في عالم الاستثمار العقاري في الخارج وهمٌ يتكرر:
«إن اشتريتُ بأدنى من سعر السوق - فقد انتصرتُ فعلًا».
يبدو هذا القول منطقيًا، بل مغريًا. من لا يريد أن يشعر بالذكاء حين ينجح في شراء عقار بـ20% أقل من السعر المتعارف عليه؟
لكن الحقيقة أنها فخ. لأن سعر الشراء المنخفض مجرد بداية قصة - وهو في الغالب ليس ما يحدد نهايتها.
وللتوضيح، سنروي عن مطوّرَين إسرائيليين دخلا صفقات فليب في أسواق مختلفة في أوروبا. كلاهما اشترى بثمن بخس. وكلاهما رمم. وكلاهما حلم بربح سريع.
لكن النتيجة؟ عالم آخر.
روني - من أصغى إلى السوق
قرر روني، مستثمر عقارات إسرائيلي، توسيع نشاطه إلى الخارج. بعد أشهر من البحث وجد شقة قديمة في بودابست - بأدنى بـ20% من سعر السوق.
بالنسبة إلى كثيرين كان هذا كافيًا. لكن روني كان واضحًا لديه: السعر مجرد نقطة بداية.
وبدلًا من الانفعال بالربح المحتمل على الورق، قرر أن يكتشف ما يجري فعلًا في الحي.
جلس ساعات أمام معطيات الصفقات: كم عقارًا بيع في الأشهر الثلاثة الأخيرة، وكم استغرق إغلاق كل شقة، وما الأسعار التي دُفعت فعلًا.
تحدث مع وسطاء محليين، وطرح أسئلة عن حجم الصفقات ونوع المشترين - محليون أم مستثمرون أجانب.
وحين انتقل إلى فحص سوق الإيجار، اكتشف معطى حاسمًا: المنطقة قريبة من جامعة كبيرة ومن محطة مترو مركزية. والمعنى؟ طلب دائم على الشقق الصغيرة من جانب الطلاب والأزواج الشباب.
وأخيرًا - فحص خطط البلدية. لم تكن هناك مشاريع جديدة قيد الإقامة في الحي نفسه. أي أن العرض لن يزداد تقريبًا، بينما الطلب قائم بل ويتصاعد.
كل الأسهم أشارت إلى الاتجاه نفسه: هذه السوق متعطشة لعقارات تمامًا كالذي وجده.
لم يتأخر روني. اشترى الشقة ورمّمها ترميمًا مركّزًا: مطبخ عملي، وحمام مصمم، وألوان فاتحة، وأجواء حديثة تناسب الشباب. ليس ترميمًا فاخرًا، بل ذكيًا.
خلال ثلاثة أشهر فقط - بيع العقار. ليس بسرعة فحسب، بل أيضًا بربح صافٍ يزيد على 30%.
ألون - من وقع في حب السعر
في الوقت نفسه تمامًا، وجد ألون، مستثمر إسرائيلي آخر، شقة على أطراف أثينا. وهنا أيضًا كان السعر أدنى من السوق. الفرق؟ بالنسبة إليه - هذا كل ما احتاج إليه.
«إن اشتريتُ بثمن بخس - فقد انتصرتُ فعلًا»، أقنع نفسه.
ما لم يعرفه - أنه في الحي بُنيت في تلك الفترة ثلاثة مشاريع جديدة، مع عشرات كثيرة من الشقق الصغيرة بأسعار تنافسية.
كما لم يفحص أن السوق المحلية تقوم بدرجة كبيرة على Airbnb، وأن السلطات بدأت حينها بتقييد التصاريح.
والجمهور المحلي، بالمناسبة، فضّل الشقق الجديدة في مشاريع منظمة، مع مصعد ومواقف وخدمات صيانة - لا شققًا قديمة مرممة.
لكن ألون لم ير ذلك. استثمر مبلغًا كبيرًا في الترميم - تصميم لافت، ومواد غالية، وحتى مطبخ إيطالي.
طُرح العقار في السوق - ثم جاءت المشاكل.
الهواتف لم ترن.
المهتمون جاؤوا فعلًا - وطلبوا خصومات عدوانية.
مرت الأشهر، وواصل القرض السكني نهش الربح.
في النهاية نجح في البيع - لكن الربح بلغ 8%-10% فقط. وبدلًا من ثلاثة أشهر سريعة، بقي ماله عالقًا قرابة عام.
قصتان، واقعان
بدأ روني وألون من نقطة الانطلاق نفسها:
- كلاهما اشترى بأدنى من سعر السوق.
- كلاهما رمم.
- كلاهما أراد فليبًا سريعًا.
لكن واحدًا منهما فقط فحص العرض والطلب بعمق.
وكانت النتيجة شبه متوقعة: خرج روني بصفقة ممتازة. وخرج ألون خائب الأمل.
العبرة لمستثمري العقارات في الخارج
الشراء بأدنى من سعر السوق شرط رائع، لكنه لا يضمن النجاح. في عالم العقارات الدولية، وخصوصًا في الدول الأجنبية، تكمن الحكمة في فهم الديناميكية الحقيقية للسوق:
- من هو الجمهور المستهدف؟ طلاب، أزواج شباب، راغبون في تحسين سكنهم، سياح، أم مستثمرون أجانب؟
- ما حال العرض؟ هل توجد مشاريع جديدة ستدخل مئات الشقق وتخفض الأسعار؟
- ما وتيرة المبيعات الفعلية؟ لا ما يُنشر - بل ما يحدث فعلًا في الميدان.
- ما الاتجاهات التنظيمية؟ قوانين بشأن Airbnb، وضرائب جديدة، وقيود على المستثمرين الأجانب - كل هذه قد تحوّل صفقة «رخيصة» إلى فخ.
الخلاصة
أثبت روني وألون أمرًا بسيطًا: السعر المنخفض مجرد بداية.
أدرك روني أن الأرقام على الورق جزء من القصة فقط. أصغى إلى السوق، وحلّل الطلب والعرض، وكيّف المنتج مع الجمهور.
واكتفى ألون بالسعر المنخفض، واكتشف متأخرًا جدًا أن المشترين يبحثون عن شيء آخر، ودفع ثمنًا من الوقت والضغط والمال العالق.
في العقارات في الخارج - السعر المنخفض ليس نهاية اللعبة، بل افتتاحها فقط.
يأتي المال الكبير حين نفهم من سيرغب فعلًا في شراء العقار منك، وبأي سعر.
الرؤية الأخيرة للمستثمرين:
قبل أن تتحمسوا لخصم جميل على عقار في الخارج - توقفوا واسألوا: هل السوق نفسها متعطشة فعلًا لما تشترونه؟
لأنه في النهاية، ليس السعر الذي تدفعونه هو ما يحدد.
بل السعر الذي يكون شخص آخر مستعدًا لدفعه لكم.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית