Экономическая ситуация последних лет меняет правила игры, в том числе правила финансирования проектов. Каждый застройщик знает, насколько труднее сегодня получить финансирование проекта за рубежом, а в условиях нестабильной процентной ставки это становится ещё сложнее.
Поэтому сегодня, прежде чем отправиться в путь, важно продумать все аспекты планируемого проекта и уделить особое внимание вопросу финансирования.
Гай и Яхель (вымышленные имена) собирались купить здание в туристическом городе, после того как через нас провели все необходимые проверки, и мы выяснили, что можно получить разрешение на превращение здания в апарт-отель. Здание расположено недалеко от берега моря.
Уже в начале пути они поняли, что у них нет собственного капитала, необходимого для покупки здания, и уж тем более для строительства отеля, о котором они мечтали, но отказываться они не были готовы. Всем было ясно, что на строительство мы сможем получить частичное финансирование от государства, где находится объект, если проект будет соответствовать условиям. Мы начали изучать варианты финансирования в стране при помощи местного офиса.
Довольно быстро Гай и Яхель поняли, что всё будет непросто. Ипотека на объект от банка могла стать препятствием для получения государственного финансирования на более позднем этапе, а условия и главным образом проценты по мезонинным займам (заём, призванный помочь восполнить собственный капитал. Как правило, застройщик возвращает его единовременно вместе с процентами к заранее установленному сроку. Такой заём распространён в проектах с банковским сопровождением, когда банк разрешает застройщику привлечь капитал таким займом. В таких случаях финансирующая сторона полагается на основного кредитора. Его считают более лёгким для получения, и обычно требуется меньше обеспечения) сделали эти варианты неактуальными.
Параллельно с поиском финансирования для покрытия покупки объекта Гай и Яхель начали работать с местным архитектором и израильским дизайнером над необходимыми изменениями в здании и превращением его в апарт-отель. Их мечта начала обретать плоть и кровь.
Пока мы ломали голову над тем, какой вариант финансирования предпочесть, я предложил начать предпродажу и попытаться создать ситуацию, в которой мы сможем использовать часть средств покупателей для завершения покупки. Как только идея прозвучала, оба с энтузиазмом её подхватили, и мы начали изучать возможности с юридической и маркетинговой точек зрения. Когда мы пришли к решению, с которым согласились все стороны, включая моего местного партнёра в стране расположения объекта, выяснилось, что это решение лишит их государственного финансирования проекта (условия государственного финансирования требовали, чтобы объект полностью принадлежал застройщику, а в найденном нами решении продажа конечным покупателям должна была состояться на раннем этапе, до подачи заявки на финансирование). Это должно было стать их уступкой, которая уменьшит их маржу прибыли, но позволит осуществить проект мечты.
Так, с помощью эскроу-счёта и юридической структуры, которая гарантировала сохранность средств покупателей, но позволяла застройщикам получить часть оплаты уже на раннем этапе, когда приобретается право собственности на здание, мы помогли Гаю и Яхелю запустить проект, который сейчас находится на начальных этапах работы в качестве апарт-отеля.
Какое решение для финансирования Вашего проекта?
А Вы тоже ищете творческие решения для финансирования?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית