В мире инвестиций в недвижимость за границей есть иллюзия, которая повторяется:
«Если я купил ниже рыночной цены - я уже победил».
Это утверждение звучит логично, даже соблазнительно. Кому не захочется почувствовать себя умным, когда удалось приобрести объект на 20% дешевле принятой цены?
Но правда в том, что это ловушка. Потому что низкая цена покупки - лишь начало истории, и обычно не она определяет конец.
Чтобы проиллюстрировать, расскажем о двух израильских застройщиках, вошедших в сделки флип на разных рынках Европы. Оба купили дёшево. Оба сделали ремонт. Оба мечтали о быстрой прибыли.
Но результат? Другой мир.
Рони - тот, кто слушал рынок
Рони, израильский инвестор в недвижимость, решил расширить деятельность за границу. После месяцев поисков он нашёл старую квартиру в Будапеште - на 20% ниже рыночной цены.
Для многих этого было бы достаточно. Но Рони было ясно: цена - лишь отправная точка.
Вместо того чтобы воодушевляться потенциальной прибылью на бумаге, он решил выяснить, что на самом деле происходит в районе.
Он часами сидел над данными о сделках: сколько объектов продано за последние три месяца, сколько времени потребовалось на закрытие каждой квартиры и какие цены были реально уплачены.
Он говорил с местными посредниками, спрашивал об объёме сделок и о типе покупателей - местные или иностранные инвесторы.
Когда он перешёл к проверке рынка аренды, он обнаружил критически важный факт: район рядом с крупным университетом и центральной станцией метро. Что это значит? Постоянный спрос на небольшие квартиры со стороны студентов и молодых пар.
И наконец - проверка планов мэрии. В этом районе не строились новые проекты. То есть предложение почти не вырастет, тогда как спрос существует и даже усиливается.
Все стрелки указывали в одну сторону: этот рынок жаждет объектов, подобных найденному.
Рони не медлил. Он купил квартиру, сделал целенаправленный ремонт: практичная кухня, дизайнерская ванная, светлые цвета и современная атмосфера, подходящая молодёжи. Не роскошный ремонт, а умный.
Всего за три месяца объект был продан. Не только быстро, но и с чистой прибылью более 30%.
Алон - тот, кто влюбился в цену
В то же самое время Алон, другой израильский инвестор, нашёл квартиру на окраине Афин. И здесь цена была ниже рынка. Разница? С его точки зрения - это было всё, что нужно.
«Если я купил дёшево - я уже победил», - убеждал он себя.
Чего он не знал - что в районе в тот период строились три новых проекта с многими десятками небольших квартир по конкурентным ценам.
Он также не проверил, что местный рынок сильно основан на Airbnb, и именно тогда власти начали ограничивать разрешения.
Местная аудитория, кстати, предпочитала новые квартиры в организованных проектах, с лифтом, парковкой и обслуживанием, - а не старые отремонтированные квартиры.
Но Алон этого не видел. Он вложил крупную сумму в ремонт - впечатляющий дизайн, дорогие материалы, даже итальянская кухня.
Объект вышел на рынок - и тут начались проблемы.
Телефоны не звонили.
Заинтересованные всё же приходили - требовали агрессивных скидок.
Месяцы шли, а ипотека продолжала грызть прибыль.
В конце концов ему удалось продать - но прибыль составила лишь 8%-10%. И вместо трёх быстрых месяцев его деньги были заморожены почти год.
Две истории, две реальности
Рони и Алон начали с одной и той же исходной точки:
- Оба купили ниже рыночной цены.
- Оба сделали ремонт.
- Оба хотели быстрый флип.
Но лишь один из них глубоко проверил предложение и спрос.
Результат был почти предсказуем: Рони получил отличную сделку. Алон остался разочарован.
Урок для инвесторов в недвижимость за границей
Покупка ниже рыночной цены - отличное условие, но она не гарантирует успеха. В мире международной недвижимости, и особенно в чужих странах, мудрость в том, чтобы понимать реальную динамику рынка:
- Кто целевая аудитория? Студенты, молодые пары, те, кто улучшает жилищные условия, туристы или иностранные инвесторы?
- Каково состояние предложения? Есть ли новые проекты, которые выведут на рынок сотни квартир и снизят цены?
- Каков реальный темп продаж? Не то, что публикуется, а то, что на самом деле происходит на месте.
- Каковы регуляторные тенденции? Законы об Airbnb, новое налогообложение, ограничения для иностранных инвесторов - всё это может превратить «дешёвую» сделку в ловушку.
Итог
Рони и Алон доказали простую вещь: низкая цена - это лишь начало.
Рони понял, что цифры на бумаге - лишь часть истории. Он слушал рынок, проанализировал спрос и предложение и адаптировал продукт к аудитории.
Алон ограничился низкой ценой, слишком поздно обнаружил, что покупатели ищут другое, и заплатил временем, нервами и замороженными деньгами.
В недвижимости за границей низкая цена - не конец игры, а лишь её начало.
Большие деньги приходят, когда понимаешь, кто на самом деле захочет купить у тебя объект и по какой цене.
Последний вывод для инвесторов:
Прежде чем воодушевляться красивой скидкой на объект за границей - остановитесь и спросите: действительно ли сам рынок жаждет того, что Вы покупаете?
Ведь в конце концов не цена, которую Вы платите, определяет результат.
А цена, которую кто-то другой готов заплатить Вам.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית