итоге он продал с убытком почти в четверть миллиона шекелей - разница между тем, что он заплатил, и тем, что получил, плюс затраты, которые не вернулись.
Я много об этом думаю, потому что это не ошибка человека, не понимающего недвижимость. Рой понимал недвижимость. Его ошибка была в другом: он купил объект, делая ставку на будущее рынка, а не на то, что рынок уже доказывает сейчас. «Следующий остров в очереди» может оставаться таким десятилетие. Никто не гарантирует, что это произойдёт быстро, и никто не гарантирует, что это произойдёт вообще.
Меня впечатлило то, что Рой сделал после этого. Он не сбежал из Греции. Он вернулся, но совсем иным путём. На этот раз он выбрал устоявшийся район со спросом на аренду, который можно проверить по реальным данным: средняя заполняемость, фактические арендные цены, а не обещания агента. И на этот раз он привлёк израильское юридическое сопровождение с первой минуты, ещё до подписания предварительного предложения, а не после.
«В первый раз я купил мечту, - сказал он мне. - Во второй раз я купил цифры».
На второй сделке он не разбогател. Но квартира сдаётся большую часть месяцев в году, и он спит спокойно.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- Покупаю ли я объект там, где спрос на аренду есть сегодня, или там, где есть лишь обещание, что спрос придёт?
- Что произойдёт, если мне придётся продавать через два года: кто потенциальный покупатель и почему он захочет именно этот объект?
- Привлёк ли я юридическое сопровождение до финансовых обязательств или только после того, как менять условия было уже поздно?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית