Situația economică din ultimii ani schimbă regulile jocului și regulile de finanțare ale proiectelor. Fiecare dezvoltator știe cât de greu este astăzi să obții finanțare pentru un proiect în străinătate, iar într-un mediu cu dobânzi instabile a devenit și mai greu.
De aceea, astăzi este important ca, înainte de a porni la drum, să ne gândim la toate aspectele proiectului planificat și să punem un accent deosebit pe finanțare.
Guy și Yahel (nume fictive) erau pe cale să cumpere o clădire într-un oraș turistic, după ce făcuseră prin intermediul nostru toate verificările necesare și constatasem că se va putea obține autorizația pentru transformarea clădirii într-un hotel de apartamente. Este o clădire situată la o distanță nu prea mare de plajă.
Încă de la început au înțeles că nu au capitalul propriu necesar pentru a cumpăra clădirea, cu atât mai puțin pentru a construi pe ea hotelul la care visau, dar nu erau dispuși să renunțe. Era clar pentru toți că, pentru construcție, vom putea primi o finanțare parțială din partea statului în care se află proprietatea, dacă proiectul va îndeplini condițiile. Am început să verificăm opțiuni de finanțare în Israel și prin biroul local.
Destul de repede, Guy și Yahel au înțeles că nu va fi simplu. O ipotecă bancară pe proprietate ar putea constitui un obstacol în obținerea finanțării din partea statului într-o etapă ulterioară, iar condițiile și mai ales dobânzile la împrumuturile mezanin (un împrumut menit să ajute la completarea capitalului propriu. De obicei împrumutul este returnat de dezvoltator integral, plus dobânzile, până la o dată stabilită în prealabil. Este uzual în proiectele cu finanțare bancară, în care banca aprobă dezvoltatorului să atragă capital printr-un astfel de împrumut. În asemenea cazuri, finanțatorul se bazează pe finanțatorul principal. Este considerat un împrumut mai ușor de obținut și, de regulă, sunt necesare mai puține garanții) le-au făcut irelevante.
În paralel cu căutarea unei finanțări care să completeze fondurile pentru cumpărarea proprietății, Guy și Yahel au început să lucreze cu arhitectul local și cu o designer israeliană la modificările necesare în clădire și la transformarea ei în hotel de apartamente. Visul lor începea să prindă contur.
În timp ce ne frământam care este opțiunea preferată de finanțare, am lansat ideea de a începe o vânzare pe plan (presale) și de a încerca să creăm o situație în care să putem folosi o parte din banii cumpărătorilor pentru a completa achiziția. Din momentul în care ideea a apărut, cei doi au îmbrățișat-o cu entuziasm și am început să verificăm posibilitățile din punct de vedere juridic și de marketing. Când am ajuns la o soluție agreată de toate părțile, inclusiv de partenerul meu local din statul în care se află proprietatea, s-a dovedit că soluția îi va împiedica să obțină finanțarea statului pentru proiect (condițiile finanțării de stat stabileau că proprietatea trebuie să fie în deplină proprietate a dezvoltatorului, iar în soluția găsită de noi vânzarea către cumpărătorii finali trebuia să aibă loc într-o etapă timpurie, înainte de depunerea cererii de finanțare). Aceasta urma să fie renunțarea lor, care le va reduce marja de profit, dar le va permite să ducă la îndeplinire proiectul visurilor lor.
Astfel, printr-un cont escrow și o structură juridică ce a garantat banii cumpărătorilor, dar le-a permis dezvoltatorilor să primească o parte din preț încă din etapa timpurie în care se dobândește proprietatea asupra clădirii, i-am ajutat pe Guy și Yahel să pună proiectul în mișcare; în aceste zile proiectul se află în primele etape de rodaj ca hotel de apartamente.
Care este soluția de finanțare pentru proiectul dumneavoastră?
Căutați și dumneavoastră soluții creative de finanțare?
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית