המצב הכלכלי בשנים האחרונות משנה את כללי המשחק ואת כללי המימון של פרויקטים. כל יזם מכיר עד כמה קשה יותר להשיג היום מימון לפרויקט בחו״ל, ובסביבת ריבית לא יציבה זה נהפך קשה יותר.
לכן, חשוב היום לפני היציאה לדרך לחשוב על כל ההיבטים של הפרויקט המתוכנן ולשים דגש מיוחד על נושא המימון.
גיא ויהל (שמות בדויים) עמדו לרכוש בניין בעיר תיירותית לאחר שביצעו באמצעותנו את כל הבדיקות הנדרשות ומצאנו כי ניתן יהיה לקבל היתר להפיכת הבניין למלון דירות. המדובר בבניין הממוקם במרחק לא גדול מחוף הים.
כבר בתחילת הדרך הם הבינו כי אין להם את ההון העצמי הנדרש כדי לרכוש את הבניין, וודאי שלא להקים עליו את המלון עליו חלמו, אבל הם לא היו מוכנים לוותר. היה ברור לכולם שלטובת הבנייה נוכל לקבל מימון חלקי מהמדינה בה מצוי הנכס, במידה והפרויקט יעמוד בתנאים. התחלנו לבדוק אופציות למימון בארץ ובאמצעות המשרד המקומי.
די מהר הבינו גיא ויהל שזה לא הולך להיות פשוט. משכנתא על הנכס מבנק עשויה להוות מכשול בקבלת המימון מהמדינה בשלב מאוחר יותר, התנאים ובעיקר הריביות על הלוואות מזנין (הלוואה שנועדה לסייע להשלמת ההון העצמי. לרוב את ההלוואה מחזיר היזם בפעם אחת בתוספת הריביות עד המועד שנקבע מראש. היא מקובלת בפרויקטים בהם יש ליווי בנקאי והבנק מאשר ליזם לגייס הון באמצעות הלוואה מסוג זה. במקרים כאלה הגוף המממן סומך על המממן העיקרי. היא נחשבת להלוואה קלה יותר להשגה ונדרשים בד״כ פחות בטחונות) הפכו אותן ללא רלוונטיות.
במקביל לחיפוש אחר מימון להשלמת המימון לרכישת הנכס, החלו גיא ויהל לעבוד מול האדריכל המקומי ומעצבת ישראלית על השינויים הנדרשים בבנין והפיכתו למלון דירות. החלום שלהם החל קורם עור וגידים.
בעוד אנו מתחבטים מה האופציה המועדפת למימון, העליתי את הרעיון להתחיל פריסייל ולנסות לייצר מצב בו נוכל להשתמש בחלק מכספי הרוכשים לטובת השלמת הרכישה. מרגע שהרעיון עלה, השניים אימצו אותו בהתלהבות, והתחלנו לבדוק את האפשרויות מבחינה משפטית ומבחינה שיווקית. כשהגענו לפתרון שהיה מוסכם על כל הצדדים, לרבות השותף המקומי שלי במדינה בה מצוי הנכס, התברר כי הפתרון ימנע מהם לקבל את מימון המדינה לפרויקט (התנאים למימון המדינה קבעו שהנכס אמור להיות בבעלות מלאה של היזם, ובפתרון שמצאנו המכירה לרוכשים הסופיים אמורה להתבצע בשלב מוקדם לפני הגשת בקשת המימון). זה היה אמור להיות הויתור שלהם, אשר יקטין את מרווח הרווח שלהם, אבל יאפשר להם להוציא לפועל את פרויקט החלומות שלהם.
כך באמצעות חשבון נאמנות ומבנה משפטי שהבטיח את כספי הרוכשים, אבל איפשר ליזמים לקבל חלק מהתמורה כבר בשלב מוקדם בו נרכשת הבעלות על הבנין סייענו לגיא ויהל להוציא לדרך את הפרויקט, שבימים אלו נמצא בשלבים הראשוניים של ההרצה כמלון דירות.
מה הפתרון למימון הפרויקט שלכם?
האם גם אתם מחפשים פתרונות יצירתיים למימון?
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.