إن الوضع الاقتصادي في السنوات الأخيرة يغيّر قواعد اللعبة وقواعد تمويل المشاريع. وكل مطوّر يعرف كم بات أصعب اليوم الحصول على تمويل لمشروع في الخارج، وفي بيئة فائدة غير مستقرة صار الأمر أصعب.
لذلك، من المهم اليوم قبل الانطلاق التفكير في كل جوانب المشروع المخطَّط له، وإيلاء اهتمام خاص لمسألة التمويل.
غاي ويهل (اسمان مستعاران) كانا على وشك شراء مبنى في مدينة سياحية بعد أن أجريا عبرنا جميع الفحوص اللازمة، ووجدنا أنه يمكن الحصول على ترخيص لتحويل المبنى إلى فندق شقق. والحديث عن مبنى يقع على مسافة غير بعيدة من شاطئ البحر.
ومنذ بداية الطريق أدركا أنه ليس لديهما رأس المال الذاتي المطلوب لشراء المبنى، وبالتأكيد ليس لإقامة الفندق الذي حلما به، لكنهما لم يكونا مستعدَّين للتنازل. وكان واضحًا للجميع أنه يمكننا الحصول على تمويل جزئي من الدولة التي يقع فيها العقار لأعمال البناء، إذا استوفى المشروع الشروط. وبدأنا نفحص خيارات التمويل في إسرائيل وعبر المكتب المحلي.
وسرعان ما أدرك غاي ويهل أن الأمر لن يكون بسيطًا. فرهن العقار لدى بنك قد يشكّل عائقًا أمام الحصول على التمويل من الدولة في مرحلة لاحقة، أما شروط قروض المزانين (Mezzanine) - وبخاصة فوائدها - (وهو قرض يهدف إلى المساعدة في استكمال رأس المال الذاتي. وفي الغالب يسدّد المطوّر القرض دفعة واحدة مع الفوائد حتى موعد يُحدَّد مسبقًا. وهو شائع في المشاريع التي يوجد فيها تمويل مصرفي، ويسمح البنك للمطوّر بجمع رأس مال بواسطة قرض من هذا النوع. وفي مثل هذه الحالات تعتمد الجهة المموِّلة على الممول الرئيسي. ويُعدّ قرضًا أسهل في الحصول عليه، وتُطلب عادةً ضمانات أقل) فقد جعلتها غير ذات صلة.
وبموازاة البحث عن تمويل لاستكمال تمويل شراء العقار، بدأ غاي ويهل العمل مع المهندس المعماري المحلي ومصممة إسرائيلية على التغييرات المطلوبة في المبنى وتحويله إلى فندق شقق. وبدأ حلمهما يتخذ شكلًا ملموسًا.
وبينما كنا نتخبط في تحديد الخيار المفضّل للتمويل، طرحتُ فكرة البدء ببيع مسبق (Pre-Sale) ومحاولة خلق وضع نستطيع فيه استخدام جزء من أموال المشترين لاستكمال الشراء. ومنذ لحظة طرح الفكرة تبنّاها الاثنان بحماس، وبدأنا نفحص الإمكانات من الناحية القانونية والتسويقية. وحين توصلنا إلى حلّ متفق عليه من جميع الأطراف، بمن فيهم شريكي المحلي في الدولة التي يقع فيها العقار، تبيّن أن الحل سيمنعهما من الحصول على تمويل الدولة للمشروع (فشروط تمويل الدولة نصّت على أن يكون العقار مملوكًا بالكامل للمطوّر، وفي الحل الذي وجدناه يُفترض أن يتم البيع للمشترين النهائيين في مرحلة مبكرة قبل تقديم طلب التمويل). وكان هذا هو تنازلهما الذي سيقلّص هامش ربحهما، لكنه سيتيح لهما تنفيذ مشروع أحلامهما.
وهكذا، بواسطة حساب أمانة وبنية قانونية ضمنت أموال المشترين لكنها أتاحت للمطوّرين الحصول على جزء من الثمن في مرحلة مبكرة تُكتسب فيها ملكية المبنى، ساعدنا غاي ويهل على إطلاق المشروع، وهو في هذه الأيام في المراحل الأولى من التشغيل التجريبي كفندق شقق.
فما هو حلّ تمويل مشروعكم؟
هل تبحثون أنتم أيضًا عن حلول إبداعية للتمويل؟
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית